안녕하세요 꼬미아버지입니다.
지방투자 실전반 1강을 드디어 완강했습니다! 잔쟈니님의 열정이 느껴지는 강의였는데요.
후기와 내용정리를 남기고자 합니다.
▣ 지방투자실전반에서 남겨야 할 것 : 지역 내 투자범위, 우선순위
- 지역 내에서 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 파악(선호도, 환금성)
- 각 지역의 공급 물량에 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황을 파악하여 투자범위 설정
- 가격과 투자금을 고려하여 우선순위 매기고 투자 결정
▣ 지금 지방 투자가 기회인 이유
- 가격이 싸다(전고점보다 30% 이상 빠진 단지들이 많다)
"가격이 싼 저평가 시장이라고 해도 아무거나 사면 안 됩니다. 저평가 시장은 괜찮은 것들 중 싸면서도 좋은 걸 사서 더 벌 수 있는 시기입니다. 이 노다지 시장에서 같은 돈으로 1억 벌지, 5천 벌지는 우리의 실력에 달려 있습니다. 가격이 쌀 때 일수록 더 제대로 봐야 합니다!"
2. 투자금이 적게 듭니다(소액 투자자가 종잣돈을 불릴 수 있는 현실적인 대안)
3. 리스크가 적습니다(이미 전세가가 몇년 전 수준으로 돌아가 충분히 저렴한 수준, 더이상 내려갈 전세가가 없다)
“항상 투자의 문이 열려있지는 않습니다.” → 기회가 없어질 시간은 언젠가 온다!
▣ 실력있는 투자자가 앞마당 트래킹하고 정리하는 법
1. 선호도 : 제대로 다 임장하고 선호도 구분, 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기 알려주는 단서가 됨
2. 시세트래킹 : 가격만따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락), 개수(물건 개수, 나가는 속도) 파악
3. 현장감 : 물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감 더하기(전세 없다고 다 오르는 것 아님)
4. 투자 연결은 현장에서 : 물건이 없어 전세시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 많아서 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자
▣ 지방에서 소액투자가 가능한 단지는? (해도 될 단지 vs 하면 애매한 단지)
생활하기 편리하여 거주만족도 양호한 아파트 | 직장 | 직장이 너무 멀지 않음 | |||
| 교통 | 출퇴근하기 너무 불편하지 않음(30분) | ||||
| 학군 | 적어도 학교와 학원이 가까운 곳에 있음 (부촌 커뮤니티가 형성된 학군지면 좋지만 그게 아니라면) | ||||
| 환경 | 상권 | 생활업종이 잘 들어와 있는, 젊고 깨끗한 상권 | |||
| 균질성 | 신축만 > 신축 기축 혼재 > 준신축만 | ||||
건물 가치 | 연식(입지독점성이 없다면 준공 20년 이내) | 세대수 (300세대 이상) | 구조 (복도식X) | ||
▣ 지방 소액투자 고민 TOP3
1. 평형이 고민될 때
● 수익의 크기보다 적은 투자금으로 수익률을 추구하는 투자
- 구축은 상승흐름도 늦게 오지만, 수리비 포함 시 투자금도 애매해짐
- 연식 > 생활권 선호도, 적은 투자금+매도 전략
● 매도 시 환금성이 좋아야 하므로 거래가 빈번하고 나름의 거주수요가 있는 곳이 유리
- 가급적 신축
- 거주수요(직장, 학군 등)
- 꾸준히 빈번한 거래
2. 연식이 고민될 때
● 연식 약 20년차 이상인 경우, 전세가에 떠밀려 매매가 오름, 공급이 없고 상승장일 때만 유의미한 수익을 거둠
- 연식이 나쁘지 않다면 생활권, 실거주 수요와 함께 판단
- 단지가 모여 있고 쾌적한 느낌을 주며 실거주 수요가 있는 곳
● 구축이어도 거주 수요와 선호도가 있을 때(비선호생활권X)
● 향후 2~3년 이상 공급물량이 부족하고 가격이 싸면서 투자금도 적게들 때
3. 생활권이 고민될 때(외곽, 어수선)
● 해당 단지를 찾아오는 수요가 있으며 (대부분 연식) 생활권 내 선호도를 보이는 단지일 때
● 같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지 없을 때
- 더 선호 생활권의 균질성 갖춘 단지와 비교하여 우선순위
● 공급상황이 안정적이어서 수요가 급격히 빠질 일이 없을 때
▣ 광역시 vs 중소도시 가격결정요소 우선순위
● 광역시
① 입지 좋은 신축
② 입지 좋거나 프리미엄 있는 곳의 준신축 또는 구축(학군/부촌지역)
③ 입지 덜 좋은 선호생활권 (준)신축
● 중소도시
① 입지 좋은 신축
② 양호한 생활권 신축
③ 입지 좋은 준신축
▣ 지방투자 의사결정과정 3단계(저평가→투자금→리스크) 꼭 순서대로!
● 투자금 확인(투자금=감당 가능한 것, 적게 드는 것)
- 내 투자금 범위에 들어 오는가?
- 이 투자를 한 이후에도 투자를 지속할 수 있는가?(연저축, 향후 리스크 등)
- 투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은 것인가?
- 전세 놓는 과정에서 추가 투자금이 필요할까?
▣ 목표매수가=시장상황 고려
● 호가보다 싼 가격을 목표로
- 매매물건 개수가 많을 때
- 최근 실거래가보다 호가가 낮을 때
- 가격을 낮춘 흔적이 보일 때
- 가격이 싸다고 보기 애매할 때
● 호가와 비슷한 가격을 목표로
- 매매물건 개수가 적을 때
- 최근 실거래가보다 호가가 높을 때
- 가격을 높인 흔적이 보일 때
- 절대적인 가격수준이 쌀 때
▣ 전세물건이 귀할 때, 알맞은 목표전세가 산정 방법
● 인근단지 뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세 개수, 가격 체크(지도위에 올려보기)
● 단지별 선호도 나열 (상/중/하 그룹으로)
● 전세상황체크 및 목표전세가 산정
- 선호도 더 높은 곳 / 비슷한 곳 / 낮은 곳 전세가격 체크
- 전반적으로 이전 실거래가보다 현재 전세 호가가더 높게 나오는가?
▣ 저평가 / 투자금/ 리스크를 고려한 투자 결정 프로세스
▣ 지방 아파트 투자자의 매도의사결정기준
● 수익이 났을 때
● 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
● 리스크를 감당하기 어려울 때
1호기 투자를 목표로 하고 있는 현재로 정말 하나하나 다 머리속에 집어넣고 싶은 강의였습니다.
매수부터 보유 매도까지 생각할 수 있었고 투자를 하면서 어떤 리스크를 대비해야하고 수익률을 높이기 위해 저가치 저평가를 잘알아야 된다는 걸 느꼈습니다.
좋은 강의해주신 잔쟈니튜터님 감사합니다!
