안녕하세요. 하루하루 내가 할 수 있는 것에 최선을 다하는 윤돌입니다.
이번 지방투자실전반 1주차 강의를 통해서 지방투자를 하기 위한 기준들과 그리고 현재 부동산 시장상황에 대해서 전반적으로 배울 수 있었습니다. 강의 초반에 잔쟈니 튜터님이 이번 실전반에서 남겨야 할 부분들에서 짚어주면서 이번 강의 후기 역시 그 부분들을 기준으로 작성하면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
먼저 지역 내 투자범위와 우선순위를 정하는데, 이때 지역별,생활권별,단지별 선호도를 뾰족하게 파악하고, 공급 물량을 확인하여 투자범위를 설장하며, 투자하려는 단지의 매매가와 그리고 들어가는 투자금을 고려하여 (같은 가격에 더 좋은 물건, 같은 가치에 더 싼 물건) 우선순위를 매기는 방법에 대해서 배우게 되었습니다. 그리고 반복 숙달을 통해서 다른 지역을 가서도 적용시켜서 투자우선순위를 파악하는 것.
이번 지방투자 실전반 한 달 동안 강의와 그리고 튜터님의 경험을 최대한 레버리지 하여 나만의 투자범위와 그리고 우선순위를 정할수 있도록 실력을 최대한 키워보도록 하겠습니다.
- 시세트래킹은 가격만 보면 된다?
지방은 실수요 위주로 움직이는 시장이기 때문에 전세가의 흐름에 따라 매매가가 따라가고, 그렇기 때문에 시세트래킹 할때 매매가 뿐만 아니라 전세가를 잘 살펴보고, 특히 전세 추이를 꼭 잘 파악해야한다고 합니다. 단순히 가격만 보는 것이 아니라 시장의 흐름이 어떻게 흐르고 있는지, 전세 갯수는 몇개이고 나가는 속도가 얼마인지등 디테일하게 봐야 합니다. 그리고 또한 물건이 많지 않은 지역은 전임을 통해 현장감을 더할 필요가 있고 전세가 없다고 단지의 가격이 오르지 않는다는 것을 강조하면서 현장감 또한 꼭 잘 챙겨야 겠다는 생각이 들었습니다.
BM - 이번 실전반 기간동안 앞마당 정리 및 시세트래킹시 전세가 추이까지 같이 체크하기 (오름/보합/하락,전세매물수,나가는 속도) + 현장감 더하기 위한 전임 더하기
2. 의미 없는 앞마당은 없습니다.
현재 임장하는 지역이 이미 가격이 한단계 올랐다던가, 매전차이가 커서 투자하기 상대적으로 어려운 지역이라던가, 때로는 가격 레벨 자체가 너무 높아서 이 지역을 임장하는게 의미가 있나 싶은 순간들이 각자 있었을 겁니다. 저또한 월부생활을 하고, 앞마당을 만들어가면서 내 투자금에 맞지않는 지역을 임장할때는 마음이 좋지 않았을 때가 많았습니다.
‘이렇게 봐봤자 내가 할 수 있는 지역이 아닌데…’ 라며 지역을 대충 보는 경우도 종종 있었습니다. 그러나 튜터님은 모든 앞마당에서의 경험은 내안에 쌓이고 실력이 되는 것을 강조하며, 실력이 있으면 누구나 언제 어디서든 투자할 수 있다는 사람이 될 수 있다는 말씀에 스스로 한번 더 돌아보게 되었습니다.
‘내가 할 수 있는 것'과 ‘내가 할 수 없는 것’을 구분해보니 제가 해야할 것들이 너무나 명확해 졌습니다. 이미 가격이 올랐더라도 그 지역이 주는 인사이트가 분명 있을것이고, 그리고 지금 투자를 못한다고 나중에도 투자를 못하는 것도 아니며, 정말 해당 지역에 투자할 수 있는 물건이 없을까라는 생각도 떠오릅니다. 중요한 것은 ‘내가 할 수 있는 것’에 집중하고 계속해서 꾸준히 해나가는 것이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다.
BM- 앞마당을 만들면서 스스로 의미를 찾고 지역에 집중해보기 ( 의미없는 지역은 없다!)
3. 투자 의사결정 3단계
실전 투자자가 지방 투자를 할때 어떤 프로세스로 의사결정을 하는지 배울 수 있었고, 나는 이 의사결정을 잘 지켜서 투자를 했는가 또 한번 돌아보는 시간을 가지게 되었습니다. 먼저 지방투자 의사결정 할때 가장 중요한 것은 순서인데 다음과 같습니다. 저평가 된 물건을 찾고, 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지인지, 그리고 감당가능한 리스크인지 확인 하는 것입니다.
