[지실26기 아2ㅏ메르대원들 본격 출동 7ㅏ조 하루l하루] 프메퍼님 2강. 설레임.

안녕하세요~

추석 연휴에도 투자자로 하루하루 채운 하루입니다.

연휴 마지막 날 프메퍼님 2강이 올라와서 열심히 들었습니다.

감사하게도 목요일 오프 강의로 먼저 들어서 편한 마음으로 2배속으로 듣기 시작했는데 

점 점 느려지는 ㅋㅋㅋ

오프로 들을때는 분임도 하기 전이어서 막연하게 들리는 내용들이 많았는데 

현장을 가보고 와서 들으니 확실히 달리 들리는 것들이 있었습니다.

여전히 지방은 감이 안 오지만 개별성 이라고 하신 것이 무슨 뜻인지 조금은 느끼게 되었습니다.

어렵게 지방까지 가서 시간 쓰고 체력도 달리고 힘든데 

그 지역에서 가장 중요한 우선순위가 뭔지를 알고 공부를 해야 결과까지 빠르게 다가갈 수 있다는 

따뜻한 말씀까지 해주셨습니다.

지방은 개별성이 강하므로 선호도 높은 단지를 알기 어렵다. 

반대로 그 개별적이 특징만 알아내면 쉽게 파악 할 수 있다.

비교평가가 어려운 것은 순서나 기준이 확실하지 않아서 그렇다.

우선순위를 알고 기준을 알면 쉽게 알 수 있다. 

-우선순위를 알고 기준을 보겠습니다. 

비교평가는 투자 우선순위를 정하는 것인데 결국 정답은 단지 대 단지로 봐야 하고

단지의 선호도를 직접적으로 알아야 한다고 하셨습니다.

그리고 기준을 어떻게 정하는지 하나하나 예시를 통해 알려주셨습니다.

지방은 

서울 수도권에 비해 수요가 얕고 땅의 가치가 낮기 때문에 새로운 땅에 택지를 짓기가 쉽다. 

저렴하니까 많이 지으면 그쪽으로 옮겨가게 되고 그래서 연식이 중요한 것인데

그러나 연식만 보면 안되고 인구 규모도 봐야 한다. 

인구규모를  먼저 보고 선호도로 내려가야 한다고 하셨습니다.

어렵네요 …

같은 지역의 신축이라도 선호도에 따라 투자금, 수익, 수익률이 달라진다. 

연식 외 지방의 세세한 선호도를 파악할 수 있어야 한다.

 - 그 세세한 선호도의 차이가 수익률의 차이를 만든다고 하셨는데 어렵게 느껴집니다.

그렇지만 상위 1%의 레벨로 기기 위해서는 꼭 배워서 적용해 보라고 하셨습니다.  

지방에서 연식이 중요하다고 연식만 봐서도 안되고

인구 규모만 봐서도 안되고 

공급 리스크도 봐야하고 고려할 것도 많고 복잡한것이 맞고 맞고…

- 두려워지기 시작할 때

이것들을 다 알아야 좋은 투자를 할 수 있으니 하나 하나 다 알려주시겠다고 하셔서 조금 편해졌습니다.

인지(강의)→ 이해(복습, 재수강)→공감 에서 끝나면 안되고 →행동 까지 이어 나가야 진짜 내 것이 된다

- 꼭 투자까지 해야 한다고 말씀해 주셨습니다.

비교평가를 잘 한다는 것

지역 선호도를 명확히 알고, 투자 우선순위를 정하고, 본질에 집중하는 투자를 할 수 있게 하는 행위. 

• 지역내 비교평가

지역내 비교평가를 하기전 내가 비교하려는 도시가 어떤 특징을 가지고 있는지를 먼저 파악해야 한다.

지역의 특징을 먼저 알고 그 다음 비교평가를 해야 하는데 그 순서가 중요하다고 하셨습니다.

학군이 중요하지만 그 지역에서 우선하는 요소인지 확인 해봐야 하고,

지역내 선호/비선호 단지의 가격 차이를 가져오는 것이 무엇인지 가격 차이를 보고 그 이유를 찾는다. 

선호도가 다 다르지만 임장 임보를 통해 충분히 알 수 있다.

