[열기 88기 88 끓는 열정 모아 3삼5오 투자하조 호이진] 부동산 투자에서 타이밍은 시기가 아니라 가격이다!

재수강으로 이번 강의를 들으면서는 분명 배웠던 내용들이고, 지난 강의에서 적용해보자고 생각했던 부분들도 있었는데

생각보다 많은 부분을 놓치고 있었어서 복습도 정말 많이 되고 반성도 많이 했던 강의였습니다.

그리고 확실히 투자를 하고 이번 강의를 다시 보니, 지난번에 똑같이 말씀하신 부분들도 내가 겪었던 상황들이 함께 떠오르며 그 의미가 잘 이해되었던 것 같습니다. 왜 많은 부동산 사장님과 이야기 해봐야 하는지, 계약서 작성 시 주의사항들, 부동산 사장님만 너무 믿지 말고 내가 먼저 적극적으로 움직여야 하는 등.. 많은 것들이 실제 경험해보고 나니 더 깊이 있게 이해된 것 같네요!

부동산 투자를 공부보다는 실제로 하면서 투자하면서 배우는 게 많다는 것이 진짜 맞는 말인 것 같습니다.

공부만 하는 게 아닌 배운 것을 바로바로 실천할 수 있는 투자자가 되기 위해 항상 의식하고 노력해야 할 것 같네요! 

강의 듣고 인강 깊었던 내용 

• 같은 투자금으로 여러 개 사는 건 바보 같은 행동이다. 우리는 실력이 없기 때문이다. 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 해야 한다.
• 부동산 투자에 어떤 시기가 있는 것이 아니다. 부동산이 쌀 때가 매수 타이밍이다. 그래서 저평가 여부를 판단하는 것이 중요하다.
• 보유를 잘하려면 역설적으로 가치를 알아야 한다. 산 다음에 가치를 물어보는 건 말도 안되는 것이다. 빠르게 매수하는 것이 수익을 만들어주는 것이 아니라 보유를 하는 것이 수익을 만들어 주는 것이다.
• 투자는 겨울에 하기가 가장 좋다. 초보들은 봄에 투자, 고수들은 겨울에 투자한다. 고수들은 봄이 결국 올 것을 알기 때문이다. (+ 지역 안에서도 봄/여름/가을/겨울의 모습이 각 단지마다 다르다.)
• 화폐가치가 떨어지기 때문에 지금 시장의 허리 = 다음 시장의 무릎임. 경제가 망하지 않는 이상은 절대 다음시장의 바닥이 지금 시장의 바닥이 될 수 없음. 지난 장의 허리가 이번 장의 무릎, 무릎이면 저평가된 가격
• 투자에서 가장 중요한 것은 잃지 않는 것. 수익은 실력에 따라서 나온다. 적정한 수익에 만족할 줄 아는 법도 알아야 한다.
• 투자 시 반드시 기억해야 할 것
  • 아무리 가치가 있다고 해도 꼭지에 사는 것은 좋은 투자가 아니다.
  • 안전 마진을 확보하며 하는 투자가 중요하다.
  • 가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다.
  • 내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다.
  • 데드 라인을 정하고 투자해야 한다.
• 투자는 완벽한 것 없다. 실행하면서 배우는 것이다. 현장에서 배우는 것이 더 많다.
• 물건 정리할 때는 무조건 녹음해야 한다. 계약할 때도 계속 말 바꿀 수 있어서 녹음을 하는 것이 중요하다.
• 사장님의 말을 모두 믿고 하면 위험할 수 있다. 결국에는 우리 먼저 시장의 시세에 대해 밝고 잘 알고 있어야 부동산 사장님에게 안 당한다.
• 특약, 중도금 등 중요한 결정에 대한 이야기할 때는 그 자리에서 바로 결정하기 보다는 반드시 시간을 달라고 하고 잘 아는 사람과 이야기하고 신중하게 결정해야 한다.
• 매물예약 시 집 상황이 안 맞더라도(월세입자, 전세입자, 집주인, 공실 등등) 가격이 싸면 일단 무조건 보고 상황은 그 이후에 판단한다. 월세입자나 전세입자가 나가는 경우도 있기 때문. 어떻게 될지 모르는 것이다. 
• 가치가 있는 것이라면 탑층도 괜찮다. 가장 중요한 것은 가치 기준으로 판단하는 것이다. 향, 층, 동은 후순위로 봐야하는 것들이다.
• 전세의 성수기/비성수기
  • 비수기: 7~8월 (휴가철), 11월 수능~12월 → 전세를 놓는 시기를 7~8월, 11월~12월은 피해야 한다.
  • 성수기: 1~2월 / 9~10월
• 전세는 날짜 조율이 가장 중요하다. 전세 계약할 때부터 세입자의 이사 날짜는 협의하여 정한다. 이 것을 특약으로 써야한다.  대부분은 세입자도 내용을 잘 모른다. 세입자에게 이사 날짜는 정해서 나가야 한다는 것을 분명히 명시해줘야 한다. (전세계약 특약으로 ‘이사날짜 협의' 하여 정함이라는 내용 반드시 명시)
• 완벽하게 하는 것이 아닌 우당탕탕 하는 것을 절대 나쁘게 볼 것 없다. 우당탕탕하는 삶은 성장하는 삶이고 오히려 정리되고 정돈된 삶은 정체된 삶이다.
• 과거로 돌아간다면 제일 먼저 하고 싶은 일은 ‘할 수 있을까’ ‘이게 맞을까’ 의심했던 시간을 없애는 것이다. -자모님-
• 실패해도 괜찮으니 시작해보자. 실패했을 때의 비용보다 시작하지 않았을 때의 비용이 더 크진 않은지 고민해보자.
• 부자가 되는 건 고통스럽다. 그러나 평생 가난하게 사는 것이 더 고통스럽다. -너바나님-