투자 물건을 뽑을때 특히 실수를 많이 하는 부분이 매매가를 통해 저평가 여부를 파악하는 것이 아니라 매전차이로 먼저 투자 물건을 뽑게 되면 해당 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지를 투자를 못할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 투자자는 항상 물건 자체가 정말 싼지, 그 여부를 파악하고 그다음에 투자금이 얼마 들어가는지 확인하는게 중요합니다.
저는 종종 주변 동료들이 ‘매물코칭’을 하거나 단지에 대해서 튜터님에게 질문을 할때, 돌아오는 답변으로 ‘지역을 좀더 넓게 보세요’라는 말을 접했는데요, 처음에는 이 말을 정확하게 이해하기 어려웠습니다. 지역을 넓게 본다는 것은 같은 레벨의 매매가, 혹은 같은 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들을 살펴보고 그 중에서 가치가 더 높거나 선호도가 높은 단지를 찾아보라는 의미라는 것을 이번 강의를 통해 정리 할 수 있었습니다.
결국 투자의 본질은 가치 있는 것을 ‘싸게’ 사는 것. 가치 판단을 잘 하기 위해서 선호도 파악이 정말 중요하다는 것을 알 수 있었고, 뾰족한 선호도 파악을 위해 정석대로 임장을 해나가야 합니다.
BM - 투자물건 후보 찾을때 ‘저평가’ 여부 먼저!!
4. 내가 3년이라는 시간이 훌쩍 지나서 투자할 수 있었던 것은
제가 처음 월부에 들어왔을때는 22년도 상반기에서 하반기로 넘어갈쯤이였습니다. 그때는 한참 부동산 시장이 뜨거웠고 임장을 하면서도 내가 진짜로 투자를 할 수 있나? 라는 의문에 사로 잡혔습니다. 임장을 하면할수록, 임보를 작성하면 작성할수록 ‘이건 이래서 어렵고, 저건 저래서 어렵고, 아 부동산이 나랑 안맞나?’ 라는 생각이 들었습니다.
그렇게 선명하지 못한 앞마당을 쌓다가 말고, 강의를 수강하다가 안하고, 했다 안했다의 반복이였습니다. 그러다보니 시간은 시간대로 흘러가지만 실력은 제자리였습니다. 그러다보니 나중에는 시간은 시간대로 썼는데, 돈은 돈대로 썼는데 결과물이 안나온 것에 대해서 후회가 생기더라구요. 아 그때 좀더 잘 해볼걸, 아니면 그냥 그 시간과 에너지를 다른데 쓸걸 하구요.
강의가 끝날 때쯤에 잔쟈니 튜터님이 개인적인 얘기를 해주면서 문제를 어떻게 바라보고 해결해나갔는지 배울 수 있었습니다. 어렵다고 대충하고 넘어가는 것이 아니라, 힘들더라도 버티고 또 버티면 그 부분에 대해서 더 능숙해질수 있다는 것을, 그리고 실력을 쌓기 위해서는 그런 시간들이 중요하다는 것을, ‘방법’에 매몰되는 것이 아니라 그날그날 내가 해야할 것들에 ‘집중’하고 ‘행동’하는 것이 왜 중요한지를 다시한번 느끼게 되었습니다.
그래서 저는 이번 1월달 지투실전반을 계기로 다시한번 임장과 임보의 벽을 마주하게 되었구요, 강의 수강과 자실반을 병행하다가 다시 6월달에 지투실전반을 수강하면서 원씽을 세우게 됩니다. 바로 1호기를 꼭 하겠다는 원씽을요. 6월 한달동안 임장하고, 임보를 작성하면서 매물을 찾는 과정은 정말 말그대로 ‘우당탕탕’ 이였습니다. J의 성향이 강한 저로써는 굉장히 불편했던 시간인것 같았습니다. 그러나 ‘완벽’을 내려놓고 ‘완료’에 초점을 맞춰서 행동을 하다보니 결국 저는 1호기 물건을 투자하게 되었습니다.
제가 만약 ‘임보'를 완벽하게 쓰고 1호기 투자해야지 마음을 먹었다면 1호기 투자를 하기 어려웠을 겁니다. 실전반 커리큘럼 속에서 임장도 나가고 임보도 쓰면서 매물터는 것까지 동시에 진행하다보니 굉장히 어려웠지만 대충하지 않았습니다.
이번 강의를 통해서 지방투자 실전 프로세스에 대해서 배우게 되었고 전국 시장 한판을 배울 수 있었습니다. 실전 투자자로 성장할 수 있도록 좋은 강의를 만들어주신 잔쟈니 튜터님과 월부 관계자분들에게 감사하다는 말씀을 전하며 후기 마치겠습니다!
BM - 하루하루 내가 할 수 있고, 하기로 한 것들에 집중하기
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