[검은비] (늦게 쓰는) 부린이의 서울 1호기 투자후기

안녕하세요. 검은비입니다.

규제 전 9월에 1호기 투자를 했습니다. 한참을 투자후기를 미루다 올리네요.

드라마틱한 스토리도 없고 아쉬운 부분도 있어서 미루다 이제야 후기글을 올립니다.

투자 후기를 쓰면서 월부 덕분에 망하지 않을 선택을 했다고 생각합니다. 이번에 찍은 점을 잘 이어나가려고요.

월부 진입

취직 후 여웃돈이 생기고 자연스래 투자를 해야겠다고 생각했습니다.

그런데 투자할 카테고리는 너무 많았고 각각을 어떻게 공부해야 할지도 잘 몰래서 대부분 예적금과 etf로 굴렸던 것 같습니다.

주거 안정에 관심이 있었고 일터에서 부동산 얘기를 많이 들어서(19년도에 사회생활을 시작했네요) 부동산 책, 경매 책을 읽으면서 평범하게 직장 생활만 했어요.(그때부터 임장다녔으면 지금 잘했을 텐데요)

본격적인 투자는 잘 모르고 겁나서 비교적 소액으로만 했는데 지금 생각해보면 덕분에 현금은 지켰네요.

24년에 지인이 공유해준 월부 칼럼을 개기로 월부 생활을 시작하게 됩니다.

일 때문에 두어달 강의를 듣고 몇 달 쉬기를 반복하면서 아파트 투자를 하기로 결정했습니다.

투자 방향성 설정

‘부동산은 무조건 입지야!’

월부 오기 전부터 부동산은 입지가 짱이라고 생각했고, 중심지 가까운 낡은 아파트가 눈에 들어왔어요.

저도 딱히 신축에서 생활하지 않았고 구축 단지에 대한 벽이 별로 없었거든요. 그래서 자연스럽게 아파트도 가성비 좋은 구축 위주로 봤습니다.

운이 좋게 24년 12월 서투기 오프 강의에 성공해서 강사님들에게 물어도 보고, 가만 생각하면서 조금 다른 생각을 하게 됐어요.

1. 연 저축액이 많지 않으니 전세상승분이 중요하다.
2. 단지가 있는 지역 위상도 중요하지만 지역 안에서 사람들의 선호도 역시 중요하다.
3. 매수 후에 전세 세팅, 운영, 매도까지 수월해야 한다.
4. 균질한 환경은 꽤 의미있는 요소다.
5. 연식빨은 언젠가 빠지지만 그 전에 갈아탈 수도 있다.

제 상황과 선배들의 경험을 바탕으로 상급지에 있는 선호도가 낮은 단지보다 하급지더라도 선호도가 있는 단지로 점점 방향을 잡았습니다.

1호기 결정과 매수까지

그렇게 투자 방향을 고민하다 올 여름에 개인적으로 투자하기 좋은 환경이 생겼습니다.

작년에 봤던 단지들이 오르는 모습도 봤고, 기한이 없으면 계속 미루게 될 것 같아서 마감 기한 안에 투자하기로 결정했습니다.

‘25년 10월 안에는 매매 계약서를 작성한다!’

제가 세운 1호기 조건은

1. 운용이 쉬울 것
2. 전세 상승이 예상될 것.
3. 세낀물건, 주인전세면 좋다. 전세를 맞춰야 하면 투자금 3천 정도 여유 두기

1호기를 하면서 망하지 않아야겠다고 생각했어요. 대출 조건이 안돼서 잔금이 불가능했지만 가급적 좋은 물건을 하고 싶었어요. 하지만 전세를 빼본 적이 없으니 좀 무서워서 고민하던 중에 ‘서울 전세는 충분히 싸면 빠진다’는 조언을 듣고 조금 자신감을 얻었습니다.

다행히 현장에서는 생각보다 매도자분들이 주인전세 등 협조를 잘 해주셨어요.

괜찮다는 판단이 드는 물건을 모으다 투자를 하게 됩니다.

복기

내가 가진 투자금으로 할 수 있는 가장 가치있는 단지는 아니고, 언젠가는 갈아타기도 고민하게 되겠지만 내 상황에 맞는 나쁘지 않는 선택을 했다고 생각합니다.

그런 만큼 다른 후보 단지들이 더 많이 오른다고 배아프진 않았으면 좋겠고요. 제가 원했던 대로 전세 운용이 잘 되는지, 전세금은 잘 올라올지 지켜봐야겠어요.

한편 프로세스에서는 많이 아쉽습니다. 특히 두 가지가 아쉬운데요.

1. 될 것 같은 물건만 보고 안될 것 같은 물건은 시도도 안해본 점.
2. 매물코칭을 받지 않은 점.

거절당하는게 무서웠던 것 같습니다. 특히, 전세를 새로 맞춰야 하는 경우 제 실력 + 불안정한 규제 + 부족한 잔금여력 때문에 가급적이면 주전, 세낀 매물을 보려고 했어요. 그러다 보니 매도자에게 요청할 사항이 생기게 되고, 가격 협상을 시도하는데 심리적인 장벽이 있기도 했습니다.

그러넫 할 수 있는건 해봐야 과정에서 후회가 없다는걸 배웠습니다. 시도해도 안됐을 확률이 높겠지만 시도했다면 매수 후에 더 확신을 가졌을 것 같아요.(이게 내 최선이라는 확신)

다음 기회에는 조건 / 투자금이 안맞는 매물까지 범위에 넣고 조정을 시도하겠습니다.

열 번 시도해서 한 번만 성공해도 충분히 가치가 있고, 전부 달 실패해도 잃을건 없으니까요.

잘한 점

1. 기일을 정하고 행동했다는 점
2. 가격 오른 앞마당 너무 안쳐다보고 다음 지역으로 넘어간 점

아쉬운 점

1. 투자 프로세스를 잘 지키지 못했다.
2. 가계약 때 특약 정리를 제대로 못했다.
3. 매코를 받지 못한 점. 더 오래걸리거나 매물을 놓치더라도 매코를 받는 편이 나았다.
4. 전반적으로 다소 조급했던 부분이 컸습니다. 내 마음이 제일 리스크..

다음에는

강의에서 배운 프로세스를 적어두고 하나하나 체크하면서 하겠습니다.

각이 나오는 매물만 보지 말고 현장에서 기회를 만들어 보겠습니다.

이 지역, 이 단지를 안해도 충분히 다음 기회가 있다는걸 받아들이기.

후기

아쉬운 점도 많았지만 지금 안하고 나중에 했어도 비슷하게 삐걱거렸을 수도 있다고 생각합니다.

일단 할 일을 했다는 점에서 잘했다고 생각합니다.

노후 준비를 하려면 투자가 필요했고, 다주택을 생각했기 때문에 입지가 조금 아쉬운 신축을 결정했습니다.

목적이 있는 선택이지만 앞으로 투자를 이어갈 때 의미있는 선택이라고 생각합니다.

당분간은 종잣돈을 모으면서 지방 위주로 돌아다닐 것 같네요.

월부 안에서 만난 동료들, 매번 우리의 투자에 진심인 강사님들, 튜터님들 감사합니다.

덕분에 망하지 않고 앞으로 가는 행동을 할 수 있게 됐어요.