적용할 점

• 롤모델 만들기 (10억 달성기 작성하신 분)
  • 롤모델 칼럼, 10억 달성기 필사하기
• 집 가서 봐야할 것 반드시 적용해서 매물임장하기 + 집 꼼꼼히 보기
  • 거실바닥: 장판/ 마루, 도배, 조명상태, 천장확인
  • 베란다 뷰 확인, 확장 여부 확인 → 확장 시 단열공사 했는지를 꼭 확인해야 한다. (안하면 곰팡이, 결로가 생긴다. 단열공사 안하면 100만원 추가로 든다!!)
  • 베란다 타일/선반 수납함, 곰팡이, 방충망 확인. (방충망 한짝 10만원 넘는다!!)
  • 샷시 수리 여부 확인 → 샷시 수리 안되면 관리비도 많이 나오고 춥다.
  • 이런 하자들이 있으면 무조건 내가 확인해서 매도자한테 요구해야 한다!! 그리고 이런 것들이 협상의 여지가 된다.
• 반드시 집은 보고 사기. 너무 사고 싶으면 계약 당일에라도 보여달라고 해야한다. 물 내려봐 달라고 해야 한다. 동영상 보내 달라고 해야 한다.
• 매수하고 나서 보유하면서 꼭 챙겨 놔야 하는 서류
  • 중개수수료 영수증: 양도세 낼 때 필요함. 현금영수증도 미리 이야기 해놔야 한다. 증빙자료가 있어야 함. → 매도할 때 필요경비로 공제됨.
  • 인테리어 견적서: 세금계산서, 영수증 떼려면 돈이 많이 든다. 그래서 최소한 견적서는 있어야 한다. 인테리어 업체상호명, 사업자번호도 있어야 한다.
    • 샷시, 확장, 보일러 수리비 영수증 필요 → 도배 장판은 필요경비로 공제(양도세 납부시) 안되지만 샷시, 확장, 보일러 수리비는 공제됨.
  • 취등록세 및 인지대: 법무사 고용시 현금영수증 발행 (양도세 때 필요경비)
  • 등기권리증: 매도할 때 필요함. 

자모님의 강의는 강의 내용도 너무 좋지만 저희에게 하나라도 더 알려주시려고 하시고 진짜 부자가 되길 바라는 진심이 정말 많이 느껴져서 항상 감동 받으며, 감사하며 듣게 되는 것 같습니다.

이번 열기에서도 좋은 내용으로 강의해주시고 좋은 말씀 많이 해주셔서 정말 감사합니다!