1강에서는 잔쟈니 튜터님께서 하락장 지방투자로 10억 버는 방법에 대해서 강의해주셨습니다.
튜터님께서는 지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것이 이번 지투반에서 남겨야할 것이라고 하셨습니다.
- 지역 내에서 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 파악(선호도, 환금성)
- 각 지역의 공급물량에 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황을 팡가하여 투자범위 설정
- 가격과 투자금을 고려하여 우선순위를 매기고 투자 결정
목차
- 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
- 지방투자로 돈 버는 매수전략
- 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵
파트1. 현재 지방아파트 시장 진단 및 투자기준
지금 지방투자가 기회인 이유 1. 가격이 싸다. 2. 투자금이 적게 든다. 3. 리스크가 적다.
물론 저도 수도권을 투자하고 싶지만 어차피 내 손에 들어오지 ㅇ낳았던 것이 빠져나갔던 것을 아쉬워하지 말고
내 손에 잡을 수 있는 것에 집중하자라는 말씀이 기억에 남네요.
투자금이 다 떨어졌고 모아야하는시기에 수도권 외곽을 해야할지, 지방투자를 해야할지 고민이 많았지만
이번에 지방투자에 대해서 심도깊게 배워보면서 내가 선택할 수 있는 옵션이 무엇인가 잘 살펴봐야 겠다는 생각이 들었습니다.
인구는 수요의 크기이며 인구가 적고 수요가ㅓ 얇은 지방 아파트는 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔
전세의 가격과 상황파악이 지방 시장 진단에서 가장 중요한 것
지방 앞마당 시세트래킹도 전세가를 잘 살펴보아라!
적용할점: 전세트래킹도 해보자!
아파트 전세가에 가장 큰 영향을 주는 것: 공급
공급이 과잉되면 입주단지 물량 쌓이고 기축 단지 물량이 쌓이고 신축, 기축 전세가 하락하게 되고
이로 인해 신축 공급이 안되면서 점차 공급이 부족해지고 매/전 물량이 부족해지며 수급 불균형이 생겨
전세가격이 상승한다는 매커니즘을 다시 한 번 짚어주셨습니다.
적용할점: 사전임보에서 인구 쓰고 난 뒤에 공급쓰기. 공급파트에 아주 힘줘서 쓰기!
이 얘기를 해주시면서 선호신축/중간신축/선호구축/후순위단지로 나눠서 전세가격의 추이와
전세의 개수를 통해 어디까지 올랐는지 판단해주신 부분이 있었는데 이 부분이 아주 흥미로웠습니다.
지방투자는 살때부터 매도를 생각해야하므로 내가 들어간 도시가 현재 어디까지 흐름이 오ㅓㅏㅆ고
팔고 나와야할 타이밍인지 체킹해볼 수 있는 장표라는 생각이 들었습니다.
그래서 이번 임보에 이 부분을 적용해보겠습니다.
(시세파트에서 시작에서 해봅시다.)
실력있는 투자가가 앞마당 트래킹하고 정리하는 방법
선호도: 제대로 임장하고 선호도 구분. 투자할 것 같지 않는 구축도 흐름, 매도시기를 알려주는 단서가 됨
시세트래킹: 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름/보합/하락) 개수(물건 개수, 나가는 속도) 파악
현장감: 물건이 많지 않은 지역은 전임을 통해 현장감 더하기(전세가 없다고 무조건 오르는 것은 아님)
투자 연결은 현장에서: 물건이 없어서 전세시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 많아서 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자한다.
적용할점: 단지임장의 의미를 찾아라! 사실 단지가 150~200개 정도 되거나 1기 신도시를 가면 그 단지가 그단지 같고.. 이런 썩구까지…20분걸려서 임장을 해야하나 현타가 올때가 있는데 끝까지 임장을 해야 선호도를 정확히 가늠할 수 잇고 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기를 알려줄 수 있는 단서가 된다는 말씀을 듣고 단임을 하는 의미에 대해서 다시 한 번 새길수가 있었다. 썩구라도 열심히 임장하자!
