대왕부린이 비교평가 질문드립니다아! 당산삼성2차26평 vs 가양강나루현대32평

BEST | 안녕하세요 coenffl님:) 단지와 평형이 다를 때 비교평가를 하고 계시네요! 섬세하게 따져보시다니 너무 좋습니다. 평형이 달라도 우선 배운대로 가치와 투자금을 비교해보면 좋습니다. 1. 입지 Coenffl님이 분석하신 것처럼 입지와 강남접근성, 직장과 환경은 모두 당산삼성2차가 좋아보입니다. 땅의 가치는 평형이 작더라도 동일하게 비교하기 때문에 삼성2차가 월등하다고 보여요. 2. 평형 하지만 평형이 달라져서 상승장에 확 치고 올라간 강나루현대에 비해 삼성2차 20평대는 그렇지 않아 헷갈리실 것 같습니다. 우선 평형에서 투자 우선순위를 따질때 저는 전세가 수준과 그에 따른 투자금을 함께 비교해보는 편이에요. 추가적인 전세 상승분도 30평대가 대체로 높게 받을 수 있었기 때문입니다. 두 단지 모두 서북권에 위치한 단지들이라 공급상황이 비슷하여 비교하기 좋은 것 같아요. 현재 기준 전세가가 두 단지에 큰 차이가 없다면, 땅이 더 좋은 삼성2차, 전세가가 5천 이상 차이나고 추후 기대되는 상승분이 있다면 강나루현대가 투자적으로 메리트 있다고 생각할 수 있을 것 같습니다. 그럼 비교평가 화이팅입니다:)

안녕하세요 coenffl님! 일단 땅 자체만으로만 보면 저도 당산삼성2차가 더 좋다고 생각합니다. 하지만 두 단지의 평형이 달라 어떤 것을 선택하느냐에 대한 궁금증이면 이런 의사결정을 해볼 것 같습니다. 1. 해당 생활권 내에 해당 평형의 수요층에 대해서 고민해볼 것 같습니다. 20평대는 30대 신혼부부~ 영유아 자녀를 둔 사람들이 많이 찾는 평형입니다. 30평대는 초등학생 자녀 이상~ 자녀 1~2명 이상이 많이 찾는 평형입니다. 따라서 해당 지역 내에서 평형을 넓히면서까지 살고 싶은 곳인지?(20평대에서 30평대로 갈아타기), 자녀를 안정적으로 키울 수 있는 곳인지?(30평대의 수요) 등을 고민해보며 두 단지를 비교해볼 것 같습니다. 2. 다음으로는 전세가를 볼 것 같습니다. 당산생활권과 가양생활권 모두 수요가 높아 전세가가 높은 지역으로 보입니다. 강나루현대가 30평대라 당산삼성2차에 비해 전세가가 항상 높게 거래되긴 하지만, 당산삼성2차랑 크게 차이를 보이는 것은 아닙니다. 그만큼 실수요가치도 높다는 것으로 이해됩니다. 결론적으로 땅 자체는 당산이 좋지만 둘 다 좋은 단지로 보이고, 더 좋은 땅에 파킹을 할 것인지, 평형을 선택할 것인지, 해당 지역 내에 해당 평형이 선호가 얼만큼 있는지 고민해보고 투자를 고민해볼 것 같습니다!!

단지의 비교 평가에 꼭 정답이 있는 것은 아닙니다만, 기본적으로 비교 평가에는 변수들을 고정해 두고 살피는 것이 수월 한 것 같더라구요. 그래서 강의 때 선생님들께서 이야기 해주신대로 가격, 그리고 평형을 고정해 두고 비교를 시작해 가는 것이 가장 좋습니다. 연식도 고정해보면 더 좋겠죠~? 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같은데요. 소피이님, 준삭스님, 스리링님께서 말씀해주신 내용 외에도 추가로 생각해 볼 점이 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다. 비슷한 연식 + 평형을 고정해 둔다면 세대수와 단지 주변의는 균질성은 당산삼성2차가 더 열위임에도 거주 가치인 전세 가격도 당산삼성이 늘 더 높게 흘러왔고 평형대를 고정하지 않고 당산삼성2차 59 vs 강나루현대 84의 과거 가격흐름을 보면 과거 강나루현대 84의 매매 가격이 더 높았습니다. 하지만 최근 10년들어서부터는 비슷하게 흘러왔는데, 전세 가격의 경우 큰 차이가 없이 강나루현대 84가 근소하게나마 더 높은 흐름을 보여주었습니다. 저는 두 단지의 상품성 힘이 30년을 바라보면서 완전히 없다시피하게 빠져버렸고, 땅의 힘만 남았기 때문에 가양현대84의 더 높은 대지지분을 상쇄할 정도로 당산의 땅이 등촌 가양의 땅보다 더 좋기 때문이라 생각합니다. 말씀해 주신 것처럼 강남과 여의도, 종로의 3대 업무지구와의 물리적인 거리도, 지하철의 노선도 더 좋고 다양하니까요. 가치 비교 다음 투자금과 수익성도 비교를 해보아야 하는데, 100% 적용 할 수는 없겠으나 기본적으로 59보다는 84의 투자금 회수가 빠른 편입니다. 거주수요가 가족 단위이기 때문에 이사 편의성이 상대적으로 59 가족보다는 떨어져 전세가 상승폭이 크기 때문인데요. 내가 이번 투자로 내가 투자금을 빨리 회수해야 하는 상황인지(전세가 상승여력 집중) 아니면 장기적으로 안정적인 포트폴리오를 구성하기 위한 상황인지(매매가격 집중)를 고려하셔서 비슷한 투자금이라면 어떤 선택이 나에게 더좋은 선택이 될지 고민해 볼 것 같습니다. 아실이되었든 무엇이든 그래프를 통한 단지의 비교평가는 주가 아닌 보조가 되어야 합니다. 기본적으로 임장을 성실하게 다녀오신 상태여야 프롭테크 플랫폼을 통한 비교가 의미가 있습니다. 단지 본연의 가치인 입지와 상품성, 그리고 사람은 임장을 통해서만 확인 할 수 있기 때문입니다. 반면 가격에는 입지와 상품성 외에도 호재라는 변수 등이 반영되어 오버 슈팅이 될 수 있기 때문입니다. 실현 가능성이 있든 없든 호재 등으로 인한 오버슈팅 가격은 그래프에 나오지 않으니까요 :D 의사결정에 도움되시면 좋겠습니다!