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실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
수강후기
[실준반 71기 9해죠 1등아파트조 창의적인노래]지역분석, 단지임장 하는 이유와 방법/반복하고 버티다 보면 익숙해지고 성공한다.
25.10.12실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
- 임보를 작성 핵심 포인트 ‘우선순위’ , 같은 값이면 뭐부터 살까? = 선호도
- A.일반지도_임장지 의 지도상 위치/업무지구와의 거리
B.법정경계_‘동’을 구분하여 분위기가 다른 땅의 개수 및 특징 확인
C.지적편집도(상업지역/공업지역/주거지역)
_나라에서 구역 별 계획한 것 확인 가능, 지역의 ‘주요기능’(직장or주거or소비 등) 에 대해 미리 파악
지적편집도에 표시된 것과 실제는 다를 수 있다. 공업지역 또는 상업지역에 아파트가 있을 수 있다.
미리 파악 후 현장에서 확인
>>> 일반지도+지적편집도 병합
: 임장을 가기 전 지도를 통해 동네 분위기 가늠(출퇴근이 많은 지역 (공업지역), 상업지역 등)
즉, 지도로 지역을 미리 조사하고 임장을 통해 확인하러 간다. - 공업지역의 경우 출퇴근하는 사람이 많아 복잡할 수 있다.
- 지도를 통해 해당 지역이 어떤 용도가 많이 있는지(주거기능/직장기능) 확인(대략적인 동네의 분위기 감잡기)
- 지방은 랜드마크에서 가장 가까운 산업단지(업무지구)로 교통 확인(예:해운대구 = 센텀)
- 인구수가 줄어드는 것은 전국 전반적인 특징이므로 안 좋은 것이 아니다.
- 수도권은 인구수가 중요하지 않다(예: 인구수 노원>서초 이지만 서초가 더 좋은곳)
- 지방은 인구수=수요 직결되기 때문에 매우 중요.(매매, 전월세 가격에 영향을 준다)
- 연령별 인구(투자우선순위를 결정하는 요소는 아니다
(예:용산 이촌동 은 선호도가 제일 높은데 노인 비율 높음) - 입지분석을 하는 이유 = 수요, 선호도(사람들이 좋아하는 곳) 파악
- 인구수 대비 종사자수 비율 100%이상 = 업무지구일 가능성 높다.
- 종사자 수, 연봉 수준은 사람들이 지역으로 이사오게 만드는 주요 요인 = 아파트 가격에 영향을 준다.
- 지방은 교통체증이 없는 곳 = 직장 접근성 중요도 낮음 = 학군, 환경이 중요
- 같은 역세권이지만 노선이 다를 경우 되도록 강남 직결되는 노선 선택
= 같은 투자금으로 더 높은 상승폭 이나 수익을 내는데 중요한 요소가 된다. - 같은 동네에서도 지하철 노선 접근성에 따라 단지의 선호도가 달라진다.
- 학군=소득이 좋은 사람들이 자녀의 학업에 관심과 지원=구매력 높음
= 초등학교, 중학교 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지
= 집값 상승의 힘이 강하고, 전세 수요가 많아 전세가도 상승 - 중학교 성취도 = 높을수록 면학 분위기 좋다.
특목고 진학률 3% 이상, 학원가 클수록 질적으로 좋음
학원가 500개 이상 최상위, 200개 이상 상위 = 외부 수요를 이끌 수 있다.(이사) - 우수한 학군은 지역 내 장기 거주 수요를 견고하게 유지 = 매매가, 전세가에 영향
학군 = 중학교 학업 성취도율 & 학원가
수도권 = 강남 대치/양천 목동/광진 광장/안양 동안 정도의 지역이 아니라면
학군만으로 이 지역으로 이주할 만큼 매력이 충분하지 않음 = 학군의 중요도 낮음
지방 = 학군을 제외 하면 땅 자체로 거주지역을 선택할 요소가 부족함.
