2016년에 집 잘 샀다! 다음 투자처는?

제게 맞는 좋은 집을 어느 정도의 투자액으로 언제 어떻게 찾고 매수할 수 있는지 알고 찾고 매수하고 싶어서 내마기 기초반 강의 신청을 했습니다.
 

저는 입주와 이사 이력이 많습니다. 

앞으로 집값은 떨어질 것이며 부동산은 거주의 개념으로 한정 짓고 평생 집을 안사겠다고 마음 먹고 지내왔습니다. 

2011년 가을에 서울로 이사한 후 7차례 이사를 했습니다. 이 서울 하늘아래 내 집이 없어서 쫓겨나길 반복하다보니 지치고 힘들어서 2016년에 빌라구역에 있는 30세대의 저렴한 나홀로 아파트 2층을 대출 없이 매수해서 지금까지 살고 있습니다. 

실패한 국내 주식에서 미국 주식 투자로의 전환과 3번째 주택 보유로 인한 가격 상승, 주변 대단지 아파트와의 가격 상승 격차를 체감했던 것이 이번에 부동산 공부를 하고  갈아타고자 결정한 동기가 되었습니다.

강의를 통해 세번에 걸친 주택 구매에서 실패한 것만 같았던 2, 3번째 집 구매가 전세살이보다는 훨씬 잘한 일이었다는 것을 알게되었습니다. 

집은 필수재이면서 투자재라서 내집 마련의 시기와 범위의 원칙을 알게되니 미국 증시처럼 장기적으로 우상향하는 ‘서울이나 수도권에 좋은 위치에 있는 대단지나 광역시 신축을 비싸지 않게 내 아파트로 사는 것은 언제나 옳다!‘는 것을 알게 되었습니다. 

내 자본을 잘 파악하고 투자비용(종잣돈, 대출/증여 가능액 - 이자, 세금)을 잘 계산하여 평균적으로 분위기 좋지 않을 때 즉, 1)PIR(소득대비 주택가격) 12이하, 2) 전세가율 60%이상인 시점에서 지역과 단지별 차이를 고려해서 물건을 특정하여 비싸지 않게 매수하고, 10-15%의 조정을 감내할 수 있어야 합니다.

경기침체와 물가 안정으로 금리 인하 압력을 받고 있고, 신축 아파트 공급 절벽, 7.27, 9.7 규제정책으로 인한 내집 마련의 불확실성이 아파트 가격의 상승을 부추기는 것 같습니다. 

좋은 시기를 잘 알고 중요한 것에 집중하고 대응하여  상황에 맞는 집(징검다리)을 비싸지 않게 매수한 후 지속적인 관심과 공부, 저축을 실행하며 4, 5년마다 적극적으로 갈아타기를 하여 최종 드림하우스를 매수해야 하겠습니다.

아래는 강의 요약하는 것이 도움이 되어서 추가합니다. 

사례를 통한 전략 수립

1. 지인 D의 10년 행동 분석

2. 우리가 따라야 할 D의 전략

-좋은 시기에

-덜 중요한 것 포기, 중요한 것 집중하여

-상황에 맞는 집 매매한 후

-지속적인 관심과 공부, 저축을 실행하며

-적극적으로 갈아탐

상황별 내집 마련 로드맵

현재 → 첫 징검다리→ 둘째 징검다리→ 최종 목표 

종잣돈   1호기  (가격상승) 2호기.    원하는 곳 거주

(저축)     종잣돈.             종잣돈.     순자산 3배

             +대출.           +대출+상환

             +맞벌이         +저축+맞벌이 

1. 현재→ 징검다리 

: 내 상황에 맞는 집응 골라 산다

- 내집 마련의 개념을 완전히 뜯어 고친다

’이거 그냥 사면 되요?‘ → ’내 돈으로 살 수 있는 최선은?‘ 

- 접근 방식을 완전히 뜯어 고친다

’이거 사요 마요?‘ → ’O억으로 살 수 있는 집들은?’ (3개 지역/30개 단지)

-결정 방식을 완전히 뜯어 고친다

‘여기 뭐가 들어온대요‘ → ’이 집들의 가치 우열은 어떤가?’

2. 징검다리→ 최종 목표

: 저축+관심+공부 → N번 갈아타기

- ‘내집 마련은 투자’임을 인식합니다

’아 이제 끝났다‘ → ‘다음 투자처를 찾아보자‘

<내집 마련 =평생활동> 인식 갖춘다

- 저축과 관심은 기본이다

’저축 어려워’ → ‘꾸준한 저축, 공부로 4, 5년마다 이사‘를 가능하게 한다

- 과감하게 실행

’이사하기 어려워요’에서 ’가능하면 가급적 넘어간다‘로 4,5년 마다 이사 실행을 빠르고 강하게

첫 징검다리는 어디에 숨어있을까?

첫 징검다리는 동원 가능한 내 자본으로 내가 살 수 있는 가장 상급지에 있는 물건부터 훑어 내려오며 찾는다.

1. 최고의 첫번째 징검다리 찾기

 ’내집 마련 판독기‘ 활용하여 큰 방향 설정 -

→ ’지역별 시세표’ 활용하여 구 단위로 특정 -

→ ‘네이버 부동산 필터‘ 활용하여 징검다리 후보지역 선정 → 후보지역 ’내집 마련 보고서‘ 작성 -

→ 3개 지역 반복 후 Best 골라 매매, 첫번째 내집 마련 졸업 고

2. 계획 - My Dream House Project

• 드림하우스 시각화
• 내집 마련 로드맵(징검다리 그리기)
• 3개월 단기 세부계획

3. 실행 - 내집 마련 보고서(3.3.3)

1주: 손 - 첫 징검다리 후보Apt 10개 찾고 표 넣기

2주: 돈(예산), 손(교통, 환경 핵심 기준 따라 작성), 눈(임장 후보 아파트 고르기)

3주: 발 - 현장 임장 / 느낀점 바 작성, 최종 결론 내보기

4. 목표 

3개월 동안 내집 마련 보고서 3개 쓰고 내가 살 수 있는 ‘최고의 징검다리‘를 찾아 내 것으로 만든다.