안녕하세요 도미닉JS입니다
첫 실전반 1주차 강의 후기 남길 수 있어서 감사합니다
지방 투자 지금이 기회인 이유
가격이 싸다
가격이 쌀 수록 더 뾰족하게 물건들을 봐야함. 가격이 저렴한 저평가 시장이라해서 아무거나 사면 큰일난다
싼 물건들 중 좋은 걸 사야 더 벌 수 있는 시기이고, 이러한 시기일 수록 더 제대로 봐야한다
투자금이 적게 든다
소액 투자자들에게 좋은 기회이다. 투자금을 줄일 수 있는 기회
리스크가 적다
이미 전세가가 과거 상승기의 전세가보다 싼 물건들이 많다. 그렇다면 이 이상의 리스크가 있을 수 있을까?
아무리 기회인들 실행하지 않으면 도루묵, 행동으로 꼭 옮겨야 함을 강조하셨습니다
지방 투자에서의 가장 중요한 인구, 인구는 즉 수요의 크기
“지방 앞마당 시세트래킹, 전세가를 잘 살펴보세요”
지방 시장을 진단함에 있어 가장 중요한 것은 ‘전세의 가격과 상황파악’
그리고 전세가에 가장 큰 영향을 주는 공급에 주의 해야한다
실력 있는 투자자의 앞마당 트래킹, 정리하는 방법
- 선호도 : 임장을 제대로 하고, 투자 안 할 것 같은 단지 또한 단서를 주기에 제대로 보아야함
- 시세트래킹 : 가격만 기계적으로 따는 것이 아니라, 시장 추이와 물건 갯수 파악이 중요
- 현장감 : 전임, 물건이 많지 않은 지역에서는 전임을 통해 현장감 파악
투자 연결 : 투자 연결은 현장에 답이 있다. 물건이 없어 전세시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 너무 많은
지역은 현장으로 ㄱㄱ
의미 없는 앞마당은 없음.
내 안에 쌓인 앞마당들은 실력이 된다. 실력 있는 투자자는 언제 어디서든 투자할 수 있는 사람이 된다
손실공포, 인간은 손실에 대한 공포를 느낀다
확신이 없기에 투자가 미뤄지고, 이것이 지방 소액투자가 미뤄지는 이유이다
먼저 앞서간 지역을 직접 내 두 발로 밟아 보면서 투자의 범위와 확신을 얻는 것이 중요하다
이것이 망설임을 이겨낼 수 있는 힘이다
지방 소약투자 범위설정
평형이 고민될 때
수익의 크기보다 적은 투자금으로 수익률을 추구하는 투자
구축은 상승 흐름이 늦음 + 수리비 포함 시 투자금이 애매해 짐
연식≥생활권 선호도, 매도 시 환금성이 좋아야하기에 거래가 얼마나 이뤄지는지 파악해야함
고로 가급적 신축, 거주수요가 있는 단지, 꾸준한 거래량이 중요
연식이 고민될 때
연식이 약 20년차 이상인 경우, 전세가에 떠밀려 매매가가 오른다.
다만 공급이 없고, 상승장일 때만 유의마한 수익을 거둘 수 있다
고로 구축이어도 거주 수요와 선호도가 있는 단지(비선호생활권X), 향후 2~3년 공급이 부족한 지역
+가격이 싸고 투자금도 적게 들면 OK, 이외는 XXXX
생활권이 고민될 때
생활권이 조금 딸려도 해당 생활권 내 가장 높은 선호도를 보이는 단지면 OK
여기서도 거래량은 무조건 확인해야함
지방 소액 투자에서 조심 해야 할 단지의 특징
- 21년 상승장의 전 전고점을 못 뚫은 단지
매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지. 가수요가 적고 오로시 실수요에 의해서만 가격 형성됨
상승장이 왔을 때 가장 마지막에 오르는 경향이 있음
- 현장 임장 결과, 선호도가 떨어지는 단지
매도 시 우리는 오른 가격을 아마, 투자자가 아닌 실거주자에 팔 가능성이 높다
고로 환금성이 가장 중요. 실거주자가 덜 고민하고 살 단지들을 투자해야함
지방 투자 의사결정과정 3단계
저평가 - 투자금 - 리스크
저평가를 가장 먼저보고 투자금에 들어오는 단지를 고르는 습관을 길러야함
가치 있는 단지 중 가격이 싼 것, 가치, 선호도를 고려하지 않고 가격이 싼 것 만 고르면 수익과 환금성을 얻기 어려움
‘넓게 보세요’ 의 진짜 의미
= '같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들을 살펴보고 더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾아보세요~'
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쟌쟈니 튜텨님의 말씀 중 손실공포가 기억에 많이 남습니다.
손실에 대한 공포는 확신의 부족으로 야기된다 생각힙니다.
내가 가진 앞마당들을 더 뾰족하게 파악하고 이를 투자로 이어갈 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
빠이팅!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
