지방투자 실전반 1강 수강후기 [지투26기28조 sumibada]

지방투자실전반 1강 잔쟈니님 수강후기 [지투26기 28조 sumibada]

노후준비가 필요하다는 것을 절실히 깨닫게 된 1년 전. 월부에 들어오게 되었고 열반기초반을 시작으로 강의를

들으며 투자공부를 시작하게 되었다. 그동안 9개의 앞마당을 만들게 되었고 부족하지만, 임장보고서도 결론까지 완료할 수 있었다. 그리고 실전반에 들어갈 수 있는 좋은 기회를 얻게 되어 지금 25년 10월 간절히 바라던 실전반에서 강의를 듣고 좋으신 동료분들과 튜터님과 함께 하고 있어 정말 감사하다. 한달동안 지금보다 조금은 더 실력을 향상시키고 성장하는데 집중하며 배우는 시간으로 만들어야겠다. 

1강은 잔쟈니님의 강의로  현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준, 지방투자로 돈 버는 매수전략 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵에 대해 강의해 주셨다.

현재 지방의 아파트 시장이 어떠한지 지역별로 단지를 예를 들어 설명해주셔서 지금의 지방상황에 대해 더 현실적으로 느낄 수 있었다. 공급이 없는 지방은 벌써 전세가가 오르고 매매가가 전고를 향해 달려 가는가하면 전고점을 뚫은 단지들도 보인다. 이건 팩트다.

강사님께서 이런 말씀을 해주셨다. 목표와 방향은 정했으나 확신을 갖고 방아쇠를 당기지 못하는 상황에서 언제 어디서든 투자물건을 찾는 명사수가 될 수 있도록 이 강의의 의미를 말씀해주셨다.

현재 나의 상태인 것 같기도 해서 뜨끔 하면서 꼭 내가 앞으로 이런  사람이 되고 싶다는 마음을 다시 부여잡을 수 있었던 시간이었다.

이번 실전반을 통해 지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것을 남겨야 할 것을 당부하셨다. 곧 지역에서 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 선호도와 환금성을 파악하고, 각 지역의 공급물량에 따라 매매나 전세 분위기 그리고 시장상황을 알아 투자범위를 설정하는 것과 가격과 투자금을 고려하여 우선순위를 정하고 투자를 결정해야 한다.

현재 지방투자가 기회인 이유는 가겨이 싸다. 즉 싸면서도 좋은 것을 산다면 더 벌 수 있다는 것. 두 번째는 투자금이 적게 들어 소액투자가 가능하다는 것. 세 번째는 리스크가 적다. 전세가가 내려가 있어 역전세 위험이 적다는 것. 지방투자를 해야하는 이유가 분명했다. 강사님께서는 이럴 때 행동으로 움직여야 돈을 번다고 하신 말씀이 진심으로 와닿았다.

지방과 수도권 아파트의 특징으로 인구는 곧 수요의 크기를 알 수 있다. 인구가 적은 지방의 경우 전세가의 움직임 (실수요)이 시장상황을 이끈다. 내가 해볼 것은 내 앞마당 시세와 전세가를 잘 봐야겠다. 

강사님께선 도시별로 매매전세 흐름이 다르기 때문에 퉁쳐서 보지 말고 도시 자체의 개별성을 파악해야 한다고 하신 부분도 와닿았다. 광역시별로 선호신축,선호구축,중간신축, 후순위 단지들을 가져와 3년 가격을 살펴보며 가격이 어떻게 흘러가고 있는지를 알 수 있었다. 후순위까지 잘 봐야한다. (전세개수가 몇 개인지도 파악한다.)

적용하고 싶은 것 중 앞마당 트래킹하고 정리하는 법으로 선호도, 시세트레킹, 현장감, 투자연결은 현장에서. 라고 말씀하셨다. 여기서 선호도에 구축의 흐름을 보면 매도시기를 알려주는 단서가 된다는 것과 시세트레킹에서 가격의 추이를 본다. 즉 오름과 보합 하락. 그리고 물건의 개수(매매전세) 실거래가 얼마나 되고 있는지를 파악한다. 전화임장을 통해 현장감을 알고 현장에서 찾고 투자할 수 있도록 해야겠다.

