📌필독, 세입자 나가고 들어오는날 주의사항 8가지 (돈내면서 배운 찐 경험 주의)

안녕하세요 

2030 싱글들의 희망이 되고싶은 5년차 투자자 갱지지입니다 ✨

이번주에 저희 투자물건에

세입자분이 바뀌셨습니다. 

전세잔금 그거 그냥 돈 받으면 되는거 아니야?

싶었지만 자잘자잘하게 신경쓸 부분이 많았는데요. 

오늘은 세입자 나가고 들어오는 날

주의해야할 사항 총 정리해드립니다.

저처럼 당황하지마시고 차근차근 준비해보시죠! 

내용이 복잡하지면 💡가 붙어있는

핵심 문장 위주로 보시면 됩니다 :) 

돈 받을 때 (들어오는 세입자 체크용) 

1. 보증금 반환 일정 체크  

새로 들어오는 임차인의 잔금날

전세 잔금이 정확히 언제 들어오는지를 알아야합니다. 

그래야 원래 살던 임차인에게 "돈을 언제 돌려주겠다"

라고 안심시킬 수 있어요.  

세입자가 이사오는 상황은 대략 다음과 같아요. 

• 은행 전세대출을 실행하시는 경우는 상품에 따라 이렇게 진행됩니다. 

임대인에게 직접 입금될 가능성이 큽니다. 

💡전세대출 실행 은행에 전화하여 오전 몇시에 입금되는지 시간을 체크하세요 

• 은행과 상관없이 잔금이 가능하신 분은 이와같은 과정으로 진행됩니다. 

 ① 전 집에서 이사짐을 모두 빼고

 ② 전 집주인이 확인 후 보증금 반환

 ③ 이사 예정인 집주인(나)에게 전세잔금 송금 

💡 들어오는 세입자에게 이사일정과 보증금 반환 시간을 물어보세요.

이 과정을 이해하시지 못하는 세입자분들은

저 짐뺐는데 왜 돈 안돌려줘요!

라고 불안해하시고, 화를 내실 수 있습니다. 

과정을 잘 알고있는 우리가, 하나씩 설명드리면서 안심시켜주세요 

2. KB시세 체크 

보통 전세 계약 후 2달 이후에 이사하며 전세 잔금할 가능성이 높습니다. 

그래서 계약할 때와 잔금 시기에 KB시세가 변동 될 가능성이 있어요. 

이게 왜 상관있어? 싶으시지만 

저도 알고싶지않았습니다.. 😓

• 전세가율이 높고, 하락장인 지역이라면 KB시세 주의해서 보세요 

💡KB시세 90%수준까지 전세 대출 실행이 가능하고, 

전세보증금 반환 보증보험 가입이 가능합니다. (HUG, HF기준) 

만약, 세입자와 계약서에 

“전세 대출과 보증보험 가입에 협조하는 가격으로 조정한다”라는 특약을 썼다면 

잔금 시점에 KB시세에 맞는 전세금으로 내려주셔야합니다

특히, 전세가가 오르는 지방 시장에 투자하는 분들도

이부분 주의하셔서 잔금날에 세입자가 대출이 안나오는 사고가 날 수 있다는 점

꼭 참고하세요! 

3. 입주 전 집 상태 + 수리 

💡세입자가 들어오기 전에 입주전 집상태를 확인하셔야합니다. 

확인하지않게되면, 추후에 시설물에 대한 하자에 대한 책임이 불명확해집니다. 

실제로 이번에 새로오시는 세입자분이 매우 꼼꼼하셔서

덕분에 잘 챙길 수 있었습니다.  

더해서, 전 세입자가 거주하면서 만들어낸 하자도 발견할 수 있었어요. 

들어오는 세입자분도, 본인이 만든 하자가 아니라는 것을 입증하기위해서

최선을 다해서 사전 상태를 기록해주십니다 ㅎㅎ

이렇게 발견된 하자는 들어오는 세입자분과 협의하시어

수리를 해드릴지, 아니면 그냥 사용하실지 결정하시면됩니다. 

돈 드릴 때 ( 퇴거하는 세입자 체크용)

이제는 기존 세입자 퇴거하실 때 

주의사항을 더 살펴볼게요. 

이곳에서 더 당황스러운 일들이 많이 펼쳐지니

꼭 집중해서 봐주세요! 

1. 이체 한도 체크

💡이날 억단위의 돈을 반환해야합니다. 

