아파트명 : 남산타운

위치

입지평가

1.직장 S

중구 사업체수 : 76,129개 / 종사자수 :408,064명

도.소매 숙박 음식점업 비중이 높은 중구, 종사자수는 서울내에서 S등급.

2.교통 A

강남역 35분/ 광화문역 27분/ 여의도역 37분/ 시청역 32분/ 가산 52분/ 판교 47분 /마곡 59분/ DMC 37분

강남역까지 물리적 거리는 6km로 가까운편, 7대 업무지구도 1시간이내로 소요.

교통이 편리한 중구는 역과의 접근성이 좋은 아파트 단지들이 많음.

3.학군 C

금호여중 83.6%, 한양중학교 81.8%, 장충중학교 79.8%

중구는 학업성취도 80% 넘는 학교가 4곳으로 학군은 의미 없음.

4.환경 C

롯데마트 행당점 25분 / 서울역점 34분

신세계 본점 32분 / 롯데백화점본점 31분 /갤러리아백화점32분

5150세대 대단지로 자체 상가 보유/ 노후됨

5.공급 S

중구 인구수 131,787명 *0.005 = 658세대 / 1년 : 658세대 / 3년 : 1,974세대

2024년 282세대(목정동 힐스테이트남산)

2025년 0

2026년 0

3년합계 282세대

연평균 282/3년 = 94세대

적정수요 1/2이하

단, 2023년 중구 입정동 공급 1022세대, 인형동 2가 614세대, 광희동 1가 105세대

과거시세

현재 매물(23년 12월)

수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

남산타운 (2002y/5150/32평형)

현재 매매 12.8억 전세 6.825억

10년 내 고점 매입시 2022년 3월 매매 15.6억 전세 6억

10년 내 저점 매입시 2013년 12월 매매 5.2억 전세 3.4억

*고점 매입시 수익률(128000-156000)/(156000-60000)*100=-29%

*저점 매입시 수익률(128000-52000)/(52000-34000)*100=422%