“또 줄어드는 대출, 내 집 마련 막을 3가지 규제” [용용맘맘맘]

10시간 전

규제, 또 올까?

대출 규제의 그림자가 우리 삶을 어떻게 바꿀까

안녕하세요.
월부에서 내 집 마련을 돕는 용용맘맘맘입니다.

지금 부동산 시장, 현장은 이렇게 돌아가고 있다

“오전 10시에 매물 보고, 저녁 10시까지 기다려 겨우 계약금 계좌 받았어요.
요즘엔 계좌 받는게 일이에요. 가격깍아달라는 말은 꺼내지도 못해요”
“호가를 억 단위로 올려도 거래돼요. 매물이 없으니 소장들이 코피 쏟는 수준입니다.”

이말은 어제 방문한 부동산 소장님이 해주신 말입니다

몇달간 현장을 돌아다니면서 느낀것은

매수자들은 너무나도 조급해져 있고,
매도자들은 “이 정도도 받아줄까?” 라는
마음으로 가격을 매주 올리고 있습니다.

이런 광경을 보면서
과거 ‘과열 시장 → 규제 발표’ 패턴이
반복되지 않을까 하는 불안감이 드는것도 사실입니다.

지금처럼 시장이 확 끌어오르려 할 때
정부는 절대 가만히 있지 않았었기 때문이죠.

우리가 이미 겪어본 대출 규제들

문재인 정부 때 15억 초과 아파트는
대출이 0원이 되는 충격적 규제가 있었습니다.
현재는 6·27 대책으로 주택담보대출은
최대 한도를 6억으로 묶었습니다.
→ 50억짜리 집도, 10억짜리 집도 결국 최대 6억만 대출 가능

이런 제도들이 반복되면서,
사람들은 이제 규제가 나올 거라는 소식이 나와도
놀라기보다 조심스러운 기대 반 불안 반의 태도를 갖게 됐습니다.

앞으로 나올 가능성이 높은 규제 카드들

사실 어떤 규제가 나올지는 100% 맞출수 없습니다.
하지만 과거의 패턴을 볼때 어느정도 유추는 해볼수 있겠죠.
그래서 오늘은 어떤 규제카드들이 님았는지를 한번 되돌아 보겠습니다.

1) 전세대출 DSR 강화

이미 정부는 1주택자의 전세보증금 60% 이상 대출 시
DSR 적용을 시행 중입니다.

그래서 현장에서는 수도권 1주택자의경우 대출 2억 한도 내에서
dsr이 적용이되다보니
전세 대출 한도가 본인 생각보다 훨씬 적게 나오는 케이스가
발생을 합니다.
최근에는 무주택자에게 이 동일한 규제를 적용하겠다는
움직임이 뉴스로 나왔습니다.
예: 수도권 전세보증비율 하향 + DSR 확대 적용 검토

[메일경제 뉴스기사]
여기에 대한 의미는 분명합니다:
소득이 낮으면 전세대출 한도가 크게 줄어듭니다.
실제로 이미 “전세대출이 안 된다”는 이유로
전세 계약을 포기한다는 사례가 늘고 있는경우도 많습니다.

이게 실현된다면,
임대인 입장에서는

전세세입자로 들어 올수 있는 수요풀이 적어질수있고

반면 현금여력이 충분한 임대인의경우는

점차 물량을 반월세로 옮겨갈 가능성이
높아질것으로 보여집니다.

2) 주담대 한도 추가 축소

현재 6억 한도도 이미 꽉 잡힌 상태지만,
보도에는 4억으로 낮추는 방안까지 거론되고 있습니다.
담보 인정 비율(LTV)을 더 강화하거나,
특정 고가 주택에 대해서는 LTV 0% 조치 가능성도 언급되고 있죠.
특히 서울·한강 벨트·마포·성동 등 인기 지역이 규제 지역으로 추가 지정될 가능성이
높다는게 공통된 의견입니다.

가장 강력한 건 토지거래허가구역 확대입니다.
실거주 의무 → 갭투자 불가능
전세 레버리지 전략 차단
지방 거주자들의 투자 기회 사실상 차단

이 조치가 현실화되면,
지금은 “6억 한도”에서 겨우 버티는 실수요자들도 크게 흔들릴 수밖에 없고

실제 거주를 못하는 투자수요 또한 위축될수 밖에 없습니다.

3) 조건부 전세대출 추가 제한

최근 금융기관들을 돌아다니다보면
은행들이 “규제가 바뀔 수 있으니 심사해봐야 한다”는 말로
즉답을 주지 않는 경우가 늘고 있습니다.
예를 들어, “근저당 말소"로 전세 대출을 해주던 금융기관들도
이제는 심사를 해봐야 안다!! 언제든지 바뀔수 있다 라고 말을 하니
실제 수요자 입장에서는 더욱 마음이 답답할수 밖에 없는 상황입니다.

결과적으로 수요자는 불안에 빠지고,
전세대출 가능 여부가 집값에
현재 전세 매물의 억 단위 가격 차이를 만들기도 합니다.

그리고 이런 규제 방침에 대한
반응은 앞으로도 지속될것으로 보입니다.

대응 전략: 규제의 파도를 넘는 법

대출 사전 승인 필수
은행마다 심사 기준이 다르고,
규제 발표 직후 막히는 경우가 자주 나옵니다.

여러 은행에 미리 문의해서
“내 신용·소득 기준으로 가능한 최대 대출액”을 확보해 두세요.

최근 “은행가도 안알려줍니다”라고 하는 말씀을 많이 하시는데
내가 여러분 두드려야 문도 열리니 나의 대출 한도는
직접 꼭 확인을 해보셔야합니다.

현금 대비 전략 세우기
전세대출이 막히고
주담대 한도가 줄어들 가능성이 커지니,
현금 여력이 있는 쪽이 유리합니다.

레버리지에만 의존하기보다는
일부 현금을 확보해두는것도 심리적인
안정감을 줍니다.

만일 지나친 대출로
영끌을 하려고 하셨던 분이라면
그리고 전고점을 돌파해서 하늘을 치솟아가는
단지를 사려고 하셨다면
다시한번 내가 감당이 가능한가를
돌아보셔야 할때입니다.

규제는 예고 없이 바뀌기 때문에,
최선.차선.차악. 최악의 경우까지
가정을 열어두고 대비해두는 게 중요합니다.