내집마련 원칙

1. 현실적인 아파트최적 매수시기 (투자원칙)

• PIR(소득 대비 집값)이 평균(12)보다 낮고 = 비싸지 않은가격
• 전세가율(매매가 대비 전세가)이 평균(60%)보다 높을 때 = 시장이 안좋아서 전세가율이 높아지는 것
• 10~15% 조정 감내할 수 있는가 (안되면 더 싼거 사야함)

→현재기준, 절대적인 소득 대비 가격(=PIR)자체는 많이 내려온 상태이나

전세가율을 봐선 확신 X

 2. 범위 

• - 수도권: 인구 ↑ / 가구 ↓

  - 광역시: 인구 ↓ / 가구 ↑

  - 지방중소도시: 인구 ↓ / 가구 ↓ 

  → 인구가 늘어나는 수도권, 광역시는 내집마련 필요

   

  *인구가 줄어드는 주택시장에선 

수도권 :위치 좋은(연식은 상관 없음) & 광역시: 신축 아파트를 기억하기

내집마련 정의

1. 시장의 원인 3가지와 결과 1가지

• 금리: 인하기에 아파트가 풀린 돈을 빨아들임 *대한민국 금리 인하기 돌입 (24.10 시작 3.5% → 2.5%)

  - 00년대 중반~10년대 초반: 금리- 집값 반비례 성립안함

  - 10년대 중반~현재(최근 10년): 금리 - 집값 반비례성립

  →- 금리가 높아지면 매매가 하락/ 금리가 낮아지면 매매가 상승

• 공급: 신축아파트 공급→전세가→매매가 영향 

  * 주변 신축아파트 공급이 없으면 전세가는 올라가고 매매가 하락은 방어된다.  

  * 주변 신축아파트 공급이 많으면 전세가는 내려가고 매매가도 하락된다. 

• 기타환경: 침체기- 완화정책 vs폭등기- 규제정책

  *23년 초: 특례대출정책(돈을 더빌려줌) → 완화정책 →침체기

  *24년 초: 신생아대출정책(돈을 더빌려줌) → 완화정책 →침체기

  *25년 초: 토허제 원복(못사게 묶어둠) → 규제정책 →폭등기

  *25년 6월: 6.27정책(대출중심억제) → 규제정책 →폭등기

            9월: 9.7대책(공급, 추가수요) 

  → 금리/공급은 꽤 긴 기간 하락침체기에 영향을 주지만

  기타환경(정책)은 일시적으로 상승호황기에 규제를 통해 기회를 준다.

   

•  가격: 비싼 아파트 값 vs 싼 아파트 값

  * 서울 하락, 반등 반복(시장흐름:금리,공급) → 현재 상승진입 (초여름, 싸지도 않고 비싸지도 않음)

  * 지방 전세 하락 종료 → 하락마무리 (늦겨울, 대부분쌈)

   

  2. 현재 진단 (수도권/ 지방)

• 서울/경기

  - 최상급지, 최선호단지: 싸지 않다 →다른 물건, 다른시기

  - 나머지: 비싸지 않다 → (장기보유 or 환승고려) 매수시기

• 지방

  - 최상급지, 최선호단지: 비싸지 않다 → (장기보유) 매수시기

  - 나머지: 싸다 →(환승고려) 매수시기

3. 전략과 로드맵

<우리가 따라해야할 D의 전략>

1. 좋은시기에 (O)
2. 덜 중요한 것 포기, 중요한 것 집중하여
3. 상황에 맞는 집 매매한 후(신축 집착X, 투자→징검다리→최종목표)
4. 지속적인 관심과 공부, 저축을 실행하며

5. 적극적으로 갈아탐(최종 목표에 도달)

   → 10년만에 순자산 10배

<수도권 아파트 상승률>

1. 수도권 수요가 거대하여 장기적으로 보면 상승률은 비슷함
2. 최근 10년간 대략 2~3배의 매매가 상승 발생 → 평균적으로 2.5배 상승가정 → 연평균 상승률 9~10%
3. 보수적으로 접근하여 향후 10년간 1.75배 상승가정 → 연평균 5.8%상승

→ 대략 연평균 6%를 기준으로 징검다리 전략의 실행 계획을 수립

<현재 → 징검다리 → 최종목표>

• 현재 → 징검다리        ‘내 상황에 맞는 집을 골라 산다.’

  - 내집마련의 개념을 뜯어고친다. → “내 돈으로 살 수 있는 최선은?” 이라는 개념 갖기.

  - 접근 방식을 뜯어 고친다. → “O억으로 살 수 있는 집들은?” 이라는 접근 방식 갖기.

  - 결정 방식을 뜯어 고친다. → “이 집들의 가치 우열은 어떤가?”로 결정 방식 갖기.

• 징검다리 → 최종 목표         ‘저축+관심+공부 → N번 갈아타기’    

  - 내집마련은 투자임을 인식한다. → <내집마련=평생활동>이라는 인식을 가지고 “다음 투자처를 찾아보자.”

  - 저축과 관심은 기본이다. → “꾸준한 저축, 공부로 4,5년마다 이사”를 가능하게 한다.

  - 과감하게 실행한다. → “가능하면 가급적 넘어간다.”로 실행속도와 강도를 높인다. 

→ 이것들을 실행에 옮기면 1. 원하는 곳에서 거주 (거주가치)

                                       2. 순자산 최소 3배 이상 증가 (자산가치)