관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
[요약 및 느낀점]
1강. 지방 A지역 지역분석 - 권유디님
<강사 소개>
- 뒤처짐을 알면서도 포기 대신 도전을 선택한 평범한 사람
→ 이번 소개에서 이 말이 왜이리 와닿았는지 모르겠다. 그동안 마음도 잡지 못하고, 동료들과 비교하며 뒤처진다는 느낌을 많이 받았다. 이번 달은 좀 더 적극적으로 행동해보자!
- 사실은 모두가 힘들다. 포기만 하지 않으면 결국 투자를 하게 될 것이다.
<강의 목표>
1. 소액으로 투자가능한 가치있는 단지를 직접 찾는 법을 안다.
2. ‘지방 투자 기준’과 ‘가치 판단 기준’을 명확히 안다.
3. 지방 투자 마지노선을 안다.
→ 결국, 울산&창원&부산을 아는 것이 아니라, 지방 투자의 분석 방법론을 배우는 것이다.
[파트1. 지방투자 기준]
1. 지역별 매매지수 (서울 + 지방 5대광역시 + 창원)
- 서울 + 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 + 창원
- 서울, 울산 만 반등 / 그 외 하락
2. 수요가 있는 지역,단지 에 투자하는 것
(1) 수요가 있는 지역인가? → 인구수
(2) 동네인가? → 지역 내 선호도 요인 (학군,커뮤니티)
(3) 단지인가? → 입지 or 연식
→ 지방은 심플하다. (학군, 외관)
3. 지방 투자 기준 3가지
(1) 수요가 많은 지역 (=인구수)
- 인구수가 많아도, 비싸면 투자하지 않는다.
(2) 건물 가치가 큰 단지 (=신축)
- 지방은 빈땅이 많아서 땅<건물
- 구축의 예외적 수요도 파악하여 투자 (학군, 커뮤니티)
(3) 선호도 고려 (=커뮤니티)
- 지역별로 선호하는 동네/단지 가 정해져 있다. → 논리적이지 않을 수 있다.
4. 지방투자 핵심 - 1. 인구수
- 도시별 인구
- 100만이상(광역시): 부산 ≥ 대구 >> 대전 > 울산=광주=창원 →(참고로 대전은 향후 공급이 너무 많음)
- 50만이상(중소도시): 천안, 청주, 전주, 포항 등
- 인구수는 매우 중요한 요인임에 틀림없지만, 법칙은 아님
5. 지방투자 핵심 - 2. 입지
- 지방은 땅의 힘이 크지 않다. (학군과 환경)
(참고) 수도권과 지방 투자의 인사이트
- 수도권은 매매가와 전세가가 동조하지 않는 반면, 지방은 동조한다.
- 수도권은 공급이 많지 않아, 전세가가 떨어지진 않겠지만, 매매가는 알 수 없다. (매매가는 욕망이다)
- 15년~18년 대세상승장은 갭차이가 줄어듦으로 일어난 실용적인 수요의 전환이었다. (전세수요→매매수요)
- 지금의 상승은 ‘실용적’이라기 보다는, 욕망처럼 보인다. 즉 갭차이가 붙기전에 상승할 수 있다.
- 특히 상급지는 욕망에 지배되는 시장이며, 전세가율에 지배되는 시장이 아니다.
- 중하급지의 전세가율에 지배되는 시장을 공략하는 것도 방법일 수 있다.
6. 지방투자 핵심 - 3. 상품성 (= 연식, 브랜드, 택지규모)
- 브랜드 (자이, 힐스테이트)
7. 지방투자 핵심
(1) 입지: 학군, 환경, 커뮤니티(=부촌) + (직장, 교통)
(2) 상품성: 연식, 브랜드, 택지
8. 지방투자 입지평가 기준
- 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통
결론은
1. 인구와 공급
2. 입지 (학군과 환경)
3. 상품성 (연식, 브랜드, 택지규모)
(질문) 2번과 3번 중 무엇인 우선순위인가?
9. 지방투자 입지평가 기준(1) - 직장
- 광역시: 대전이 대기업 비율이 높음 (그러나 향후 공급이 많음) / 울산,창원도 높음
- 중소도시: 구미, 청주가 대기업 비율이 높음
- 부산,대전이 연구,금융 등 양질 직장 / 그 외는 제조업
- 그럼에도 직장은 지방에서 중요도가 떨어짐을 상기 → 선호 생활권/단지 에 집중
10. 지방투자 입지펴가 기준(2) - 학군
- 광역시: 부산(좌,우동), 대구(범4만3), 대전(둔산), 울산(옥동,신정동), 광주(봉선동)
- 중소도시: 창원(반림동), 천안(불당동), 포항(효자동) → 그 외는 고려X
- 지방에서 학군은 ‘땅의 가치’를 만드는 중요한 요소!
