독서후기_노후를 위해 집을 이용하라-백원기-야채기사

STEP1. 책의 개요

제목 : 노후를 위해 집을 이용하라

저자 : 백원기

출판사 : 알키
발행일 : 16.02.25.

초판 발행일 : 2009년

STEP2. 책에서 본 것

PART 1. 투자 필수 사회

• 때를 기다리면서 투자할 만한 것에 투자할 현금을 갖고 있어야 한다.
  - 가계는 우리이고, 월급의 일부를 안전한 자산에 반복적으로 투자하지 않으면, 월급을 받아도 국가에 세금을 내며 기업에 상품값만 대다가 그 쳇바퀴 속에서 벗어나오지 못하게 된다.
• 중요한 것은 연봉의 많고 적음이 아니다. 현재 내가 얼마를 가지고 있느냐가 중요하다.
• 사업은 본인이 아닌 고객에게 더 큰 가치를 주는 것을 목표로 삼을 때 비로소 성공하게 된다.
  - 사업은 현재는 물론이고 앞으로의 시장에서도 이길 수 있고, 경기의 좋고 나쁨에도 흔들리지 않는 구조여야 한다.
• 은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 한다. 근로소득이 끊길 때까지 계속해야 한다. 정년 안에 비근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 한다.

PART 2. 노후를 위한 최고의 투자처 

• 물가상승을 방어하는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 부동산이다.
• 주식투자 - 지수가 낮을 때 매수하고, 높을 때 매도하면 된다. 아주 쉽고 간단한데다 안전한 방법이지만, 단번에 큰 돈을 벌고 싶다는 욕심 때문에 실행하지 못하는 방법이다.
• 결국 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 사람들이 어디에서 거주할 것인지이다.
  - 일자리가 그래서 중요하다
• 인구감소 때문에 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말
  - 인구는 감소하지 않는다 - 인구의 연령비율은 바뀌고 있다
  - 통일로 인한 인구 유입을 감안하지 않아(2016년 당시 분위기를 감안하면… 지금은 좀 비현실적인 이야기이다)
  - 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아니다.
  - 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있는 것이다.
• 성공적인 투자자가 되는 4단계
  - 1. 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다.
  - 2. 아끼고 저축한다.
  - 3. 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.
  - 4. 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다.

PART 3. 부동산투자의 정석

• 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적이다.
  - 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법이다.
• 사람들이 어디에 거주하고 싶어하는지 잘 살펴보아야 한다. - 수요자가 선호하는 조건을 생각해보자! - 노인들이 선호하는 주택!
  - 1. 도심에 위치한 주택
  - 2. 소형 주택
  - 3. 지하철 역세권에 위치한 주택
• 나만의 기준으로 가치를 계산해보아야 한다.
• 수익률을 반드시 생각해서 투자해야 한다.
  - 1. 비정상적으로 높은 수익률을 보장하는 사람은 바보이거나 사기꾼이다.
  - 2. 공동투자는 절대 하지 마라
  - 3.  투자는 작은 액수로 시작한다
• 군중에서 벗어났을 때 큰돈을 벌었다.
• 세계적인 금융위기가 오면 금리가 오르고 그 이후 지속적으로 하락하는 것이 일반적이다.
  - 낮아진 금리 → 투자 수요 증가 → 월세 공급 증가 → 월세 금액 하향 → 높아진 공급으로 인한 월세 금액 인하 효화 발생
• 소형 거주형태의 수요 증가 요인
  - 1인 가구의 증가
  - 도시화(읍면 군 단위에서 동 시 단위로의 전입)
  - 중산층 감소(대형 평수 주택 유지 어려움, 현금화)
• 소형 거주형태의 공급 감소 요인
  - 25평 2채 보다 50평 1채를 더 높은 분양가에 판매 가능(현재는 그렇지는 않은 듯. 지금은 반대로 생각해야 할지도)
• 전세가율이 높을 때 투자가치가 높다
  - 전세가율이 높으면 실제 투자금이 적게 들어간다
  - 전세가율이 높으면 임대가 잘 나간다
• 투자는 잃지 않도록 안전하게 해야 한다.
• 부동산 해답은 현장에 있다.
• 가치투자는 현재 가치에 비해 가격이 낮은 저평가에 투자하는 것이다.
  - 지금 오르고 있는 곳이 아니라 현재 저평가된 곳에 투자하는 것이 정답이다.
• 다른 사람들의 목적은 나와 다르다.
  - 부동산 중개사, 증권사, 펀드 운용사, 은행, 신문사 등등
• 부동산 가격은 계단모양으로 오른다. 장기 보유하는 사람이 승리하는 이유이다.
• 세금은 모두 납부하자

