[지투기 31기 한번(1)의 선택으로 7채의 미래를 바꿀 온리원조 검은비] 지방투자의 기준!

안녕하세요. 검은비입니다.

권유디님의 지방투자 기초반 1강을 수강했습니다.

강의를 들으면서 ‘서울.수도권을 생각하고 지방에 갔으면 정말 잘못된 판단을 내렸겠다’는 생각이 많이 들었습니다.

강의에서 ‘이런 느낌이 나는 곳에 투자하면 안돼요’라고 했던 분위기… 제가 봤다면 좋게 느꼈을 것 같거든요.

지방투자에서는 투자 범위를 정말 중요하게 파악해야 한다는 점을 느꼈어요.

동시에 편견 때문에 가치있는 단지를 투자범위에서 뺄 것도 아니고요. 무엇을 넣고 무엇을 뺄지 알기 위해 공부를 하고 기준을 배워야겠습니다.

한편, 지방투자는 정말 기회가 많다는 생각이 들었습니다. 1강에서 다룬 A지역을 봐도 일부 단지를 제외하면 많지 않은 투자금으로 접근 가능했거든요. 광역시인데도 말이에요.(개인적으로 과거 자주 방문했던 지역인데 가격을 보고 조금 놀랐습니다.)

공급이 정말 중요한데 지역마다 각자 공급이 일어나고 내가 알기만 하면 어딘가에서 계속 좋은 기회를 주겠구나 싶었어요.

직장 해석 방법

서울 수도권에서 직장과 직주근접을 중요시 했는데… 지방은 또 다르더군요. 직장의 수보다 인구수를 더 본다는 점과 직주 근접 영향이 약하다는 점이 제 생각과 달랐습니다. 

땅의 가치

지방은 땅의 가치가 약하다고 합니다.

그래서 외곽 신축이 많은 선호도를 가진다는 점을 느꼈고 그럼에도 땅의 가치를 가진 지역의 특징을 봤습니다.

여러가지 새로운 점이 많았는데, 많은 부분이 ‘크기가 작고 이동이 쉽다’는 점을 생각하면 이해가 됐습니다.

편견 버리기

여기는 군 단위니까 별로일거야.

여기는 지방인데 구축이니까 빼야지.

투자를 안할 이유를 찾으면 많은 단지들이 후보에서 빠집니다.

흠집있는 페라리를 거르고 흠집없는 쏘나타를 찾아다니지 말자고 하셨는데, 그러려면 어느 단지가 가치있는지 알아야겠습니다. 그 수단이 임장과 임장보고서고요. 별로인 것 같아도 일단 가보고 분석하는게 필요하구나, 그래서 정말 가치있다는 판단이 들면 감정적으로 별로같아도 투자 후보에 넣어야겠구나 생각했어요.

투자 의사 결정

저평가 만으로 투자를 결정하는게 아니에요

저평가, ㅌㅈㄱ, ㄹㅅㅋ 세 가지를 모두 고려해야 하고, 뒤의 두 가지가 저평가보다 중요도가 낮지 않아요.

 → 저평가를 발견하면 ‘여기 투자해야겠다’는 생각이 든다. 하지만 ㅌㅈㄱ, ㄹㅅㅋ 면에서 안좋은 평가가 나온다면 다른 지역이 우선순위가 될 수 있다.

기억할 부분

지역의 분위기에 중점을 두기 → 임장 꼼꼼히

연식의 힘이 정말 중요하다. 심지어 외곽 신축이 괜찮은 입지 구축보다 좋을 수 있다.

특정 지역(A지역이 아니라도)의 흐름을 보고 다른 임장지에 적용하기 → A지역을 보니까 이정도 입지면 구축도 괜찮다, 여기는 신축만 봐야겠다 등.

적용할 부분

공급 → 인구의 0.5% & 20년 평균공급 정리

전세가는 직접 확인(전세 없는 시장)