11. 지방투자 입지평가 기준(3) - 환경
(1) 백화점/대형마트 - 정량
(2) 신축/신도시/택지 - 정성 → 더 중요한 요소!!
12. 지방투자 입지평가 기준(4) - 공급 ---------------------→>> 가장 중요!!!
(본질) 공급물량 → 전세물량 → 전세가격 → 매매가격
- 확인할 것
1) 지역 전체 공급물량 (시기준, 향후3년)
2) 구별 공급물량에 영향을 받는 지역의 공급물량
3) 3년 내 입주단지 위치
- <매수> <보유> <매도> 판단 기준은 모두 ‘공급’ 이다.
- 현재 대전, 청주, 김해 만 주의
- 울산/전주 → 부산 → 대구 의 기회흐름
13. 지방투자 입지평가 기준(5) - 교통
- (구기준) 랜드마크 아파트 → 주요업무지구 의 자차시간
결론은
수도권: 직장, 교통 > 학군, 환경
지방: 학군, 환경 > 직장, 교통
[A지역 분석]
- 현재 시장 파악
1. 전체 4분면 시장강도 현황
2. 매매&전세 물량 등
- 투자란? 저평가 + 투자금 + 리스크 (모두 균형)
- A지역은 저평가△ / 투자금O / 리스크O
- A지역은 7천미만, 그 이상은 B,C로 가자.
[파트2. A지역 도시개요] _ 위치/특징, 행정구역, 인구, 생활권, 소득
1. 위치/특징
- 지방은 ‘땅의 가치’가 강력하지 않다.
2. 행정구역
3. 인구
- 연령별인구 지표는 감만 잡는 용도
- 부동산 지인의 ‘전입+전출 합계’
→ 합계 상위 지역이 해당지역에 영향을 주는지 가설을 검증하자.
4. 생활권
- 생활권별 핵심요소 파악
5. 소득
[파트3. A지역 입지]
- 항상 수요관점에서 생각 할 것 (데이터분석 → 수요관점)
1. 직장
- KEY포인트
1) 광역시 내에서 A지역 직장의 위상 확인
2) A지역 주요 업무지구 확인 → 사람들이 어디로 출근하는가?
3) A지역의 직주근접과 베드타운 기능을 하는 곳은 어디인가?
- 양(종사자수) 과 질(대기업수)
2. 학군
- KEY포인트
1) 학군지는 어떤 기준으로 판단하는가? → 높은 학업성취도 학교 + 면학분위기 좋은 학원가
2) A지역에서 학군지로서 기능하는 지역은 어디인가?
- 객관적인 학업성취도 수준이 중요한 것이 아니라, 지역 내 1등 학군지라는 것이 중요하다.
- 또한 지역 전체의 학업성취도 수준이 우수하더라도, 지역내 1등 학군지라는 것이 중요하다. (2등은 의미없다)
- 학군지에서도 가장 선호하는 초/중 에 배정되는 단지인지 우선순위로 선택.
- A지역에서는 학군지 > 직주근접
3. 환경
- KEY포인트
1) A지역의 주요 상권은 어디에 있는가?
2) A지역에서 거주 환경이 좋은 곳은 어디인가?
결국 A지역은
1. 학군
2. 신도시 느낌 환경
3. 신축
4. 공급
- KEY포인트
1) A지역의 공급물량과 전세가격의 흐름이 정직한가? → 맞을 듯
2) 내가 투자한 단지 주변 공급 물량이 많은가?
3) 내가 조사한 입주 물량이 정확한 것인가? → 3개사이트 크로스체크
- 미분양
5. 교통
- 영향이 없지는 않지만, 높지 않다.
[파트4. A지역 가격&투자]
- 땅의 가치가 높지 않기 때문에, 생활권별 대장들은 비슷하게 오른다.
- 지방 투자 우선순위;;정리
1순위: 학군지 + + 신축
2순위: 신도시 느낌 + 신축
3순위: 학군지 + + (선호)구축
4순위: 신축
5순위: (중간이상입지, 선호)구축
그외는 X
결론
1. 공급을 보고 광역시를 접근한다.
2. 생활권을 분류한다.
3. 학군의 요소를 파악한다.
4. 신도시 느낌을 파악한다.
5. 신축 중에 고른다.
[적용할 점]
1. 배운 그대로 임장보고서를 작성해보자.
2. 수도권의 ‘직장/교통’의 생각에서 벗어나, 지방의 ‘학군/환경’에 포커스를 맞추자. 그러나 시작은 ‘공급’이다.
3. 지방 5대 광역시 + 창원 에서 시작하자. (이것은 인구(수요)의 요소이다)
4. 공급의 충족되는 광역시를 파고들자.
5. 지방은 ‘학군/환경'임을 명심하자.
6. 투자란? ‘저평가 + 투자금 + 리스크’ 모든 균형을 맞춰야 한다.
7. 모든 데이터는 그 자체가 아닌, 수요관점에서 해석해야 한다.
