안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다 🙂
혼란스러운 시장 속에서 마음이 어떤신가요? 혹시 ‘뭐라도 사야겠다, 아무거나 사볼까?’ 이런 마음이 들진 않으신가요? 혹은 ‘에이 뭐 서울, 경기도인데… 다 괜찮지 뭐’ 라는 마음이 들진 않으신가요?
“빨리 뭐라도 사야겠다, 수도권이니까 안전하지” 등의 생각이 공감되지만, 그와 동시에 이런 생각을 갖고 계신 분들께 강조드리고 싶은 점이 있어서 글을 쓰게 되었습니다. 최근 시장에서 집을 비교적 “싸게” 샀음에도 나중에 후회가 되실 수 있는 분들의 특징, 나아가 어떤 자산을 유의하면 좋은지를 전해드리고자 합니다.
최근 시장에서 가장 힘들었던 사람
부동산은 어디에 있냐, 어떤 부동산이냐에 따라 다르지만 기본적으로 5년 이상은 보유하기를 권장 드립니다. 중간에 시장의 상황에 따라 빠르게 갈아탈 기회를 주기도 하고, 또는 전반적인 시장과 다르게 특수호재나 권역 별(지방 vs 수도권)에 따라 빠르게 움직일 때도 있지만, 기본적으로 장기보유가 중요합니다. 단기간에 빠르게 오르면 좋겠지만, 언제 오를지는 모르는 게 투자이기에 “가치 있는 것을 저렴하게 사서 기다리는” 게 굉장히 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.
그리고 투자 공부를 조금이라도 해보신 분들 혹은 실전 투자를 하신 분들은 이것에 대해서 이해하실 수 있으실 겁니다. 굳이 원론적으로 길게 설명하지 않더라도, 2019년, 18년 대비 현재 서울수도권 집값은 대부분 가격이 오른 단지들이 많고, 멀리 가지 않더라도 2~3년 전에만 매수하신 분들이라면 “쌀 때 사서 기다리는” 것의 중요성을 잘 아실겁니다.
그런데 문제는 다음입니다. 쌀 때 사서 기다리뎌서 수익까지 봤다고 가정해보겠습니다. 그리고 지난 2년 정도의 시장(규제 직전)처럼 상대적으로 갈아타기에 용이한 시장이 왔다고 생각해보겠습니다. 이 때 가장 힘들어하는 분들은 누구일까요?
바로 내 집이 팔리지 않는 사람들입니다.
기본적으로 내가 가진 것보다 더 좋은 부동산을 사려고 할 때, 모아놓은 현금으로 사시는 분들도 계시겠지만 ‘가격이 오른 내 자산을 처분하고 모아 놓은 돈에 보태거나 대출을 통해’ 하시는 분들이 대다수이십니다. 경기도에서 서울 ‘마용성광’ ‘강남3구’ 등으로 갈아타시는 분들 역시 기존에 자산 처분을 통해서 이동하실 수 있으십니다.
내 자산 대비 훨씬 좋은 자산을 저렴한 비용으로 갈아 탈 수 있는 것을 알지만, 내 물건이 팔리지 않는 그 심정이 어떨까요? 모르고 다치면 덜 쓰리지만, 기회가 기회인 줄도 알면서 내 자산이 처분되지 않아 멍하니 시장을 볼 수밖에 없으면 어떤 마음이 들까요?
나중에 중요한 건 ‘매도 가능성’
여러분 질문을 하나 드리겠습니다. 지방이 잘 팔릴까요? 서울이 잘 팔릴까요? 기본적으로 서울이 훨씬 많은 사람들이 거주하고 있고 수요가 크기 때문에, 확률적으로는 서울이라고 답할 수는 있겠지만 진짜 현실은 ‘단지마다 다르다’ 라는 겁니다.
예시를 하나 들어보겠습니다. 대구에 있는 청라힐스자이라는 단지와 서울 강서구에 있는 ‘마곡서광’ 이라는 단지를 갖고 왔습니다. 간단한 설명을 드리면 청라힐스자이는 대구 사람들이 대구 안에서 손에 꼽을 정도로 좋아하시는 ‘청라언덕 생활권’에 있는 단지이며 강서구에 있는 ‘마곡서광’ 이라는 단지는 수도권 평균 이상인 강서구라는 지역에서 다소 외곽에 자리해 있으며 주변이 빌라로 쌓인 그런 지역입니다.
두 단지의 그래프를 보면 이런 흐름입니다.
단순히 서울이라고 먼저 팔리고, 먼저 반등하는 게 아니라 지방이더라도 어떤 단지이냐에 따라 먼저 거래가 되면서 기회를 빠르게 주기도 합니다. 심지어 같은 30평대임에도 불구하고, 청라힐스자이는 저점 대비 1.5억 이상이 오른 반면 마곡서광은 여전히 제자리 걸음인 것을 보여주고 있습니다.
이런 현상이 발생하는 이유는 아파트마다 ‘거래가 잘 되는 수준’, 즉 환금성이 다르기 때문입니다. 단순히 서울이라고, 상급지라고 무작정 거래가 빠르게 많이 되는 건 아닙니다. 내가 원할 때 거래가 되는 게 아니라는 뜻입니다. 여러분은 5년 뒤에 서울 4급지, 마용성광, 강남3구를 매수할 수 있는 사람이 되고 싶으신가요? 누군가 상급지로 넘어갈 때 발만 동동 구르는 사람이 되고 싶으신가요?
잘 팔리는 물건의 특징
임장을 하시다보면 아파트가 몰려있지 않거나, 유흥가와 너무 가깝거나, 아파트 자체의 세대수가 150세대도 안되거나 하는 등의 이유로 비교적 팔리는 데에 오래 걸리는 아파트들이 있습니다. 그리고 한 가지 팁을 드리자면, ‘초/중학생인 내 자녀가 밤 11시에 혼자 걷게 되면 안전하게 귀가가 가능할 것 같은지?’ ‘유모차를 끌고 이동하더라도 괜찮을 것 같은지’를 생각해보세요.
아파트가 많이 몰려있는 곳들은 대체로 상권도 잘 갖춰진 곳들이 많고, 상권이 잘 갖춰지다보니 안전한 길이 갖춰진 곳도 많습니다. 반대로 그러지 못한 곳들은 밤에 걸을 때 다소 으스스한 인상을 주는 곳들이며 지역 안에서도 생활권 순위가 밀리다보니, 아파트도 먼저 선택받지 못하기도 합니다.
그리고 상승장에서도, 하락장에서도 거래가 꾸준히 이뤄지는 곳인지를 보시는 것도 도움이 됩니다. 시기를 구분하지 않고 꾸준하게 거래가 된다는 건 ‘돈만 있으면 들어가고 싶은 사람들’이 준비되었다는 뜻이기도 합니다. 그래프가 갑자기 끊겨 있거나, 부동산에 전화했는데 다른 곳은 깎이지 않는데 유독 많이 깎이는 그런 곳들이 있다면 환금성에 대해서 한번 더 생각해 보시는 것도 도움이 됩니다.
자산은 잘 사는 것만큼 잘 파는 것도 매우 중요합니다. 지금 같은 시기에 감정과 이슈에 따라가면서 추격하기 보다는 조금 더 시야를 멀리에 두고 더 나은 결정하시는 데에 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다.
여러분들의 미래를 진심으로 응원 드립니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