파트2 지방투자로 돈 버는 매수전략
- 투자방향성 및 지방투자 범위
수도권 투자 vs 지방투자
수도권 투자: 매매, 전세 장기적 우상향 장기적으로 전세가가 매수가를 넘어섬(전세금 올려받아 투자금 회수)
지방투자: 낡으면 다른 신축에 의해 대체됨, 수년전 가격으로 돌아갈 수 잇음
(적절한 시점에 매도해서 투자금 회수)
느낀점: 지방투자가 참 어렵구나라는 것을 다시 한 번 느낀다. 종잣돈이 부족해서 지방투자밖에 할 수가 없었지만
이 부분을 보면서 지방투자가 난도가 정말 높고 살 때부터 보유할때까지 늘 매도를 생각해야하며 매도는 타이밍이며 예술이라고 하는데.. 정말 쉽지가 않구나. 그럼에도 불구하고 종잣돈이 부족할때 해야만 하는 지방투자에 대해서 어떤 특징이 있고 이걸 알고 매수보유매도하는 동안 지켜낼 수 있으려면 지방 앞마당을 만들때 정말 열심히 만들어야 한다는 생각이 든다.
- 가치성장투자 vs 소액투자
가치성장투자: 사람들이 좋아하는 곳, 가격이 쌀때 매수, 중장기 보유, 수익추구
쌀때는 투자금이 적을때가 아님
소액투자: 가치대비 저평가 된 곳, 가격이 싸고 투자금이 적을때, 중단기 보유, 수익률 추구
투자금이 적을때 = 전세가가 받쳐줄때
생활하기 편리하여 거주만족도 양호한 아파트
다 걸러내고 나니 투자할 물건이 없는데요?! : 지방소액투자 범위설정(스스로 확신을 얻는 방법)
먼저 흐름을 보여준 지역 체킹(공급부족 - 전세상승 - 매매상승)을 먼저 겪은 지역의 사례를 분석
전주는 앞마당이 아니니 울산을 체크해보자!
평형이 고민될때, 연식이 고민될때, 생활권이 고민될때
구축은 상승흐름도 늦게 오지만, 수리비 포함 시 투자금도 애매해짐
연식>생활권 선호도
매도 시 환금성이 좋아야 하므로 거래가 빈번하고 나름의 거주수요가 잇는 곳이 유리
(아실 실거래 체킹! 꾸준한 거래가 되는지)
부산진구의 사례 래미안 어반파크 vs 연지한신타워
선호도를 개별단지마다 파악해야한다. 생활권이 좋다고, 대장 옆에 있다고 다 따라 오르지 않는다.
지방 소액투자에서 조심해야할 단지의 특징
- 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지
- 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지
- 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지
적용할점: 단지분석할때 선호도 하로 매긴단지는 큰 힘을 주지 않되
전전고점과 전고점 중 어떤 것이 더 높은지 체킹해보기
지방도시 선호도와 특징
적용할점: 이거 임보에 넣기! 한눈에 잘 볼 수 있을듯!
지역내: 내가 매도할때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는?(환금성)
우선순위를 정하고, 내 투자금에서 할 수 있는 제일 좋은 것!
지역 주민이라면 어디서 살고 싶을지 파악
수익의 관점 뿐 아니라 환금성의 관점에서도 고민이 필요함
내 집을 살 실거주자가 더 많을 단지는 어디일가?
- 확신을 갖는 투자 의사결정과 3단계
저평가 - 투자금- 리스크 순서대로 보기
저평가: 엑셀 매매가 내림차순으로 보려는 의도적 연습을 거쳐야함
개별 단지의 가치, 특징을 알고 지역내에서 선호하는 단지인지 확인(가격결졍요소 참고)
같은 가격에 더 좋은것?!
투자금 = 감당가능한 것, 적게 드는 것
개인상황 내 투자금 범위에 들어오는가?
물건상황 투자금 범위내 가장 좋은 것인가?
목표 매수가 목표 전세가 설정
단, 최대한 실거주 사람들이 좋아하는 것, 조금 더 비싸도 동층향 좋은 것
목표 전세가 설정 파트
- 인근 단지 뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세 개수, 가격 체크(지도 위에 올려보기)
- 단지 선호도 나열(상/중/하 그룹)
- 전세 상황체크 및 목표 전세가 산정
적용할점: 모의투자 파트에서 진행하기
파트3 지방투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵
- 매도 의사결정 기준
수익/포트폴리오/리스크
투자 후 보릿고개 시간을 어떻게 보내냐에 따라 2~5년 뒤 내가 다음 투자를 할 수도, 못할수도 있습니다.
투자를 계속해서 돈 벌게 만드는 건 내 앞마당과 실력입니다.
극복하고 해결하는 것은 많지 않다. 오히려 시행착오가 쌓이고 능숙해지면 점차 나아짐에 가깝다!
긴 시간 강의해주신 잔쟈니튜터님 감사합니다.
댓글
안판사님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