PART 4. 부동산투자 기록

• 모든 투자가 성공은 아니었다. 그 실패와 실수의 과정을 거치면서 더 좋은 판단을 할 수 있는 안목을 키웠다.
• 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하는 것은 반대한다. 활용도가 떨어지기 때문이다.
  - 방 2개에 거실이 있다면 신혼부부, 초등학생 자녀를 둔 3~4인 가구도 사용할 수 있어서 좋다.
• 재개발이 될 수 없는 빌라였지만, 임대수요 가능성만으로 투자를 결정하였다.
• 전세 비수기에 세입자와 전세가를 확정하는 실수가 있었다. 갱신 1개월 전에는 3개월 전에 비해 전세가가 많이 올라있었다.
• 유치권 얽혀 있는 물건이라면 절대 투자하지 말아야 한다.
• (부동산 입지 가치에 따라서) 가격 또한 상승 흐름이 내려온다
  - 서울 강북 소형 아파트가 가격이 상승하면서 광명 → 안양으로 내려와. 그 힘이 산본과 군포로 내려올 것이라고 추측하며 매입을 결정했었음
• 지하철은 부동산 투자하면서 매우 유심히 보아야 할 사항이다.
• 다양한 계층(대학생, 공무원, 사무실 직원, 백화점 직원…)에 임대할 수 있는 부동산은 불경기에 매우 강하다는 특징이 있다.
• 단점을 능가하는 강점이 있다면 투자할 가치가 있다.
  - 오피스텔이었지만, 대학생 수요가 풍부해서 강점이 제대로 발휘될 수 있다고 생각해 투자했다.
• 부동산 중개사는 집주인 편이다.
• 은행은 이용할 대상이지 믿어야 할 대상이 아니다.

PART 5. 부동산투자 실전

• 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.
• 부동산 투자의 기본은 지역에 대한 이해이다.
• 지도는 강력한 무기다.
• 열심히 사고팔아서 얻은 수익보다 계속 보유해서 얻은 수익이 더 큰 경우가 많았다고 한다.
• 경험으로 얻은 지식만이 진짜다.
  - 실천해야만 비로소 변화가 일어난다.
  - 내가 가진 적은 액수로 투자할 수 있는 물건을 찾아낸다면, 작게나마 수익을 낼 수 있게 된다면 어마어마한 능력이 된다. => 경험적 지식을 쌓는 것이 중요하다
• 부동산을 매입 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아 보아야 한다.
• ‘역전세’가 가장 큰 리스크이다.
  - 단, 전세가의 폭락은 경헝삼 길어야 1년이었다. 통상적인 임대 계약 기간이 2년이기에 지난번보다 조금 내려가는 수준이다. 최정 확정되는 전세가는 2년 전과 비슷한 금액이 된다.(내 개인적인 생각에는 최근, 전세 대출이 이때 당시(2009년)보다 기본적으로 깔고 가는 상황이 되면서 전세가에 레버리지 효과가 발생하는 것 같다.(변동폭이 커진 것 같다) 2009년 당시에는 대부분 본인 자금으로만 전세가를 지불하였기 때문에 변동 폭이 적었던 것 같다.)

PART 6. 투자자의 삶

• 부자의 정의 = 재산이 시스템으로 현금을 창출해야 한다.
• 자산 = 현금흐름을 만드는 것 / 부채 = 비용을 발생시키는 모든 것
• 진짜 부자의 5가지 조건
  - 1. 플러스 자산이 많아야 - 근로소득 외의 플러스 소득이 많아져야 한다
  - 2. 마이너스 자산이 적어야
  - 3. 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 한다.
  - 4. 만족과 절제를 알아야 한다.
  - 5. 다른 사람을 도우는 삶을 살아야 한다.
• 돈은 나를 행복하게 만들어주지 않는다. 그저 자유를 줄 뿐이다.
• 자본은 가치를 창조하는 지식이 있는 곳으로 몰려들 것이다.(최근 AI 투자로 몰리고 있는 글로벌 자금이라는 맥락이 이 생각나는 포인트였다….)
• 책 100권의 가격은 겨우 150만원 정도 밖에 안된다. 투자 할 때 150만원은 아무것도 아니지 않냐
• 책 1,000권은 대학교 4년의 학습량과 같다고 한다
• 꾸준히 기록해보자
• 어떤 일을 하든 그 근간에는 믿음이 있어야 한다
• 실제로 투자해서 수익을 얻어본 사람들의 글을 읽어보는 것이 좋다.
• 긍정적인 사고가 중요하다
• 최악의 상황에서도 가치가 떨어지지 않는 부동산을 찾으면 된다.
• 세미나와 강의에 들어가는 나의 비용은 준비하는 사람이 들인 노력과 비용의 1/1,000에 불과할 것이다.
• 정직하게 투자하자. 그것이 더욱 성공하는 방법이다.
• 부동산은 물가상승률을 먹으면서 자란다.
• 항상 수익률을 기반으로 생각해야 한다.
• 가능한 적은 금액으로 다른 사람들이 거들떠보지 않는 물건에 투자하기 바란다.
• 대중과 반대로 가는 것이 정답이다.
• 절대 잃지 않는다.
• 단 한번의 투자 실패가 여러분의 투자 수익을 10년 전으로 되돌립니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽어서 끝나는 것이 아니라 직접 해보면서 경험적 지식으로 내 안에 쌓아가야 한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

투자 과정을 기록하는 것이 필요할 것 같다. 투자 일기 같은 것??

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.244 “단 한 번의 투자 실패가 여러분의 투자 수익을 10년 전으로 되돌립니다.”

p. 205 “경험적 지식을 쌓는 것이 중요하다.”

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)