▶아파트명
양천구 신월동 목동센트럴아이파크위브 아파트
▶위치(지도)
▶입지평가
1.직장 B등급
양천구 사업체수 37,929개 / 종사자수 133,776명
관심있는 지역 비교
중랑구 사업체수 39,310개 / 종사자수 113,144명 - B등급
광진구 사업체수 33,706개 / 종사자수 129,707명 - B등급
성동구 사업체수 41,665개 / 종사자수 203,221명 - A등급
2. 교통 A급
강남 52분 / 여의도 30분 / 시청 45분
3.학군 C등급
목운중 96.4% / 월촌중 95.8% / 강신중 79.4%
4. 환경 C등급
1km 내 대형마트와 백화점 없음
3km 정도 나가야 대형마트와 백화점이 있음
5. 공급 S등급
어반클라쎄목동 2024.01 / 45세대 (호갱노노, 지인)
목동 아가도스플러스오피스텔 2024.04 / 80세대 (호갱노노)
▶시세
▶수익률 분석(10년 내 투자타이밍)
현시세: 33평 현재 매매 10억, 전세 6억
10년 내 고점 매입시: 21년 9월 / 매매 14.05억 / 전세 6.48억
10년 내 저점 매입시: 22년 12월 / 매매 8.65억 / 전세 4.82억
*고점 매입시 수익률 (100,000-140,500)/(140,500-64,800)*100= - 53.5%
*저점 매입시 수익률 (100,000-86,500)/(86,500-48,200)*100= 35.2%
▶현장사진
▶느낀점
첫 아파트 수익률 보고서라 어느 곳으로 정해야 할지 고민하다가, 이번주는 시간내기도 어렵고하여 여의도로 병원을 가는 길목에 있는 3000세대 이상의 아파트를 찾아 들렸다. 아파트 이름에 목동이 들어가서 목동을 생각하고 봤는데 소재지는 신월동이다. 현재 전세가율 60%이고 25,33평형 투자금은 약 3~4억원 정도다. 목동의 학군, 학원가, 백화점 등 과는 거리가 3km정도 떨어져 있는 곳이었다. 가까운 지하철은 2호선 신정네거리역이다. 도보로 20분 거리로 역세권은 아닌 점이 아쉽다. 신남초등학교가 아파트 단지내에 있어 삼삼오오 하교하는 어린이들이 많이 보였다. 2,3단지 쪽으로는 비행기가 지나갔다. 소음이 좀 있다. 주변 상권 등 도로가 좁고 인도가 구분 되지 않은 곳이 있었다. 해가 많이 들지 않는 차가운 느낌이 들었다. 근린공원이 주변에 있어 기대했으나 개방성이 없는 작은 언덕의 산같은 공원이고, 들어가는 입구가 아파트와 연결되어 있지 않은 것 같아 아쉬웠다.
**질문1
공급에 반영 할 아파트의 기준을 어떻게 잡아야 할지? 몇 세대 이상을 반영? 14평형은 공급에서 제외?
**질문2
아파트 수익률 보고서 2개의 평형을 고른다면 몇 평형을 기준으로 봐야 할지?
**질문3
네이버부동산, 아실, 호갱노노 최고,최저 매매,전세 가격이 다 다름 어떤 것을 봐야 할지?
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