인구를 끌어올 수 있는 요소로 학군의 영향이 매우 큼 = 학군의 중요도가 매우 높음 - 입지가 좋은 곳 에 공급이 많다 = ‘신축’ 입주로 거주 환경이 좋아지고 장기적으로 환경 개선이 된다
- 입지 독점성이 약한곳은 ‘신축’ 입주로 인해 인구 유출 될 수 있다.
특히, 지방 중요 - 3년간의 공급 물량을 보는 이유
투자 진행 시 계약 후 잔금 시기에 입주물량이 많으면 전세가 낮아져 투자금 많이 들 수 있다.
2년 후 전세 만기 시기에 입주 물량 많으면 역전세 생길 수 있다. - 신규 공급 물량은 인근 아파트의 전세 가격에 직접적인 영향을 미친다.
투자한 아파트의 잔금 납부 시점과 2년 후 전세 만기 시점에 주변 공급 물량이 있는지 반드시 확인 필요
공급 물량 증가로 전세가 하락이 예상되더라도 가격이 충분히 저평가 되어 있어 감당 가능하다면 투자가 가능
수도권은 일부 지역(광명, 동대문 등)을 제외하면 향후 공급물량이 부족해 전세가 하락 리스크가 낮음 - 입지분석 은 좋다/나쁘다 로 판단하지 말고 우선순위로 보기
S, A 등급이면 외부에서 사람을 끌어들이는, 머물게하는 요소로 봐도 좋다. - 호재는 +@개념 하락장에 꼭 알아야 할 것 _ 호재가 가격에 반영되기 전 시기가 기회
현실성이 있는 호재만 가치에 반영 - 교통 호재
업무지구 접근성을 혁신적으로 개선 > 삶의 질 실지적으로 개선 > 지역/단지 가치 상승
예)신분당선, 동북선
동북선 은 상계역 > 중계학원가 > 하계역(7호선) > 월계역(1호선) > 왕십리역(2호선) 을 지나게 된다.
중계학원가는 학군이 좋은 곳인데 교통이 들어서면서 가치 상승
하계역 7호선/왕십리역 2호선 지나면서 강남 접근성 좋아짐
월계역 1호선 지나가면서 부도심 접근성 좋아짐 - 교통 착공/개통 됐다고 가격 상승 바로 반영 되는 건 아니다.
하락장, 상승장이 중요하다.
예)신분당선 - 환경개선 호재
사업시행 인가 는 교통에 착공과 유사 하다.
사업시행 인가 이후 관리처분 인가 > 철거 까지 오랜 시간 걸릴 수 있기 때문에 보수적으로 보기 - 일자리 호재 : 일자리 증가로 종사자수 증가 (포털사이트에서 확인(OO구 호재))
- 시세분석 = 내 돈으로 살 투자 물건을 찾는 일
같은 돈으로 더 좋은 물건을 살 수 있다. - 단지임장은 단지 별 특징과 선호도를 파악하고 투자 우선순위를 정하는 과정.
- 단지 외부 : 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 스트레스(언덕)/안정성/쾌적함(인도/차도구분)
단지 내부 : 동간거리/관리상태(분리수거,쓰레기 상태,외관)/조경(나무,단지 내 도로)/단지 자재/지하주차장(유무, 단지와의 연결,외제차)
+ 임장 시 느낀점 단지별로 10~15분정도 머물며 다음 단지로 이동 하기 전에 정리하기 - 단지임장 때 제대로 못 본 건 매임 때 채우기
- 시작>한다>반복>익숙해진다>버틴다>잘해진다>성공한다.
- 기준을 딱 잡아주시고 상세하고 쉽게 설명해주셔서 좋았다.
진짜 급매인지, 환경/교통 호재 어떻게 봐야 하는지 헷갈렸는데 기준을 잡아주셔서 좋았다.
- 단지 이동 전 체크리스트 확인 및 느낀점 정리하기
시세를 빠르게 따고 시세지도 올리기
투자금에 맞는단지 주의깊게 임장 하기
시세트레킹… 하기
할 수 있는 일에 집중하고 반복하기
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