실전준비반 1강 강의 후기[실전준비반 52기 59조 기칠운삼]

○ 임장보고서가 투자까지 이어 질 수 있는 강의, 강의에 나온 대로 임장 가고 임장보고서를 작성 하는게

가장 중요하다.

-나는 투자자의 길을 걷고 있으니, 투자시간을 확보하는데 모든 걸 걸어야 한다. 내가 힘들지 않으면 성장하고 있지 않다는 것이다.

○ 이번 강의가 나에게 전달하고자 하는 내용은 앞마당을 늘려야 하는 이유와, 앞마당을 만드는 방법에 대해 설명한다

-앞마당을 늘려야 하는 이유 : 비교평가를 하기 위해서 이다. 비교할게 많아야 저평가 여부를 확인 할 수 있다.

선택지가 많은 투자자는 골라서 투자하지만, 선택지가 없는 투자자는 항상 시장을 쫓아 갈 뿐이다.

-부동산 투자 = 가치 + 저평가된 가격 + RISK관리 + 타이밍

-자모님이 생각하는 앞마당 : 주 당 20시간의 인풋을 들여 분위기임장-단지임장-매물임장까지 완료한 후 1개의 임장보고서를 작성하여 그 지역을 투자자로서 파악하고 있는 것.

*이 과정에서 꼭 결과물로 남겨야 할 것 : 그 지역 내에서 사람들이 선호하는 동네, 단지를 파악 하는 것. 이것이 전부다.

-투자는 가치 대비 가격이 싼 것을 사는 것 = 가치를 비교해서 더 좋은 것을 사는것

○ 투자자의 사고 프로세스

첫째, 비교 할 대상이 있어야 합니다. (지역과 단지)

둘째, 비교 할 방법을 알아야 합니다. (비교 평가 방법)

셋째, 비교를 적용하여 우선순위를 메길 줄 알아야 합니다.(지금 내가 할 수 있는 더 좋은 단지는 무엇인가?)

-결국엔 누가 더 많은 지역, 많은 단지를 아느냐 게임 일 뿐이다.

○ 임장의 목적 = 이 지역을 사람들이 좋아 할 지, 아닐지 판단하기 위한 행위 = 외부 수요가 이 지역으로 넘어 올만한 가치가 있는가? = 가치 = 입지의 6 요소 = 인구 수, 공급, 직장, 교통, 학군, 인프라

○ 임장의 프로세스

첫째, 분위기임장 : 지역 전체의 상권을 확인하며, 사람들이 선호하는 TOP 1,2,3 동을 찾는다.

둘째, 단지임장 : 분위기임장을 통하여 TOP 1,2,3 동 내에서 사람들이 선호하는 TOP 1,2,3 단지를 찾는다.

-선호하는 동에 있는 단지부터 보고, 비선호하는 동의 단지도 다 돌면서 동 별로 TOP 1 단지를 찾아야 한다.

셋째, 매물임장 : 단지임장을 통하여 TOP 1,2,3 단지 내에서 사람들이 선호하는 TOP 1,2,3 매물을 찾는다.

-전세를 잘 뺄 수 있는 물건 = 층 수, 인테리어, 학교와의 거리, 조망권 등

○ 분위기 임장 하는법

-수도권 : 큰 도로와 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인(직장, 교통, 학군, 인프라) / 해당 지역까지 지하철을 타고 업무지구(대체로 강남) 접근 용이성 확인

-지방 : 큰 도로와 단지 사이 도로를 걸으면서 분위기 확인(학군, 주요상권과 택지들이 몰려 있는 곳) / 주요 택지가 어디에 있는지, 연식 좋은 아파트가 어디에 모여 있는지 현장 확인

-분위기 임장 루트를 볼 때 지적편집도를 통하여 상권의 위치를 파악하고, 젊은층(20~40대)가 좋아하는 상권이 어디에 있는지 파악하는게 중요하다.

-지도를 확인하여, 주요 택지(랜드마크 아파트가 있는동네)가 많이 몰려 있는 곳 부터 임장하는게 좋다.

-지방의 경우 택지가 거리를 두고 떨어져 있는 경우가 있는데, 거리가 멀더라도 아파트가 모여 있는 택지의 경우에는 임장을 가야 합니다.

※ 1000세대 이상 아파트 : 3개 이상 or 500세대 이상 아파트 : 6개 이상 인 곳(합계 3000세대 이상 인 곳)

-지방은 상권이 아무리 잘 되어 있더라도 신축 + 대단지 + 브랜드가 먼저다.

-수도권의 경우 중심지와 멀리 떨어져 있더라도 임장을 가야합니다. 왜냐하면 중심지가 오르고 나서 그 외 지역에서 기회를 찾을 수 있으니

1.직장

-수원과 같이 대기업이 굵직하게 하나 있는 도시는 해당 대기업에서 30분내에서 출퇴근이 되는 아파트를 골라야한다.

