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서울지역(토허제) 기존 세입자가 있는경우 매매시 어떻게 되나요?
라는 질문에
부동산과 은행, 대출상담자 전부 다 이야기가 달라요
답답한 마음에 질문합니다
우선 저는
주담대받아서 입주해도 되고 세입자가 있는경우
전세끼고 구매후 세입자 계약종료시점에 입주를 해도 됩니다.
대신 집 가격대가 달라질것 같아서 좀더 고려를 해봐야할것 같아서요
그래서 얼른 좀 자세히 알고싶어요
현재 2026년, 2027년까지 계약이 되어있는 세입자가 있는 집일경우
토허제이후
어떻게 되는건가요? 답변들이 다 달라서 몇분 대답을 적어봅니다
Q: 서울지역(토허제) 기존 세입자가 있는경우 매매시 어떻게 되나요?
A: 세입자의 계약 종료시점을 기준으로 매수자가 들어가면 됩니다. 그래서 매전차이로 투자하고 이후 세입자 종료시점에 이번규제에 맞는 주담대받은 돈으로 들어가면 됩니다.
B: 매전차이로 구매해도 매전차이가 아닌 아파트 가격의 현금을 100% 다가지고 있으면 가능합니다. 계약종료일 후 입주해야합니다. 당연히 이때는 매전차이가 아닌 현금 100%가 있었으니 세입자 돈 돌려준후 주담대가 안되겠죠(어떻게 현금을 백프로 다있단걸 확인한다는 건지 모르겠네요)
C: 이런건 거래가되지않습니다. 무조건 3개월내 전입신고를 해야합니다. 집주인은 집을 팔지 못합니다. 집주인은 집을 팔고자 희망하면 세입자 나가게해야합니다.
너무 머리가 복잡합니다. 자세히 아시는 분은 좀 부탁드립니다.
댓글
안녕하세요 부자냥냥님 갑지기 생긴 규제 때문에 고민이신군요 토지거래허가구역 안에서 거래를 할 때는 원칙적으로 기존 임차인이 있는 상태에서는 매매 허가를 받기 어렵습니다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 2년 이상 실거주해야 하는 의무가 있기 때문입니다 세입자가 계약기간이 남아있으면 실거주가 불가능하여 매매 허가가 나지 않습니다 감사합니다
안녕하세요.
토지거래허가지역에 묶이게 되면 실거주를 목적으로 하시는 분에게만 매도를 하실 수 있습니다.
부동산대책 정보사이트 정책풀이집(https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_e_05.jsp)에 조금 자세하게 설명이 되어 있어서 참고하시면 좋을 것 같습니다.
결론적으로 토지거래허가구역에서 세 낀 물건을 매도하려면
1) 실거주를 목적으로 주택을 매수하려는 분이
2) 통상적인 잔금기간(2~3개월) 내에 입주를 해야 하며,
3) 해당 물건의 임대차 계약의 종료일이 매매거래의 잔금일 이내에 있어야 함.
이렇게 정리해 볼 수 있는데요.
그래서 매도자 분께서 세를 낀 상태에서 매도를 진행 하시려면
세입자 분의 퇴거일이 3개월 이내로 남아있는 시점에 매매거래 계약을 체결하셔야 하고, 잔금일은 통상적인 범위인 3개월 이내로 설정하셔야 합니다. 그리고, 세입자 퇴거일은 잔금일과 같거나 잔금일 이전이어야 합니다.
다만, 잔금일 이전에 세입자 분이 퇴거하시는 경우 or 세입자 분을 내보내고 공실 상태에서 매도를 진행하려면 기존 세입자 분에게 전세/월세 보증금을 내어 주어야 하는데요.
이 때 보증금을 내어줄 돈을 마련하는 방법으로는 3가지 정도가 생각나네요.
1) 매수자 분이 지불하시는 중도금
2) 매도인의 여유자금이나 신용대출
3) 전세퇴거자금 대출 (규제지역 + 1주택자의 경우 1억 원 이내)
** 참고사항: 6·27 가계부채 관리 대책 이후, 전세퇴거자금대출의 한도가 최대 1억원으로 제한되어 있고, 다주택자는 아예 이용이 금지되어 있습니다.
도움이 되시면 좋겠네요 :)
부자냥냥님 안녕하세요. 10월 20일 토허제 시행일 이전까지는 세낀 매물도 매수는 가능합니다만, A. 매전차이 금액으로 매수 가능합니다. 하지만 이후에 주택담보대출 불가능합니다. -> 6.27 대책 으로 인해 소유권이전 이후 6개월 이내 전입신고를 해야만 주택담보대출이 나옵니다. 그렇기 때문에 지금 매수하시고 6개월 이후에 실거주 들어가시게 된다면 주택담보대출 불가능합니다. 추가적으로 조정지역은 10.16일부터 지정되었기 때문에 주택담보대출을 받는다고 하시더라도 ltv 40% 요건 및 주택가격에 따른 주담대 한도를 잘 보셔야 할 것 같습니다. B. 현금 있다면 가능합니다. 현재 토허제 아닌 지역이고, 10.20 이전이라면 하지만 현재 토허제 묶여있는 지역이라면, 실거주 아니면 불가능합니다. 응원드리겠습니다.
