분당구 백현동 백현마을2단지아파트 / 수지구 성복동 성복역롯데캐슬골드타운 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 77조 점부]

1) 아파트 명

백현동 백현마을2단지

2) 위치

3) 입지평가

1) 직장 - S

분당구 사업체수 32,921 / 종사자수 304,421명

2) 교통 - S

강남 30분 / 여의도 1시간 / 시청 1시간 3분 / 판교역 12분

3) 학군 - B

: 보평중 89.1%

4) 공급 - S

성남판교대장A-10BL신혼희망타운 1123세대

3년 평균: 374세대

분당구 인구수: 484,841 명

적정 수요: 484,841 * 0.005 = 2424세대

3년 평균 (374세대) < 적정수요 1/2 (1212세대) -> S

4) 과거시세

5) 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현 시세: 백현마을 2단지 32평 현재 매매 18억, 전세 8.6억

10년 내 고점 매입 시: 2021년 8월 매매 21억 전세 8억

10년 내 저점 매입 시: 2013년 3월 매매 6억 전세 4.6억

*고점 매입 시 수익률 (180000 - 210000) / (210000 - 80000) *100 = -23.1%

*저점 매입 시 수익률 (180000 - 60000) / (60000 - 46000) * 100 = 857%

6) 현장 사진

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1) 아파트 명

성복동 성복역롯데캐슬골드타운

2) 위치

3) 입지 평가

1) 직장 - C

용인시 수지구 종사자수 75,781명 / 사업체 14,048개

2) 교통 - A (강남 1시간 이내 or 부도심 30분 이내)

강남 36분 / 여의도 1시간 4분 / 시청 1시간 7분 / 판교 21분

3) 학군 - A (학업성취도 90% 이상)

: 정평중 92.8%

4) 공급 -> S

동천역자이르네 112세대

e편한세상죽전프리미어포레 430세대

동천역트리너스 94세대

총 공급량: 636세대

3년 평균: 212세대

수지구 인구수: 377,560 명

적정 수요: 377,560 * 0.005 = 1,888세대

3년 평균 (212세대) < 적정수요 1/2 (944세대) -> S

4) 과거 시세

5) 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현 시세: 35평 현재 매매 11.5억, 전세 7억

10년 내 고점 매입 시: 2021년 2월 매매 14.95억 전세 5억

10년 내 저점 매입 시: 2019년 2월 매매 7.3288억 전세 4.7억

*고점 매입 시 수익률 (115000 - 149500) / (149500 - 50000) *100 = -35%

*저점 매입 시 수익률 (115000 - 73288) / (73288 - 47000) * 100 = 159%

6) 현장 사진

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결론

백현동 백현마을2단지 매매 : 18억 / 전세 : 8.6억 / 전고점: 21억

직장 S / 교통 S / 학군 B / 공급 S

성복동 성복역롯데캐슬골드타운 매매 : 11.5억 / 전세: 5억 / 전고점: 14.95억

직장 C / 교통 A / 학군 A / 공급 S

내 생각

수도권은 역시 직장과 교통이 가장 중요한 입지 요소로 생각된다. 여기에 추가로 환경적인 측면에서 백현마을 2단지는 현대백화점을 도보로 이용할 수 있다는 점, GTX 성남역이 도보로 이용이 가능하다는 점이 현재 가격을 만들지 않았을까 생각된다. 전고점에서의 차이가 6억인데 오히려 7억으로 더 벌어진 것을 보면, GTX 개통이 임박해 해당 가치가 더 반영이 되었을 것으로 생각된다. 만약, 성복역롯데캐슬골드타운을 보유하고 있다면 백현마을2단지와의 갭차이를 지켜보다 6억 이하로 줄어드는 시점에서 갈아타기를 고민하면 좋지 않을까 하는 생각이 든다.