-분위기 임장 시 오피스 상권이 나올 경우 지도를 보며 알만한 기업이 있는지 확인

-직장의 규모(사진찍기)를 임장하며 몸소 체험 후 정리

-특정 대기업(삼성, LG, SK)이 있는 경우 임장 시 기록

2.교통

-강남 접근 1시간 이내(단지기준) / 업무지구 접근성을 직접 체험해보는것도 중요합니다.

-주말에 임장 가는 경우 지하철역이나 버스 이용 혼잡도를 체크 할 수 없음. 이 경우에는 해당 지역에 역 종류와 노선 종류를 익히는데 집중하자.

-주말 임상 시 버스 노선도 확인 필요

-평일 1~2일정도 시간을 내서 출퇴근 시간의 혼잡도 확인

3.학군

-분위기 임장 하면서 초,중학교가 동네에 있는지 확인, 학원가 종류 확인 + 중학교 학업 성취도율 확인 + 초등학교 학급 당 학생 수 확인

-유흥가(노래방, 바, 단란주점 등)가 섞인 학원가는 비선호

-학교 주변의 상가를 보면서 학원가가 형성되어 있는지 확인하는것도 중요하다. 학교 주변에 학원이 없으면 방과 후 애들을 맡길데가 없어서 다른곳으로 이사를 갈 수 바께 없다.

-초등학교 가는 도로가 큰도로인지, 좁은도로인지 확인

4.인프라

-대형 편의시설 뿐 만 아니라 그 동네에서 이용 가능 한 일상의 편의시설이 있는지 확인

-사람들이 좋아하지 않는 환경이 있다면 지도에 반드시 체크

-분위기 임장하며 아파트가 몰려 있는 곳과 그렇지 않은 곳 체크(빌라 사이에 있는 아파트는 별로다.)

-임장 할 때 상권을 이용하는 사람들의 모습을 관찰하고 연령대 및 분위기 확인

○ 분위기 임장 다녀온 후 정리사항

-임장을 다니면서 작성해 놓은 직장, 교통, 학군, 환경 관련된 분위기 임장 내용을 임장보고서에 정리한다.

-임장보고서에 정리하면서 동 별 선호도 순서를 매겨본다.

-선호도는 임장보고서에서 입지 등급을 매겨보며 함께 정리하여 최종 선호도를 결정지어야 한다.

-중요한 점은 답을 맞추는게 아니라 사람들이 이 동네를 왜 좋아하는지를 정리해보는것이다.

○ 단지임장의 목적

-지역에서 단지 선호도를 1~100등까지 순서를 메기기 위해서

-지역의 모든 단지에 대한 분석을 하기 위해서

-사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 그 이유를 내 투자에 적용하여 선호 단지에 투자하기 위해서

-단지임장의 목표는 단지 선호도를 파악하기 위함이지 가격을 비교하려고 하는게 아니다!!(중요!)

단지선호도 >> 가격비교 / 단지임장 할때는 단지만 보는것이다. / 단지의 가격은 시세지도를 그릴수있는 수준이 됬을때 보는것이고 외우는것이다.

○ 단지임장 루트 그리기

1.단지를 직접 지나가게 그린다(입구 시작 -> 출구 마무리)

2.역에서 시작해서 역에서 끝나게 루트를 짠다.

3.바깥쪽으로 크게 돌면서 안쪽으로 들어오게 짜며, 동네의 모든 단지를 보려고 하는 것이 중요하다.

-처음부터 모든 동네의 모든 단지를 임장하려 하다가 포기하지 말고, 선호하는 동네의 단지부터 임장하고 분석해보세요

-아파트 단지 선호도를 면밀하게 살피고, 내 스스로 고민을 통해 사람들이 좋아할 단지 TOP 1,2,3을 뽑는 게 너무 중요하다!!

○ 단지임장 정리

-초보때는 선호동네의 단지를 집중적으로 보는게 중요합니다.

-사람들이 이 동네를 왜 좋아하고, 이 단지를 왜 좋아하는지를 빨리 캐치하면 할 수록 임장이 재밌어진다. 그리고 나의 생각을 정리해놓는게 중요하다.

-재밌어진다 = 가치를 파악 할 수 있다.

-단지 1개 당 10~15분 정도의 시간을 들여 임장하고 단지 임장한 내용을 단지 나서기 전까지 정리를 완료해야 한다.

○ 선호 단지의 기준(AND조건)

-교통이 좋다 = 역 접근성이 좋다.

-아파트가 밀집된 곳이 좋다.

-연식이 좋고 세대 수가 많다.

-주변에 편의시설(대형마트, 병원, 학원 등)이 많다.

-초,중,고등학교를 품고있다(초,중학교는 아파트 단지내에 있을수록 좋다.)

-동 간 거리가 넓어 쾌적한 느낌이 들어야하고, 단지 관리가 깨끗하게 잘 되어있고, 조경 관리가 잘 되어있는 곳

-다양한 평 수가 구성 되어있는 곳(그 동네의 입지가 좋아 계속 여기 살고 싶은데, 더 넓은 평수가 없으면 다른 단지로 이사를 가야하니)