월부에서의 투자 생활이 늘어가며 닉네임의 의미를 찾고 싶은 코리티입니다.
열중 3강은 잔쟈니님의 비교평가 강의였습니다.
읭? 비교평가? 그거 나 다 아는데?? ……
✅ 제대로 몰랐던 것들
- 비교평가는 살때만이 아닌 전세, 매도, 운영에도 도움이 된다.
- 지역내 핵심가치를 파악하는 것이 가장 중요하다(ex. 평남 : 학군, 평북 : 역 접근성).
- 전고점 수준을 통해 지역 또는 생활권의 위상/선호도를 파악할 수 있다.
둘 다 싸다면 더 가치있는 곳을 선택하라!
절대적 저평가 시기 - 다 쌀 때는 ‘더 좋은 것을 선택’.
상대적 저평가 시기 - 싼 것 안 싼 것 뒤섞여 있을 땐 ‘가치있는 것 중 싼 것 선택’.
- 현재 시점의 전고점 가격은 4년전 가격이므로, 전고점과 같다고 해도 여전히 싼 것임.
물건별 비교평가를 하여, 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있고 투자 운영을 잘 할 수 있다.
(동층향, 수리상태-특히 이 부분 제대로 몰랐음!, 점유자 조건 고려)
특히, 물건을 깊게 찔러봐서 내가 유리한 상태로 협상을 진행하자(월세 임차인 퇴거, 주인전세 요청 등등).
- 신용대출 할 수 있는 경우 : 조건 좋고 싼 물건 & 시세보다 낮은 전세입자 & 1년내 확정적으로 상환 가능
지방은 도시규모(인구), 환경(균질, 쾌적성), 학군이 중요하며, 직장/교통은 부가적인 요소.
전세가와 매매가가 따라 움직이므로, 공급(향후 3년간) 또한 매우 중요.
그리고, 선호도 앞단에 있는 단지를 선택해야 함. 더 빨리 오르므로 매도기회 또한 많음.
✅ 강조해도 부족함이 없는 것들
- 입지가 상이한 단지들의 가격이 같아지는 지점은 역시 하락장이다(ex. 18년).
- 입지 가치는 교통(3대 업무 지구), 강남과의 위치가 중요하며 직장, 학군, 환경은 부가적인 부분(지역내 핵심가치 고려)이다.
- 건물 가치는 연식, 세대수, 기타 선호요소(초품아)를 기반으로 평가한다.
같은 가격일때 지역 내 핵심가치를 충족하는 것(결국 가치있는 것)을 선택한다.
(초보때는 눈에 보이는 요소인 가격을 고정해두고 가치 비교평가 추천)
- 가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우 내 상황에 맞는 투자를 한다(현금흐름 vs 시세차익 가치투자).
⏩ 강의 수강 후
수강 전 했던 자만(나 비교평가 아는데?)이 부끄러울 만큼 많은 것을 알게 된 핵심 강의였습니다.
하나라도 후배들에게 더 전달, 전수하고자 하는 쟈니님의 열의 또한 뿜뿜 뿜어져 나와서 전달력이 더 좋았던 것 같습니다.
지역 내 핵심가치! 를 기반으로 한 비교평가를 하며 25년내 매수! 반드시 하구요. 운용, 매도 시에도 잊지 않도록 하겠습니다!
좋은 내용 열정적으로 가르쳐주신 잔쟈니 튜터님 다시 한번 감사합니다!
