안녕하세요
2030 싱글들의 희망이 되고싶은 5년차 투자자 갱지지입니다 ✨
추석 연휴부터 돌았던 부동산 규제 대책의 찌라시
드디어 공개되었습니다.
서울 전지역과 경기 일부 지역을
조정지역 + 토지거래허가구역을 단체로 묶는 강한 규제를 내놨습니다.
이름하여
"수도권 집 사려면 내 허락 받고 사라"
하나씩 알아보겠습니다.
수도권 집 사려면 내 허락 받고 사라 (토지거래허가구역)
서울25개구 전체와 경기도 12곳 과천, 광명, 성남, 수원, 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지
조정지역과 토지거래허가구역으로 설정되었습니다.
이제는 집을 살려면 나라의 허락,
즉 구청의 허락을 받고 사야한다는겁니다.
조정지역으로 묶였을때는 세금이나 대출의 영역이 규제가 생기다보니
(대출 한도 ltv 감소, 취득세 중과 등)
‘돈’이 부족해서 못가는 경우가 많았습니다.
1억이 부족하네..
근데 이제 토지거래허가구역으로 선정된 이상
나라의 허락까지 받아야하죠.
나라 허락 처음 받아봐요 어떻게 해요?
토지거래허가는 최초 1978년 부동산 투기를 막기 위해 정부가 지정한 것으로
해당 구역 내 토지를 거래할 경우 관할 시장·군수·구청장의 사전 허가를 받아야 합니다.
처음에는 수도권에도 빈땅이 많았으니,
땅 투기를 막기위해서 개발호재가 있는 지역 위주로 지정되었으나
점차적으로 아파트 가격 상승을 막기위해서
서울의 상급지 (용산, 잠실, 대치, 삼성, 청담) 위주로
지정범위를 확대해왔습니다.
현재 경기도 기준 토지거래허가구역입니다.
아파트 지역보다는 개발호재가 있는 빈땅 위주의 구역이죠
이렇게 서울전체구와 경기지역까지 범위를 확대한 것은 처음;;
토지거래허가구역에서 아파트 매매하려면 다음과 같은 순서로 사야합니다.
① 거래 당사자 합의 : 매도인과 매수자가 평소 매매하듯이 부동산 가서 계약서를 씁니다.
② 허가신청서 제출 : 구청에 허가서를 제출합니다.
③ 서류검토~허가 또는 불허가 결정 : 관련부서에서 서류 검토부터 현장조사를하고, 허가 or 불허가 결정을 내립니다.
우리가 일반적으로 매매하는 것에서 ② ③번이 추가된 것이에요.
아무리 개인간 거래를 했다고 하더라도
나라의 허락을 받지못하면 매수가 어렵다는 말입니다.
어떻게하면 허락을 받을 수 있을까
이제부터 토지거래허가구역에서
집 사기위한 조건을 말씀드리겠습니다.
1️⃣ 실거주 언제부터 해야해요? (주택 취득 후 입주시기)
토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우
2년간 실거주가 필요합니다 (취득시점부터 발생)
매매 계약하자마자 바로는 아니에요.
[매매계약 → 허가 신청 → 허가 → 잔금 → 등기]
까지 4개월 기간이 소요되기때문에
허가일로부터 4개월 기준으로 잔금을 하여 취득하고 실거주 이용 의무가 부여됩니다.
단, 등기 취득이 허가보다 빠를 경우에는 취득일로부터 실거주를 이행해야합니다.
2️⃣ 무주택자만 집 살 수 있나요? (기존 주택 보유자 기준)
결론부터 말하자면,
무주택자만 토지거래허가구역에 집을 살 수 있습니다.
단, 기존 주택 보유자도 신규주택 취득 허가가 가능한데요.
당해 지역에 거주해야할 사유 or 자기 거주용 주택과 토지를 추가로 취득해야하는 사유를
구체적이고 객관적이게 소명하고 기존 주택 처리 계획을 제출해야합니다.
(서초구 기준 : 기존 주택 처리는 매매 or 임대로 가능하며 기존 주택 처리기한은 6개월 기준으로 봅니다)
기존 주택 처분에 대한 기준은 현재 구별로 상이합니다.
이 부분은 매수하고자하는 지역 구청에 확인이 필요합니다.
3️⃣ 저 분양 받아놨는데.. 이건 어떻게 해요? (입주권, 분양권 기준)
재개발, 재건축으로 인한 아파트 분양이 예정되어있는 입주권의 경우
아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어있기때문에
입주권의 거래는 토지거래허가 대상이 됩니다.
반면, 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우
｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조제3항에 따라
토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않습니다.
하지만, 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 해당이 되니
허가 관청의 허가를 받아야합니다.
복잡하시죠..? 정리해보면
청약에 당첨된 분양권은 토지거래허가 대상이 아니고
입주권이나, 분양권 전매 거래는 토지거래허가 대상입니다.
이런 입주권, 분양권의 경우는 허가 신청 시,
토지이용계획에 아파트 준공된 후 실제 입주 가능시기부터
2년간 실거주를 하겠다는 확약 내용을 포함하면 됩니다.
10월 15일 오늘 규제에 대해
어떻게 하면 집을 살 수 있을까
토지거래허가구역 관점으로 정리를 해봤는데요.
정리를 해보면
무주택 + 실거주가 가능한 사람이 매수할 확률이 높습니다.
기준이 타이트해진만큼, 사기도 어렵고 팔기도 어려워 기회를 줄 수 있겠다는 생각이 드네요
그리고 반면에 상대적으로 토허제 지역이 아닌곳은 사기 쉬우니,
현재의 상승세가 토허제가 아닌 지역으로 퍼질 수 있겠단 생각이 듭니다.
이럴때일수록, 마음은 조급하지않되,
배운대로 행동은 빠르게 해야될 시기라는 생각이 듭니다.
오늘 규제 관련하여 우리가 해야할 일을 정리해주신
멘토튜터님들의 칼럼을 공유드립니다.
같이 읽어보며 해야할 일을 정리해보시면 좋겠습니다.
- 밥잘튜터님 https://weolbu.com/s/HqpAQnD6BC
- 재이리튜터님 https://weolbu.com/s/HqpDAaBr3q
- 주우이멘토님 https://weolbu.com/s/HqpENPxgqM
잔쟈님튜터님 https://weolbu.com/s/HqpGIJtzxu
위기의 순간에 언제나 누군가는 기회를 잡아왔듯이
여러분들이 그 기회를 잡으시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!
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