관련 강의
실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
“입지 분석,시세 분석, 단지 임장이 왜 중요한지, 어떻게 해야하는지 상세하게 알 수 있는 시간이였다.”
“세세한 방법을 알려주셔서 ‘이렇게 하면 되겠구나’하는 자신감을 주는 강의였다.”
“성공의 과정은 한다, 익숙해진다, 버틴다, 잘 해진다, 성공한다로 이어진다. 나는 익숙해지도록 노력해야겠다.”
이번 권유디님의 강의를 들으면서 많은 정보가 한꺼번에 쏟아지는 느낌이여서 ‘이걸 다 소화해낼 수 있을까?’하고 생각이 들었다. 하지만 마지막에 권유디님의 성공 과정에 대한 이야기를 듣고 아직 내가 해보지 못한 것들이 많아서 낯설어서 그런 것이기 때문에 당연하다고 생각이 들었다.
누구나 다 처음 시작이 있고 어려움이 있기 마련이다. 나도 무엇인가 처음 도전하고 시작했을 때를 떠올려보면 너무 많은 양의 정보들이 나에게 버거운 시기가 있었지만 시간이 흐르고 나면 어려운 것이 아니게 된 것들이 많이 있다.
지금도 그 과정을 해내고 있다고 생각하고 3년이란 시간을 투자에 몰입해보려고 한다.
순간 순간 바쁜 일에 치이거나 사람과의 관계 때문에 그러지 못할 때도 있겠지만 너무 욕심 내지 말고 포기하지 않는다는 생각으로 해나가야겠다.
강의를 복습하는 내용으로 후기를 작성하고자 한다.
지역 개요 및 입지 분석
- 지도와 친해지자. 일반지도, 지적편집도, 행정/법정 경계와 익숙해지자!
- 지도에서 위치를 파악하는 것은 강남과의 거리, 분위기가 다른 땅의 갯수를 확인하기 위함이다.
- 지적편집도와 법정경계를 합쳐서 지도를 보자. (임장을 가기 전 동네의 대략적인 분위기를 알 수 있다.)
- 인구: 인구수(네이버검색), 연령별인구(부동산지인/인구세대수), 전입전출(부동산지인/전출입)
- 인구는 지방에서 중요한 요소, 해당 시에 거주하는 사람이 수요와 직결된다.
- 연령 구성별 특징을 기억하자(2,30대, 1,40대, 영유아+30대, 5,60대)
- 직장: 종사자수, 사업체수(국가통계포털)
- 대기업이 있으면 쉽게 이직하지 못하고 해당 지역에 장기적으로 살고 싶은 수요를 만든다.
- 지방은 직장이 가깝다는 이유로 거주지를 선택하는 경우가 낮음.(직장, 교통의 중요성이 낮음)
- 교통: 강남과 부도심까지 빠르고 편리하게 갈 수 있는 곳
- 지하철 노선 선호도: 2,9,3,7,5,신분당 순서로 선호함
- 수도권은 교통의 비중이 높고 지방은 낮다.
- 학군: 중학교 학업성취도, 학원가, 특목고진학률
- 학군은 중학교 학업성취도가 S등급이 되어야 타지역에서 수요를 이끈다고 볼 수 있다.
- A등급은 그 지역 내에서 선호하는 수준.
- 배정중학교 파악방법: 학구도안내서비스
- 학원가 500개 이상은 되어야 의미 있는 수요가 있음.- 지방은 학군지가 매우 중요. 구축에서 사는 이유는 학군밖에 없음.
- 환경: 백화점, 대형마트 개수
- 유흥시설에 꽂혀서 다른 것을 보지 못하면 안됨. (분임 후의 내 모습..)
- 지방에서는 환경의 중요성이 큼.
- 공급: 적정수요 이하인가(3년 평균 공급 물량 확인/전출입 TOP3지역의 공급도 확인)
- 공급이 많아도 역전세가 감당 가능하다면 투자 가능 → 공급 이후 어떻게 될까? 얼만큼 떨어질까? 예상해보기.
- 입지 분석은 ‘좋다, 나쁘다’가 아닌 우선순위를 매겨서 투자로 이어지게 해야 함.
- 호재: 교통(국가철도공단/착공 이후), 환경개선(리치고/사업시행인가 후), 일자리(구글 00구 호재 검색)- 호재는 하락장에서 찬밥이기 때문에 가격에 반영되기 전에 투자해야한다.
- 가치가 비슷할 때 호재가 있으면 좋은 것으로 이미 가치가 좋은 곳인지를 먼저 봐야한다.2. 시세 분석
- 네이버부동산 → 연식, 세대수, 면적, 매매, 전세 호가 등 파악- 매매가, 전세가, 전고점, 전저점, 최대하락률, 상승률, 하락률, 기준가 확인!
- 전고점이 정확하지 않은 경우는 주변 아파트 가격 살펴보고 대략적으로 넣기
- 전고점 넘은 경우에는 현재 가격이 아닌 전고점(21년)으로 넣기
- 전세에서 가격 차이가 난다면 계약갱신청구권 사용한 것
- 20년 이후 입주 아파트는 주변 아파트와 비교해서 판단하거나 비워두기
- 시세 조사 후에는 필터 걸어서 내 투자금 내에 들어오는 것 파악하기
- 시세 지도를 만들면 가격의 흐름을 지도를 통해 알 수 있다.
- 랜드마크 단지, 종잣돈+1억 단지 → 시세트래킹에 넣기 → 투자 기준에 들어오면 전수조사 진행3. 단지 임장
- 생활권 안에서 단지 우선순위를 매기기 위한 것임.
- 단지 임장 및 분석 후 가장 좋은 단지를 매물 임장- 투자할 단지는 낮과 밤을 모두 봐야함.
- 분위기 임장 동선에서 봐야할 단지들을 둘러보고 루트를 따라감.
- 단지 나서기 전에 1~2분 정도 정리하는 시간 갖기.
- 체크리스트: 단지외부(안전성, 쾌적성, 스트레스), 단지내부(동간거리, 조경 및 단지관리, 지하주차장)
- 외제차가 많은 단지는 가격에 가치가 반영될 때가 많음.
- 다 보기가 힘들 때는 투자 범위 안에 들어오는 곳을 우선적으로 보기
- 단지가 비슷하다면 비슷하다고 판단해도 괜찮음. ( ‘다 1순위구나’라고 생각하기 )
[ 적용할 점 ]
- 영통구 시세 분석을 한다.
- 단지 임장 후에 단지 분석을 통해 우선 순위 단지 추리기.
- 랜드마크 단지와 ‘투자금+1억 단지’ 시세트래킹 매달 하기.
- 모든 과정이 익숙해지도록 꾸준히 반복하기.
