*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
걸포동 한강메트로자이 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
김포시 종사자수 213,769명 (A등급)
2. 교통
강남 90분 / 여의도 70분 / 시청 76분 (C등급) /일산대교 2분
3.학군
김포중 73%(C등급), 금파중 88%(B등급)
4. 환경
농협하나로마트, 홈플러스 (A등급)
5. 공급
-적정수요 : 2423세대
-적정수요대비 공급수준 : 0.49 (S등급)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 한강메트로자이 (2020년식/2456세대수/34평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2022년 11월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 110,000 | 63,000 | 70,400 |
| 전세가 | 55,000 | 32,750 | 39,650 |
| 투자금 (전세가율) | 55000 (50%) | 30250 (52%) | 30750 (56%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -72% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -39,600 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 24% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 7,400 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 서울근접이 용이한 타수도권 아파트와 가격대비 비교평가 필요
2) 환금성(0) : 단지내 초등학교, 유치원이 있어 어린자녀를 둔 가정이 많이 사는 아파트, 환경도 쾌적해서 아이들 키우기 좋은 아파트로 소문남. 김포에서는 서울근접이 용이하여 선호하는 아파트, 123단지 합쳐 5,000세대, 전체적으로 환금성은 좋아보임.
3) 수익률(X) : 매매가 대비 전세가가 낮아 투자금이 많은것이 부담, 3억투자로 수익률 창출하기엔 거주목적외엔 무모해보임
4) 원금보존(0) : 전세가율 40%, 입지독점성 있고 환금성 있어 원금보전 양호
5) 리스크 대비(0) : 김포인구수에 비해 향후 3년 공급물량 부족하여 입지독점성 있고, 낮은 전세가가 지속적으로 유지되고 있어 역전세 가능성은 적어보임, 환경도 좋아 리스크는 대비는 괜찮아 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): X (환금성도 좋고 리스크도 없지만 매매가 대비 전세가나 너무 낮아 투자금이 3억이나 들어간다. 3억 투자금이라면 얼마든지 서울에 투자할 수 있기에 본 아파트는 거주목적이면 몰라도 투자하기엔 적절치 않아 보임)
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 거주하는 아파트에 대해 미약하나마 배운데로 적용해보았다. 내가 사는 아파트는 정말 투자 가치가 있는지 한번정도 돌아보고 확인해 볼 수 있는 기회가 되었으며, 앞으로 가격상승시 매도여부판단 및 비교평가 후 저평가 아파트로 갈아타야하지 않을까 생각하게 됨.