모바일 뱅킹 이체 한도를 꼭 체크해보셔야해요. 

설령 은행 어플에서 이체한도가 늘어나있더라도

보안매체를 다시 인증해야하는 경우가 있습니다. 

(심지어 상담사에게도 문의했는데..)

저같은경우는 디지털 OTP를 사용하고있는데요. 

전송 당일에, 보안매체 인증 재등록이 필요하다는 문구가 뜨는겁니다. 

매우 당황했지만, 신분증만 있으면 인증이 가능하니

전세금 반환 당일에 신분증 들고있으면 좋습니다. 

2. 보증금 반환 방법

들어오는 세입자에게 받은 보증금을 이제 전 세입자에게 반환해야합니다. 

이 부분은 전 세입자 보증금 마련 방법에 따라서 달라집니다. 

• 은행에서 대출을 받았다면, 세입자에게 은행에 전화해서 반환방법을 문의하세요 

   

  

   

  대출 종류에 따라서 질권설정 및 채권양도 조건이 붙는 경우가 있습니다. 

  한마디로, 이말입니다. 

  “내가(은행) 너네(임대인 ↔ 임차인)끼리 거래하는 전세금 빌려줄테니, 전세금의 권리를 나에게줘”
   

  💡그래서 정리해보자면, 질권설정이나 채권양도 모두 보증금은 은행에 반환해야합니다. 

  질권설정은 질권설정 금액을 은행에 반환하고, 차액은 임차인에게 돌려주시고 

  채권양도는 임대차 보증금을 은행에 모두 반환해야합니다. 

  * HUG전세자금대출의 경우는 채권양도 방식을 취합니다. 

   

   

  

그래서 저는 세입자를 새로 받으면 이렇게 질권여부를 체크해둬요. 

확인하는 방법은 대출 실행한 은행에 직접 문의하거나, 

채권양도통지서가 임대인에게 오니 참고하시면됩니다. 

3. 공과금, 장기수선충당금

공과금은 현재까지 거주한 세입자분이 정산하셔야합니다. 

이사나가는 전날 정산하셔도 되고, 

💡이사나가는 당일 오전에 관리사무소에 가서 정산하시고 정산 영수증을 받아달라고 세입자에게 말하세요. 

사장님에게 부탁드릴 때는, 오전에 정산하시고 영수증 사진찍어서 보내주세요~ 라고 요청하시면됩니다. 

더해서, 장기수선충당금도 알려달라고해주세요 

이 부분은 임대인이 세입자에게 돌려줘야하는 돈이지만, 바로 주시면 안됩니다. 

아까 위에서 하자 체크해왔죠? 집 시설물에 이상없는지 확인하고 돌려드린다고 말씀하셔야 수리비를 확보할 수 있습니다. 

안그러면 수리 책임을 물을 때, 전 세입자분이 협조를 잘 안해주실 수 있기때문입니다. 

4. 시설물 체크 (현관키, 음식물 쓰레기 키)

그리고 임대준 집이다보니 이것 놓칠 수 있는데요. 

💡시설물 관련 키 꼭 받으셔야합니다.

매도할 순간에도 양도하셔야하니, 우리가 잘 챙겨보자구요 :) 

5. 전출 여부 

다왔어요. 이제 마지막입니다

전 세입자의 전출 여부입니다. 

💡 보통 들어오는 세입자분이 보증보험 가입을 위해서는 전입상태에서 가능한데요!

전 세입자분이 전출해주셔야 이부분이 가능합니다. 

그래서 세입자분께 이렇게 말씀주세요 

“ 다음 이사가시는 곳으로 바로 전입 부탁드릴게요 ^^” 

전입하시면 자동으로 전 집에서 퇴거 처리가 됩니다. 

그러니, 전입하실 수 있도록 다시한번 인지시켜주세요 

지금까지 큰 돈 오가는 세입자 이사 주의사항을 말씀드렸습니다. 

모두 밑에서 다시한번 체크해보시면서 당일날 안전하게 돈 거래해보자구요 😆

• 새로 들어오는 임차인 ( 돈 받기) ⭐
  • 보증금 반환 일정 체크  
  • KB시세 확인
  • 입주 전 집 상태 + 수리
• 이사가는 기존 임차인 (돈 내주기) ⭐
  • 이체 한도 체크
  • 보증금 반환 방법
  • 공과금, 장기수선충당금
  • 시설물 체크 (현관키, 음식물 쓰레기 키)
  • 전출 여부 

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