[실전 71기 영등포구에 4서 보유하면 5를 일만 남았조 _ 꽃가루] 2강 권유디님 강의 수강 후기 💕

월부 환경 안에서 꾸준히 반복하며 버티(버텨보려)는

행복한 투자자 꽃가루 ❤️ 입니다

 PART.1 지역 개요 

💜 지도와 특징 

1. 일반지도(위치, 거리)

목적 : 1. 수도권에서 물리적 위치와 주요지역과의 거리 파악

2. ‘동’을 구분하여 분위기가 다른 땅의 개수 확인

2. 지적편집도(용도)

목적 : 지역의 주요 기능 파악 ( 직장 or 주거 or 소비 )

일반지도 + 지적편집도 병합

임장을 가기 전 지도를 통해 동네의 분위기 가늠

3. 행정/법정경계(행정/법정 구역)

💜 인구

작성 목적

1. 지역 내 주민등록 인구수 확인 : 거주 수요의 크기를 확인

→ 지방에서 중요 : 지역 위상과 직결

→ 수도권에서 덜 중요 : 위상이 아닌 특징

2. 지역의 인구 증감 확인 : 최근 10년의 인구가 증가하는지 확인

→ 인구 증가하는 곳 : 좋아지는 곳

( 신축입주, 직장증가, 교통개선)

→ 인구 줄어드는 곳 : 나쁠 수도 아닐 수도

( 주택 노후, 직장 - 학교 부족, 집값 부담 )

※ 인구수가 줄어드는 것은 전국 전반적인 특징이므로 안 좋은 것이 아님 

 PART.2 입지 분석 

📘 직장

🎯 수도권 7대 업무지구 (종사자수)

강남 170만 광화문 65만 여의도 60만

가산 47만 판교 30만 마곡 26만 dmc 25만

🎯 지방 : 직장이 가깝다는 이유로 거주지를 선택하는 것보다 

아이를 키우고 살기 더 좋은 지역을 우선순위로 판단 !!!

📘 교통

작성목적 

1. 중요한 직장까지 빠르게 갈 수 있나? 

2. 이동방법은 편리한가?

내 앞마당과 비교

# 내 앞마당들의 ‘교통’ 입지를 서로 비교해보기

수도권 : 출퇴근 시간 교통체증이 심함

→ 주요업무지구, 특히 강남 접근성이 삶의 질에 큰 영향을 미침

→ 지역, 단지의 가치 판단시 교통의 비중을 높여서 평가

지방 : 출퇴근 시간 교통체증이 심하지 않음. 자차로 전 지역을 1시간 이내 도달

→ 거주지 선택시 출퇴근 시간 부담 적음

→ 지역, 단지의 가치판단시 교통의 비중을 낮춰 평가

📘 학군

작성목적 

1. 학업성취도 결과가 높은 지역인가? (양)

2. 특목고 진학률이 높은가? (질)

3. 지역에서 우수한 학교는 어디있나? (선호)

최우수 학군 : 공부 잘하는 학교 + 풍부한 학원가 + 주거 (학학주근접)

학원가 500개 이상 최상위

학원가 200개 이상 꽤 괜찮다

학군은 ‘중학교 학업성취도율’과 ‘학원가’를 기준으로 판단함

수도권 : 강남 대치 / 양천 목동 / 광진 광장 / 안양 동안 정도의 지역이 아니라면

학군만으로 이 지역으로 이주할만큼 매력이 충분하지 않음 → 학군의 중요도 낮음

지방 : 학군을 제외하면 땅 자체로 거주지역을 선택할 요소가 부족함.

인구를 끌어올 수 있는 요소로 학군의 영향이 매우 큼 → 학군의 중요도가 매우 높음

📘 환경

    • 백화점·대형마트가 있는 지역은 소비 수준이 높고 주거 상권이 양호한 지역으로 평가됨.
    • 신도시·택지지구 등 최신 상권과 아파트 단지는 그 자체로 거주 선호 요인이 됨.
    • 교통·직장 접근성·학군 등 핵심 요인이 있으면 비선호 요소를 상쇄할 수 있음.
    • 지방은 교통 영향이 적어, 수도권보다 주거 환경의 중요성이 더 큼.

📘 공급

    • 신규 공급은 인근 아파트 전세가에 직접 영향을 줌.
    • 잔금 시점·2년 후 전세 만기 시점에 주변 공급 물량을 꼭 확인해야 함.
    • 공급 증가로 전세가 하락이 예상돼도 가격이 저평가됐다면 투자 가능.
    • 수도권은 대부분 공급 부족으로 전세가 하락 리스크가 낮음.

 PART.3 시세 분석 

시세조사

1. 개별 단지 시세 매매 전세 호가 파악

2. 투자 가능 대상 사전 조사

시세지도

작성목적 1. 생활권 입지, 단지위치, 시세분석 2. 저평가 여부, 가격형성특징 찾기

시세확인 : 시세를 알고 익히는 것이 가장 큰 의미

 PART.4 단지 분석 

1단계(동선 구상) - 아파트 방문 순서를 정함

2단계(평일 임장) - 각 단지별 평일 저녁의 모습(주차/정돈된 상태/느낌)

3단계(주말 임장) - 각 단지별 주말 낮의 모습(주민(사람)/느낌)

4단계(임장 복기) - 지도를 보며 모습을 떠올리고 단지별 선호도/특징을 설명

단지별 임장

방법 : 내가 본 단지의 우선순위를 정하는 과정

단지외부 : 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 스트레스, 안정성, 쾌적함

단지내부 : 동간거리, 관리상태(쾌적함), 조경, 단지 자재, 지하주차장

입지를 뛰어넘는 선호 조건

1. 대형평수로 구성되어 있다 (동간 거리가 넓음)

2. 아파트가 밀집되어 있는 곳에 위치

3. 보도블럭, 잔디 상태 관리가 잘 되어 있고, 조경에 신경을 많이 썼

< BM할 것 >

 권유디님의 말씀 

할 수 없는 일에 집착하기보다는

우리가 할 수 있는 일에 집중하고 최선을 다해보셨으면 좋겠습니다.

결국 투자는 누적의 씨움 ❤️

자신을 과소평가하지 마세요.

두려움보다 용기를,

의심보다 믿음을 선택해

당신만의 이야기를 시작해주세요 ! 

절대 포기하지 않고 수강하는 것 !!!

3년정도는 열심히해야 감이 온다 ~

 🌼꽃가루의 느낀 점🌼 

투자는 하루에 끝나는 싸움이 아니라,
꾸준함의 누적이고 용기의 반복이다.
두려움보다 용기를, 의심보다 믿음을 택하며
오늘도 내 앞마당을 위해 한 걸음씩 넓혀가보자 !!!