[7십억 벌 1호기 슝=33 달려가조_행노생] 실전 준비반 2강 후기

행복한 노후를 생각하며 실천하고자 하는 행노생입니다

실력을 키우는 임장 보고서와 단지 임장 시작하기

순서 방법 : 임장 보고서에 필요한 지역 분석의 순서와 방법을  나열할 수 있다

이        유 : 지역 분석의 각 순서와 방법의 이유를 설명할 수 있다.

목        표 : 지역을 분석할 때 ‘명확한 기준’으로 가치를 판단할 수있다.

임장보고서 체계

1. 지역개요 : 지도와 특징 인구 현황 - 개괄적 정보 확인
2. 입지분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재 - 땅의 가치 확인
3. 시세분석 : 시세 입력, 시세 지도 - 가격 확인
4. 단지분석 : 단지 분석 - 단지의 가치 확인
5. 투자 결론 : 매물 검토, 투자 결론 - 투자의사 결정

지역개요 - 정리

위치 - 지역의 물리적 위치 - 지도상 위치, 주요 지역(강남)과 거리

동별 특징 - 동의 구분- 분위기가 다른 땅의 개수 확인, 분위기 임장 직후 느낌 남기기(우선순위)

지적편집도 - 용도 지역 확인 - 어떤 기능(직장,주거,소비)을 하는 지역인지

인구 - 인구수, 연령별 인구, 인구 이동 - 거주 수요의 크기 확인(지방은 특히 중요) 

          주요 거주연령에 따른 지역 특징 미리 파악, 인구 이동 규모가 큰 곳 TOP3 확인

입지분석 - 평가 기준

서울, 경기 - 직장 / 교통 / 환경 / 학군

인천 - 직장 / 교통 / 환경

5대 광역시 - 인구수 / 직장 / 학군

중소도시 - 인구수/ 직장 / 환경

입지분석 - 호재 정리

교통 - 주요업무지구 접근성 개선으로 출퇴근 인구 증가(리치고)

환경 개선 - 주변 환경 개선으로 쾌적한 지역에 거주 원하는 인구 증가(리치고)

일자리 : 직주근접 수요 증가 - 포털사이트 검색(oo구 호재)

호재를 반영한 입지 등급으로 지역/ 단지 가치 재평가

현실성이 있는 호재만 가치에 반영(지하철-착공/재.재- 사업시행인가 이후)

호재가 가격에 반영되기 전 시기가 기회

시세분석 - 시세입력

작성기준 

1. 해당 지역 300세대 이상 전용 84 이하 면적대 전수 조사
2. 평형은 공급 면적 기준
3. 매매가 : 현재 시점 저층(3층 이하) 제외 네이버 호가 중 최저
4. 전세가 : 최근 최고 실거래가와 호가 중 낮은 것
5. 전고점 : 특별한 경우(특수하게 높은 하나의 거래) 제외하곤 가장 높게 거래된 가격
6. 전저점 : 하락 직후 두번째로 낮은 가격(직거래, 저층 제외 목적)
7. 최대 하락률 :  전고점 대비 전저점까지 하락률
8. 상승률 : 전저점 대비 현재 네이버 매도 호가 상승률
9. 하락률 : 전고점 대비 현재 네이어 매도 호가 하락률
10. 기준가 : 전고점 대비 15% 하락한 가격(기준으로 삼을 매수가)
11. 세대수 적어 매물 없거나, 신축이라 전고점, 전저점 거래 없을 경우 비워둠

황용방법

1. 시세지도의 기준이 되는 데이터로서, 지도에서 직관적으로 단지에 가치, 가격 파악
2. 내가 가진 종잣돈으로 접근 가능한 아파트 찾고 기준가 확인
3. 현장 확인후 기준가에 들어올 때 매수 고려(기준가를 만들기 위한 노력)

25년 10월 현재, 전세가는 여전히 오르고 있습니다.

그동안 정성 들여 만든 앞마당, 눈으로만 보지 마시고 ‘기회의 창’으로 활용하셔야 합니다.

앞마당 단지들의 시세를 꾸준히 모니터링 하시면 반드시 투자 타이밍이 눈에 들어 오실 겁니다 - 권유디 - 

강의를 완강하며 이렇게 쉽게 풀어주고 알려주는데 임장, 단임전에 완강하고 갈걸 후회된다.

지금 뭐하고 있지? 생각했던 자신에게 잘하고 있다고 지금 가는 길이 정답이라고 알려주겠습니다

꾸준히 임장 임보 시세트레킹하면서 기회를 잡도록 하겠습니다. 실전준비반 정말 꼭 들어야 하는 강의입니다.

긴시간 아낌없이 나누어 주셔서 감사합니다.  권유디 튜터님 타이밍 잡을수 있도록 노력하고 실천하겠습니다.