늘 푸른봄_올해 가기 전에 등71칠 각오로 17월장 성장할 EEG (Explore East Gate)조!_2강 및 단임 후기

지난주 입지분석 임장보고서를 허겁지겁 제출했다.

나의 첫 임보.

부족하지만 나의 생각을 많이 담으려고 노력했고, 또 다른 선배님들의 임보를 레버리지 하며 만들었다.

스스로의 힘으로는 이런 보고서는 못 만들었을 것이다.

그런데, 이번 주에도 임보쓰기가 또 있다.

입지 이후 아파트 단지에 대한 시세반영보고서.

이건 또 어떻게 해야 하나 막막함을 풀기 위해 권유디님 강의를 차근차근 들었다.

2주차 강의의 첫 시간은 부동산 입지 분석에 대한 심화 설명이었다.

내가 쓴 임보는 아직 보는 눈이 약해서 대략적인 겉핥기식+ 꾸미기 임보였다.

생각이 날카롭지 않음이 제대로 보였다.

강남이 비싼 이유는 이것 때문이었구나.

연령별 인구수를 조사하는 이유는 이런 것이었구나.

지하철 노선도? 선호 노선은 바로 이것.

학군 좋다고 다 이사올까? 바로 옆에 유흥가가 있는데(장안동) 난 안가고 싶었는데  다른 사람들은 어떨까?

등등, 내가 생각지도 못한 것들의 답이 강의에 녹아져 있어서 눈과 손이 바빴다. 

특히 나의 관심은 교통과 재건축 호재의 가격 반영여부 및 시기였는데

이번 분위기 임장에서 신규노선이 완공 될 것을 알게되었고, 그렇다면 근처 아파트의 가격은 어떻게 될까 궁금했기때문이다. 그리고 재건축은 나의 0호기가 재건축 동의를 받았었고, 그 0호기의 매도시기를 점치기 위해서 꼭 필요했던 부분이었다.

결론은 호재=보너스. 하락장에서는 영향을 미치지 않음, 단 상승장에서는 불에 기름을 붓는 격.

일단, 나의 임보 중 교통부분은 신규노선의 영향을 확인하고 업데이트 해두었다. 그리고 재건축 소식에 경거망동 하지말자는 다짐을 하였다.

모든 강의의 근거를 실제 있었던 단지를 적용해서 설명해주시는 점. 

그리고 현재의 상황을 가장 잘 녹여서 강의를 주신 점이 너무 감사하다.

강의의 마지막 충격은 모든 시세를 아날로그로 따야 한다는 것이다.

요즘 프로그램도 잘 되어 있어 자동적으로 시세는 작성이 될 것 같은데, 이것을 다 수기로 작성하라니 

그 시간이면 강의복습도 할 수 있고, 책을 읽을 수도 있는 시간인데 하며 아깝다고 생각이 들었다.

동대문구 지도를 켜고, 네이버 부동산을 하나하나 따라갔다. 아파트 단지를 정리하고, 평수를 정리하니 325줄. 

다른 구에 비하면 단지 수가 현저히 적다 하던데, 이 정도는 금방 하겠지 하고 클릭 하나하나 해가니 거진 6시간 정도가 흘렀다. 허리도 아프고, 손가락도 아프고 힘들다고 하소연했지만, 내 앞에 보물이 만들어 진 것 같아 뿌듯했다.

금액을 하나하나 적어가면서 단임했을 때의 아파트들이 떠오르며 보이지 않는 손이 이렇게나 무서운 것인가를 실감했다.

내가 좋다고 생각한 아파트= 높은가격, 딱 잘라 말하기 어렵지만 무언가 아쉬운 단지들은 아파트 가격이 낮음.

정리하다보면 저평가 된 아파트도 찾을 수 있을 것 같다.

나의 첫강의인 내집마련 기초반부터 지금의 실전준비반의 모든 강의가 

결국 부동산은 입지라는 것을 강조한다. 

입지 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급  

이것을 나의 것으로 만들기 위해서 어떻게 해야 하는 가는 실전준비반의 강의를 듣지 않았으면

제대로 이해해지 못했을 것이고 투자에 적용하지 못했을 것이다.

레버리지(롭 무어)에서는 복리의 법칙으로 최대의 레버리지를 얻으려면 가능한 한 장기적인 관심을 가져야 한다.  처음에 가장 낮은 성과를 얻기 위해 가장 열심히 일해야 한다. 성과와 비례하지도 않는다. 그러나 마지막에 당신은 가장 적게 일하고 가장 높은 수준의 일을 수행하게 되고, 성과는 복리 효과로 증가할 것이다.

분위기임장을 다녀오고, 단지임장을 다녀오고, 시세를 하나하나 따는데에는 오랜 시간이 걸린다.

임장보고서 한 장을 쓰기 위해 가장 낮은 성과가 나오는 걸어다니는  행동을 해야 하는 것이다. 그러나 그 행동들이 쌓여 임장보고서가 만들어지고, 나의 머릿속에 지도들이 저절로 그려지는 때 나의 성과가 복리효과로 증가할 것을 안다.

오늘도 즐겁게 공부했고, 앎이 늘었다.  





****단지임장후기

동대문구에서 내가 투자할 만한 곳을 찾아다니는 여정의 기록이다.

일시 2025.10.11 8:34~16:49

Trello 앱 사용법을 배웠다. 구별 단지 목록을 정리하고, 그에 따른 사진 넣기, 텍스트 넣기가 편리하다.

"긍정의 나무" 님 덕분에 단지임장 사진 정리 및 내용 정리까지 수월하게 할 수 있었다. 정말,,, 내가 이런 걸 어디서 배울 수 있을까?

지난번 분임 때에는 찍은 사진은 많지만 어디가 어딘지 잘 모르는 사진들도 있어서 정리가 어려웠고, 글로 남겨야 할 것은 카톡을 썼는데 사진과의 매칭이 어려웠다. 그런 문제점을 Trello가 한 번에 해결. 또 Herb Herb님은 AI 사용이 능숙하셔서 단지에 대한 브리핑을 너무 잘해주셨다. 여긴 학교와 가깝다, 전세금이 높다 등 세세한 설명이 단임하는데 큰 도움이 되었다. 정말 너무 너무 감사하신 분들이다.





**단임할때에는 다른 분들에게 피해가 되지 않도록 목소리도 낮추고, 사진도 단지 외부 모습이나 상가를 찍어둔다. 내부 분위기는 음성으로 녹음한다.

체력만큼은 튼튼할 거라 자부했지만, 이번 단임은 너무너무 고되었다. 집에 오니 발가락 물집+발톱멍

만신창이인 내발. ㅠㅠ 혼자였다 진작 포기하고 집에 왔을 것을 함께하는 분들이 있었기에 목표를 채울 수 있었다.

공부 초반이지만 앎의 즐거움을 톡톡히 느끼고 있다.

강의 예시 중 이번에 임장 다녀온 단지가 나오자 그 단지의 형태와 가격이 머릿속에 그려졌다. 역시 아는 것이 힘이다. 다녀온 곳은 아파트의 형태나 분위기가 입체적으로 그려지는데 그렇지 않은 곳은 강의 끝나고 기억조차 나질 않았기 때문이다. “발품=기억의 지름길”.