기존 세입자가 갱신권을 사용한 뒤, 

새로운 집주인과 계약할 경우 갱신청구권을 다시 쓸 수 있을까?

안녕하세요.
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

오늘은 계약갱신청구권을 이미 사용한 세입자가 4년 거주 후,
새로운 집주인과 전세 계약을 맺을 경우

다시 갱신청구권을 행사할 수 있을지에 대해 이야기 나눠보려 합니다.

# 계약갱신청구권이란?

‘주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)’에 따르면,
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며,
임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

“세입자가 원하면 한 번은 2년 더 살 수 있는 권리”

라는 강행규정(법으로 보장된 권리)입니다.

또한 갱신 시에는 다음과 같은 제한이 있습니다.

1. 보증금 또는 월세 증액은 5% 이내만 가능 (약정 차임 또는 보증금의 1/20 한도)
2. 새로운 세입자를 받을 수 없으므로,
   전세금이 너무 낮은 매물이라면 장기간 투자금이 묶일 수 있습니다.
   따라서 매물 임장 시 반드시 갱신권 행사 여부와 전세금 수준을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

# 세입자는 한 번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

‘주택임대차보호법’ 제6조의3에 따르면
계약갱신청구권은 임차인 1인 기준으로 1회만 행사 가능합니다.

예를 들어 보면 

• 2021년: 최초 계약 (2년)
• 2023년: 갱신청구권 행사 → 2025년까지 거주
• 2025년: 집주인과 자유의사로 재계약 체결

• 2027년: 2년 만료 예정

   

이때 다시 갱신청구권을 행사하려고 해도 불가합니다.
이미 2023년에 1회 행사했기 때문입니다.

기존 세입자가 나가고,
새로운 세입자가 새로 전입하여 계약을 체결하면,
그 사람은 새로 1회의 갱신청구권을 부여받게 됩니다.

또한 기존 세입자 역시 다른 집으로 이사해 새 전세계약을 맺는다면
새로운 집에서 다시 갱신청구권 1회를 행사할 수 있습니다.

즉, 집이 아니라 ‘거주하고 있는 사람’을 기준으로 행사 횟수가 카운트됩니다.

# 중간에 소유주(집주인)가 바뀌면 갱신청구권을 다시 쓸 수 있을까?

결론부터 말씀드리면,

전세를 ‘승계’ 받는다는 것은 기존 계약의 권리와 의무를 그대로 인수한다는 의미입니다.
즉, 새 집주인은 기존 계약을 그대로 이어받습니다.

따라서 기존 계약의 조건이 실질적으로 유지되는 연장선상의 계약이라면,
이미 행사된 갱신청구권을 다시 사용할 수 없습니다.

다만, 보증금·계약기간·기타 핵심 조건이 실질적으로 변경되어 

완전히 새로운 계약으로 볼 수 있는 경우,
법 해석상 ‘신규 계약’으로 인정되어 갱신청구권을 다시 행사할 가능성이 있습니다.

아직 관련 판례나 명확한 법 조항은 없기 때문에,
이 부분은 해석의 여지가 있으며, 당사자 간 합의와 계약서 문구가 중요합니다.

# 안전장치로서의 특약 설정

판례가 없는 만큼
기존 계약과의 동일성 여부를 명확히 하기 위해 특약을 추가하는 것이 안전합니다.

예를 들어 

“본 계약은 기존 임대차계약의 연장 계약으로, 임차인은 202o년 ○월 ○일 계약갱신청구권을 이미 행사하였음을 확인하며, 이에 따라 본 계약에 대하여는 갱신청구권을 재행사할 수 없음에 상호 동의한다.”

예시로 작성한 것으로 집주인과 세입자 모두의 입장을 명확히 기록하여,
향후 분쟁을 예방하는 효과가 있습니다.

또한 보증금, 기간, 조건 등 핵심 내용이 실질적으로 변경되는 경우,
‘신규 계약’으로 볼 가능성이 있으므로,
기존 계약의 틀을 벗어나지 않는 선에서 변경해야 동일성 인정이 쉬워집니다.

✳️ 더불어 아래의 사항을 체크합니다.

• 기존 계약이 갱신청구권을 통해 연장된 계약인지 확인
  (계약서·문자·카톡·이메일 등 증거로 남아 있는지)
• 계약서에 ‘갱신권 행사 여부’ 명시 여부 확인

정리하겠습니다.

계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정성을 보장하는 강력한 권리이지만,
한 번 행사하면 다시 쓸 수 없고,
집주인이 바뀌더라도 ‘계약의 동일성’이 유지되면 갱신권은 이미 소진된 것으로 봅니다.

다만, 조건이 실질적으로 바뀌어 신규 계약으로 인정될 여지가 있다면,
새로운 세입자와 마찬가지로 갱신청구권이 다시 발생할 수 있습니다.

따라서 특약으로 장치를 두고

기존의

✅ 계약서 문구
✅ 특약 작성
✅ 의사 표시 기록
을 꼼꼼히 확인하신다면,
 

분쟁을 예방할 수 있습니다!

상황에 따라 다르게 적용될 수 있으니,
보다 정확한 내용은 네이버 엑스퍼트 등 전문가 상담을 통해 확인해보시길 바랍니다.

모두 투자 응원드립니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.