나에게 특히 와닿았던 점
#지방시장 상황 #투자범위와 우선순위 #기회를 주는 도시 #지방에서 가치성장 vs 소액투자
#지방 소액투자 고민 top3 #지방 투자 우선순위 #투자 결정 프로세스 #매도의사결정
현재 지방 시장의 경우 여전히 가격이 많이 눌려있는 곳이 많이 있다.
가격이 6~7년 전 가격인 곳이 많이 있다. 그만큼 인플레이션이 반영이 안되어있고,
사람들이 선호하는 단지 조차 저렴한 상태이다.
다주택자 규제와 계갱권으로 인하여 전세매물이 소멸되면서 전세가격도 상승하려는 조짐이 보이고 있는 상황이다.
그렇게 되면 매매가는 하락 및 보합인데 전세가가 올라와주면서 좋은 기회를 보여주고 있다.
하락장 이후 매매가는 빠져서 그대로 인데 전세가는 회복이 되면서 좋은 기회를 주고 있는 단지들도 많이 보인다.
지방에서는 개별성이 강하여 지역마다 사람들이 좋아하는 요소가 다 다르다.
그러므로 지역 내 어디까지 투자 할 수 있을지 투자범위를 정하고, 핵심 입지요소가 무엇인지 파악하는게 중요하다.
또한 전세가의 영향력이 크기 때문에 공급물량에 따른 리스크 파악해야한다.
그리고 이렇게 가격이 싼 시장일 수록 좋은것과 덜 좋은것이 혼재되어 있기 때문에 더 뾰족하게 파고들어
사람들이 더 선호하는 단지를 구매하는게 핵심이다.
강의에서 여러차례 이야기하시면서 지금 좋은 기회를 주고 있다는 지역을 알려주셨다.
나도 좋다고 생각 했었고, 최근에 많은 사람들이 관심을 가지는 지역이다.
해당 지역을 앞마당으로 늘려 나갈 경우 정말 투자 한다는 생각으로 눈에 불을 키고 나아가자.
몰입의 정도에 따라 내가 가질 수 있는 단지의 가치가 크게 달라 질 것이다.
지방이라고 가치성장 투자가 안되는 것은 아니다. 하지만 극히 일부 도시에서만 가능하다.
인구수는 곧 수요 이므로, 인구수가 적은 도시에서는 가치 성장 투자를 할 수 없다.
그렇다면 대부분의 도시가 소액투자로 접근을 해야 하는데
소액이 중요한게 아니고 가치가 있는데 가격이 싸고 투자금도 적게 드는게 본질이다!!
그리므로 가치를 먼저 잘 판단 한 다음에 가격을 붙여서 저평가된 단지를 찾아내자!!
강의에서 정말 지방투자를 하게 됬을 때 고민 할 수 밖에 없는 top3에 대한 솔루션을 알려주셨다.
항상 비교 평가 할 때 나 투자 후보 물건을 뽑을 때 고민 되는 부분 이였는데
속 시원하게 긁어주는 부분 이였다. 앞으로 앞마당 늘릴 때나 투자후보물건단지를 선정 할 때 참고 할 것이다.
또한 강의에서 광역시와 중소도시 간에 가격을 결정해주는 우선순위를 나누어주셨다.
비교평가 할 때 핵심 입지요소가 더 많이 포함되어 있는 단지가 어디인지 파악하면 된다.
결국 우선순위를 정하고 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것을 사는 게임이다.
지방의 경우 매도 까지 생각해야 하므로 수익 뿐만 아니라 환금성(=거래건수)이 좋은 단지를 사야 한다.
지방 아파트 투자 시 매도에 대한 부분도 다뤄 주셨다.
기초 강의에서는 매수에 대한 부분만 이야기를 해주셨는데, 실전반답게 매도에 대한 부분도 다루어줘서 좋았다.
매도의사 결정기준에 대하여 크게 3가지로 나누어주셨는데, 현재 내가 가진 1호기도 해당 기준에 들어온다면
매도 하여 더 좋은 투자로 이어 나갈 것이다.
적용해보고 싶은 점
#투자범위와 우선순위 #투자물건찾기 #환금성 #투자의사결정
앞마당을 늘려 나갈 때 그 도시의 투자범위는 어디까지고 그 투자범위 안에서 어떤 게 더 좋을지
우선순위를 정하는 게임이라 생각한다. 그렇게 할려면 임보를 작성 할 때나 임장을 갈 때 사람들이 좋아하는게
무엇이고, 핵심 입지요소가 무엇인지 파악하는게 중요해보인다. 그래야 나의 투자범위가 어디까지 들어오고
그 투자범위 안에서 핵심 입지요소가 더 많이 포함되어있는 곳이 어디인지 보면서 우선순위를 정하면 될 것이다.
그러므로 결론은 핵심 입지요소를 제대로 파악하는게 제일 중요하다.
그리고 지방은 전세가가 매매가를 밀어올리고 끌어 내리는 시장이기에 공급물량을 잘 파악하여
리스크는 없는지, 투자 하기 좋은 시기 인지 판단하면 된다.
지방도 이런 기회가 언제나 열려 있는 것이 아니다. 공급이 부족했던 전주와 울산을 보라.
그러므로 이렇게 좋은 기회가 왔을 때 저평가된 물건을 찾아 투자를 진행해야겟다는 생각을 했다.
앞마당을 늘릴 때 단순히 아는 지역을 늘려야겠다는 마인드는 버리고,
정말 여기서 내 투자물건을 찾아 나서겟다 라는 마음가짐으로 이번 한달 앞마당을 늘려 나갈 것이다.
지방 아파트의 경우 기초 강의에서도 그렇고 매도를 생각해야 한다고 여러 차례 이야기 하셨다.
그러면 환금성이 중요하다고 하는데, 여기서 환금성이란 무엇인지 사례를 들며 설명해주셔서 제대로 이해하게 되었다.
그래서 투자 후보물건중에 외곽, 20평대, 구축이라는 고민이 있을 때 이런 환금성 측면에서 생각하며
나중에 실거주자가 별 고민 없이 살 수 있는 집으로 투자하는게 좋다는 것이다.
그러므로 나도 마지막 최종 투자 물건을 선정 할 때 매도 전략까지 세우면서 환금성이 좋은 물건에 투자 할 것이다.
투자의사결정하는데 있어 3단계를 알려주셨는데, 알려주신 순서대로 진행하겠다.
그래야 내가 놓치는 물건이 없게 되고, 정말 저평가된 물건을 찾을 수 있게 될 것이다.
시세트래킹을 하면서 현재 분위기가 좋은 도시의 경우 전수조사하여 다른 앞마당과 비교평가 할 떄
투자의사결정 3단계를 적용하여 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 찾아 나설 것이다.
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