수도권투자와 지방투자의 차이점을 통해 나의 투자금으로 어떤 투자를 하면 좋을지를 생각해볼 수 있어 도움이 되었다. 지방투자에서도 가치성장투자와 소액투자에 대해 더 깊이 있게 들을 수 있었고 인구가 많은 지역과 땅의 가치가 높은 지역이 가치성장투자의 대상이 된다는 것도 알 수 있었다.

지방에서 소액투자는 무조건 싼게 아닌 가치가 있고 투자금이 적은 것이 본질이다. 선호도가 좋은 생활권의 준신축이나, 구축단지일 수 있겠다란 생각이 들었다. 지방 소액투자시 주의할 점으로 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지, 

매매,전세가 딱 붙어서 움직이는 단지, 현장임장 후 선호도가 떨어지는 단지인지 잘 살펴본다. 즉 그 단지를 사람들이 좋아할까? 가치와 선호도를 생각해야 한다.

강사님께서 지방도시 선호도를 반영한 지역내 투자우선순위에 대한 내용을 들을 때 더 와닿았던게 앞마당인 단지들이 나와서 너무 기뻤다. 대장구축과 균질성좋은 신축단지 이 둘을 보고 고민이 될 때는 내가 매도할 때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지 즉 환금성을 생각해봐야한다. 이렇게 생각하니 결정이 좀 빨라진다. 

지역별로 단지를 비교할 때는 구매력 있는 사람들이 살고 싶어 하는지 꾸준히 거래가 되는 곳인지 단지의 특징과  느낌, 그리고 그곳에 사는 사람들을보라고 말씀하신 부분도 이번 임장에 적용해서 단임을 해야겠다.

마지막으로 지방투자 의사결정과정 3단계로 저평가, 투자금, 리스크이다. 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 단지들을 살펴본다. 그 중에 가치가 더 있고 선호도가 높은 단지를 찾는다. 이 방법도 적용해봐야곘다.

저평가된 투자물건을 찾을 때 갭의 기준이 아닌 매매가 기준으로 좋은 것부터 정렬해보고 비슷한 매매가의 단지들의 위상을 비교해본다. 

목표매수가는 시장 상황에 따라 호가보다 싸게 하거나, 호가와 비슷한 가격을 목표로 다가갈 수 있겠다. 저평가,투자금,리스크를 고려한 투자결정 프로세스로 투자 후보지역 전수조사를 한 다음 투자후보물건을 3차에 걸쳐 선별한다. 기존에 내가 하던 방식과 다른점은 투자금을 먼저 보는게 아니라 매매가 기준으로 내림차순하여 본다는 것이다. 

가치와 수요가 있고 가격이 싼 물건을 보고 그 다음으로 공급에 대한 리스크, 환금성을 살펴본다. 그 다음은 선별된 단지들 중에 좋은 것부터 순서대로 매물임장을 한다. 즉 내 투자금으로 투자할 수 있는 것 중 좋은 것을 2개 선정해서 매물코칭을 받아 매수결정을 한다. 이 프로세스로 한다면 최선의 투자를 할 수 있을 것 같다. 이점은 꼭 적용해보자. 

지방 아파트 투자자의 매도의사결정기준은 수익이 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때, 리스크를 감당하기 어려울 때 라고 말씀하신 부분도 와닿았다.

실제 강사님께서 과거에 투자 헀던 과정들에 대해 말씀해 주셨다. 물건을 매수하고 갈아타기 하면서 점차 자산을 불려갈 수 있었다고... 

마지막으로 저마다의 힘든 상황, 어려운 일들에도 불구하고 그럼에도 해내야 하는 이유를 붙잡고 가라고 하신 말씀을 되새기게 된다. 많은 이유들로 주춤하게 되는 시기가 있었다. 그때마다 해야되는 이유를 생각하고 붙잡고 올 수 있었던 것 같다. 그럼에도 여전히 틈을 노리는 나의 나약함이 존재한다. 인간이기에 완벽할 순 없지만, 잠시 넘어지더라도 주저앉지않고 다시 일어나 나의 목표를 향해 앞으로 걸어갈 수 있도록 월부안에서 좋은 습관을 갖고 좋은 동료들과 함께 나아가야겠다 라는 마음이 들었다. 

열정적으로 깊이 있는 강의를 해주신 잔쟈니튜터님 진심으로 감사드립니다. 강의내용이 너무 좋아 최대한 들을 수 있을 만큼 다시 듣기해서 제대로 제것으로 만들어 나가도록 하겠습니다. 감사합니다. 

-sumibada