임장지 top3를 뽑고 여기에 단지를 대입해 보면 웬만하면 답이 나올것이라 하셨는데

답이 나오게 해보고 싶습니다.  정말 ㅜ

• 지역간 비교평가

중소도시 vs 중소도시 / 중소도시 vs 광역시

광역시와 중소 도시의 위상이 애초에 다르다는 것을 먼저 알고 비교를 해야 합니다.

임장과 임보로 지역간 위상의 차이를 판단할 수 있어야 한다. 

처음엔 어렵지만 잘하게 되면 재밌어진다고 하신 말씀이 

지금은 멀게만 느껴지는데 언젠가 될거라 믿습니다.

각 지역 내에서 레벨을 알아야 지역 간 비교도 가능하다고 하셨는데 

비교를 하기 전에 그 단지의 특성에 대해 잘 알고 있어야할 것 같습니다.

애매하게 알면 비교도 애매하게  할 수 밖에 없는 것 같습니다.

튜터님이 하신대로 생활권 선호도와 단지 순위로 가치를 평가하면 쉬운 것 같은데

혼자하면 또 헤매는 것 같습니다.  

  심화

투자 액션 플랜

뾰족한 단지 선호도 찾기 위해서는 처음 앞마당부터 제대로 만들어야 한다.

튜터님 처럼 논문쓴다는 마음으로 단지 분석 까지는 못하더라도 

실전반인 만큼 조금 더 디테일하게 해보고 싶습니다.

한 지역을 집중적으로 깊게 파면 다른 지역 이해하는 데 도움이 많이 된다.

우물을 깊게 파야 결국 다 연결될 수 있다.

그렇게 하기 위해서 해야할 것!

• 모의 매물문의
• 가설 검증
• 투자그룹핑(5분위 시세표)

실전투자 사례

절대가로 먼저 저평가 단지를 뽑은 다음

내 투자금으로 투자 가능 단지 그룹핑.

1:1 비교 꼭 기억!!  

월부에서 투자 방식은 비슷하다.  저환수원리 기준에 맞게 투자하는 것. 

 - 차이는 행동하는 사람과 아닌 사람.

타겟가격 정해서 가기!

5분위 시세표에 투자할 단지 후보들이 있으면 협상할 때 확신을 가지고 네고할 수 있다.

- 현장에서 협상이 어렵다고 느끼는 것 중 가장 큰 것은 얼마를 네고해야 하는지 모르는 것이기 때문에 투자 후보들이 있어야 한다.

그렇게 후려치는 네고를 할 수 있다는 것이 놀라웠습니다. 

매물을 계속 보고 또 보다보면 지금 이 가격이 얼마면 싼거다 라는 감이 올거라고 하셨는데

얼마나 많이 보면 그 감이 올런지 모르겠습니다 ㅎㅎ

1등 뽑은 것에 매몰되지 말고 결국은 등기를 쳐야 한다는 것. 

후보단지 러프하게 뽑고 현장에서 물건을 만들어 가야 한다. 

책상앞에서 비교평가만 하지 말고 

돈을 벌려면 계약서를 쓰고 등기를 쳐야 한다는 말씀이 정신이 번쩍 들게 만들었습니다.

지방투자가 어렵다 어렵다 하지만 잘하게 되면 그때부터 재밌어 지기 시작한다고 

여러번 말씀하셨는데 꼭 재밌어 지고 싶습니다.

현장에서 어려움이 많을테지만 동료분들이 계시고 실전반은 튜터님도 계시니 든든합니다.

(소곤. 튜터님이 안 알려주시면 찾아오라고 하신 말씀도 기억하고 있습니다 ㅎㅎ)

두 번을 들어도 여전히 이해는 어렵지만 현장은 늘 여행가는 기분으로 설레며 가고 있습니다.

임장만 즐거운 것이 아니라 투자도 즐거워지고 싶습니다. 꼭!

좋은 강의 감사합니다~^^

BM 할것

매임 후 모의 매물문의 

단계별 가설 검증→One page 정리

투자그룹핑(5분위) 절대가 먼저→ 투자금

비교평가 1:1로 비교 많이 해보기. 같은 규모 지역간 비교평가 → 다른 규모 지역간 비교평가