안녕하세요, 투자자를 위한 변호사 We Solve, 조석근 변호사 입니다.
전세·월세 계약에서 가장 중요한 것은 무엇일까요?
단순히 ‘좋은 집을 구하는 것'?
아닙니다.
내 보증금을 끝까지 안전하게 지켜낼 수 있는가입니다.
실제로 등기부등본을 확인하는 것만으로도 깡통전세나 사기 위험을 사전에 걸러낼 수 있습니다.
오늘은 등기부등본을 어떻게 발급받고, 각 항목을 어떻게 읽어야 하는지, 그리고 어떤 표현이 등장하면 주의해야 하는지 차례대로 살펴보겠습니다.
목차
- 등기부등본이란?
- 등기부등본 발급·열람 방법
- 등기부등본 보는법 (표제부/갑구/을구)
- 전세사기 예방을 위한 추가 팁
- 자주 묻는 질문 FAQ
1.등기부등본이란?
등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 기록해 놓은 공적 장부입니다. 부동산의 주민등록증이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 소유자가 누구인지, 건물이 언제 지어졌고 면적은 얼마인지, 그리고 은행에서 대출을 얼마나 받았는지 등 중요한 정보가 모두 담겨 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 전세·월세 사기를 미리 예방하고, 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
2.등기부등본 발급·열람 방법
등기부등본은 누구나 쉽게 발급받거나 열람할 수 있습니다. 가장 편리한 방법은 대법원 인터넷등기소 사이트를 이용하는 것입니다. 수수료를 지불하면 즉시 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 직접 방문하여 발급받고 싶다면 가까운 등기소나 시·군·구청 민원실을 찾아가시면 됩니다. 계약 전에는 물론, 잔금을 치르는 당일에 다시 한번 발급받아 최신 정보가 맞는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
3.등기부등본 보는법 (표제부/갑구/을구)
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다.
각 부분이 의미하는 바가 다르므로, 용도를 정확히 파악하고 확인해야 합니다.
표제부
건물의 신상 정보를 담고 있습니다. 건물의 주소, 종류(단독주택/아파트 등), 면적, 층수 등 기본적인 물리적 현황을 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집의 주소와 호수가 정확히 일치하는지 확인하세요. 건축물 대장과 비교하면 더욱 완벽합니다.
표제부에서 발견되면 위험한 단어
표제부는 건물의 물리적 현황을 보여주므로, 그 자체만으로는 위험한 경우가 드뭅니다. 하지만 건축물 대장과 비교하여 주소, 지번, 호실, 면적 등이 서로 다르다면 의심해야 합니다.
또한, '대지권 없음', '대지권 미등기', '멸실' 등이 발견되면 위험합니다. 이는 건물과 토지가 분리될 위험이 있거나, 건물이 온전하지 않다는 뜻이기 때문입니다. 신축 아파트의 경우 등기가 늦어서 대지권 표시가 없는 경우도 있으므로 꼭 전문가를 통해 확인해야 합니다.
갑구
소유권에 관한 내용이 기록된 곳입니다. 현재 집주인이 누구인지, 소유권이 언제 누구에게 넘어갔는지 등을 확인할 수 있습니다. 가장 중요한 것은 계약서에 명시된 임대인 이름과 갑구에 기록된 소유자 명의가 일치하는지 확인하는 것입니다. 만약 다르다면 계약을 보류하고, 전후 사정을 먼저 확인해야 합니다.
갑구에서 발견되면 위험한 단어
갑구에선 '가압류', '압류', '임의경매', '강제경매', '신탁', '회생절차' 등이 표시되면 위험합니다. 이는 집주인이 돈을 갚지 못해 담보가 잡혔거나, 경매가 실행되거나, 재정적으로 자력이 없다는 뜻이기 때문입니다.
을구
소유권 이외의 권리를 기록합니다. 주로 집을 담보로 한 빚(채무)이 기록됩니다. 은행 대출금에 대한 근저당권이 기록된다는 뜻입니다. 근저당권에 적힌 채권최고액은 집주인이 빚을 갚지 못할 때 은행이 받을 수 있는 최대 금액입니다. 임차인 입장에서는 전세 보증금과 채권최고액의 합계가 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하는 것이 보증금 보호를 위해 안전합니다.
을구에서 발견되면 위험한 단어
을구에선 '전세권', '임차권', '가등기', '가처분' 등이 표시되면 위험합니다. 이는 기존 세입자가 보증금을 제때 못 돌려받았거나 제3자의 권리가 있어 소유자가 바뀔 위험이 있다는 뜻이기 때문입니다.
‘근저당권’은 은행 대출이므로 그 자체로 위험하기보다, 갯수가 너무 많거나 매매가와 비교했을 때 금액이 너무 클 때 위험합니다.
4.전세사기 예방을 위한 추가 팁
- 계약 당일 재확인: 계약서 작성 전, 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 발급받아 확인하세요. 짧은 기간 안에 새로운 근저당이 설정될 수도 있습니다.
- 소유자 신분 확인: 계약을 체결할 때 임대인의 주민등록증과 등기부등본의 소유자 정보가 일치하는지 꼼꼼하게 대조해야 합니다.
- 대리인 계약 주의: 집주인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 집주인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 집주인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
5.자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 등기부등본에 ‘신탁’이라고 찍혀 있으면 계약해도 되나요?
A. 가급적이면 계약하지 않기를 권합니다. 우리가 선택할 수 있는 물건은 무수히 많기 때문입니다. 하지만 개인 사정으로 꼭 거래해야 한다면, 등기부 외에 반드시 신탁원부까지 확인해야 합니다. 계약서를 쓸 때는 시행사, 신탁사, 우선수익자(금융기관)까지 모두 체크하고, 잘 모르면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
Q2. 임차권등기명령이 있으면 전세계약이 위험한 이유는?
A. 임차권등기명령은 ‘내 앞에 누군가 보증금을 못 받은 기록’입니다. 현재까지 임차권 기록이 남아있으면 당연히 계약하면 안 됩니다. 말소된 기록이라고 해도 그 과정이 쉽지 않았음을 뜻하므로 주의해야 합니다. 대개 사고는 같은 물건과 같은 사람에게 반복적으로 터지는 경향이 있습니다. 범죄를 한 번 저지른 전과자가 재범 위험이 높은 것과 유사합니다. 신탁과 마찬가지로 다른 안전한 물건도 많기 때문에 굳이 위험을 감수할 필요는 없습니다.
Q3. 빨간줄(말소) 표시가 있으면 완전히 안전한 건가요?
A. 말소 표시가 있으면 현재는 문제가 해결되었다는 뜻입니다. 하지만 그때까지 얼마나 많은 시간과 비용, 피해가 있었는지 가늠할 수 없습니다. 말소 표시는 ‘당장은 문제가 없지만, 언제든 다시 위험이 생길 수 있는 신호’ 라고 기억하는 것이 좋습니다.
결국, 전세·월세 계약에서 등기부등본을 확인하는 것은 단순한 절차가 아니라 내 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치입니다. 등기부등본 한 장만 제대로 읽어도 사기를 예방하고 대부분 분쟁의 피할 수 있습니다.
계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 부분이 보인다면 서둘러 진행하기보다 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다. 작은 확인이 수천만 원, 때로는 수억 원의 자산을 지켜주는 시작점이 될 수 있어요.
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