이번 지방투자실전반 1강에서는 잔쟈니님께서
지방 투자에 대한 기준과 매수 전략, 그리고 로드맵까지 !!
지방 투자의 현재 시장 진단에서 앞으로 자산을 쌓는 로드맵까지
자세히 설명해주셨다.
현재는 6.27 대책에 이어 9.7 대책이 나온 상황이다.
수도권은 연이은 규제 속에서 상승폭이 축소되나 싶다가도 결국에는 소폭의 상승세 유지중이다.
규제가 매수심리를 이기지 못하지..
그래서?
더 큰 규제 폭탄을 준비하고 있다는 소식을 들었다.
그런데..
지방 시장은 수도권과 다르게 '22년부터 큰 반등 없이 하락세가 이어지면서 양극화 심화되고 있다.
사람들은 수도권을 좋아하고 그래서 수도권에 더 몰리게 되지..
지방은? 인구가 줄고 있지..
지방은 그 지역 인구가 그 아파트 수요를 받아줄 사람들인데..
인구가 줄어들면… 미분양에.. 집 내놔도 잘 팔리지도 않고.. 그래서 집 값 하락하지..
사람보다 집이 더 많겠네?
그러면 공급 확대보다는 수요 회복 등을 통한 미분양 해소에 집중할 필요가 있다.
수요 회복?
구체적인 방안은 없지만
세금이나 대출 부분에 있어 더 혜택이 있지!
지금 지방 아파트는 가격이 6~7년 전으로 돌아간 상황이다. 너무 싸다!
아니면 21년 매매/전세 전고점 가격에 닿거나 가까워진 상황 또는 전세가가 차오르는 상황! 공급이 줄어들어!
지금 지방 투자가 기회다! 하는데..
왜?
1.가격이 싸다.(대부분 전고 대비 20~30% 하락한 매매가)
2.투자금이 적게 든다.(전세가율 70~80%, 전세가 상승, 갱신권 사용으로 전세물량 감소)
3.리스크가 적다.(충분히 저렴한 수준!! 역전세 가능성 낮음!!)
이 3가지면 투자를 안할 이유가 있을까?
(수도권에 비해) 인구가 적고 수요가 얇은 지방 아파트는
실수요, 즉 전세가의 움직임이 시장 상황을 이끈다.
전세의 가격과 상황 파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요했다.
다음으로!!!
지방투자 매수 전략??
가치성장 투자 vs. 소액 투자
아무래도 지방이니까 소액 투자를 제일 많이 떠올린다.
근데 여기서 핵심은!!
소액이 중요한 게 아니라!!
가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다.
가치에 대한 확신? 두 발로 밟아 보면서 투자 범위와 투자 확신을 얻게 되는 것이다.
우선순위를 정하고, 내 투자금에서 할 수 있는 제일 좋은 것!!
매수할 때!!
가장 먼저 져평가인지 먼저 보고, 그 다음이 투자금을 보고 리스크를 보는 것이다.
마지막으로 로드맵!!!
매도 의사 결정 기준!!
1.수익이 났을 때
2.더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
3.리스크를 감당하기 어려울 때
투자 이후 갈아타기 방향성!!
1.맞교환이라는 생각
2.더 가치 있고 저렴한 아파트로 맞바꾸면 판 집이 올라도 산 집도 오를 거야!
규제 정책부터 시작해서 현재 지방의 상황..
안 팔리고 집들만 많고.. 집 값도 떨어지네?
그래서 정부에서도 완화 정책으로 세금과 대출을 완화해주심
그러면 요즘 수도권… 각종 규제로 투자하기 힘든데.. 지방으로 눈을 돌려볼까?
오! 이거 투자금 적게 드네? 이게 아니라 가치 대비 싼 지를 먼저 확인해야 한다.
나도 이번 지방 임장하면서 투자금보다 가치 대비 싼 지를 집중해봐야겠다.
나는 이번에 1호기를 했지만 더 적극적으로 지방 임장을 하면서 가치를 보는 눈을 키워봐야겠다.
1강부터 잔쟈니님이라니!!! 정말 너무 좋았습니다…
역시… 잔쟈니님!! 이번 강의도 완벽!!! 감사합니다!!!
항상 깔끔한 강의로 쏙쏙 넣어주셔서 감사합니다^^
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