관련 강의
실전준비반 - 단 한 번의 투자로 1억 버는 임장∙임장 보고서 노하우
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
3주차 강의를 오프라인으로 수강하고
'그래! 오늘 배운 주옥같은 내용들도 잘 정리해서
꼭 조만간 투자를 해야지!!'
라고 다짐하며 돌아온 다음 날,
혼돈의 규제속에 정신 못차리고 있다가
뒤늦은 강의후기 작성합니다 ㅠㅠ
투자를 실행하는데 있어서 단지분석이 얼마나
의미있는 행위인지를 알 수 있었고
분석한 단지들을 비교평가하고 매물임장해서
투자 물건을 뽑기까지의 과정에서,
의사결정을 하는 방법을 배울 수 있었던
정말 유익한 강의였습니다.
코크드림님은 지방에서 아이 둘 키우며 수도권 투자를 해나가는 과정을
덤덤하고 유쾌하게 이야기 해주셨지만,
얼마나 힘들고 고통스러운 시간이었을지 느껴졌고ㅠㅠ
마지막에 해주신 말씀들이 마음에 많이 와닿았습니다.
지금 시장이 좋은지 안좋은지는 지나봐야 안다. 시장이 좋은지 안좋은지와 상관 없이 지금 내가 할 수 있는 최고의 투자를 하면 된다. 잘하는 것보다 중요한 건 행동하는 것이었다. 결과가 나오기 전까지는 그저 취미에 불과할 뿐. 결과를 내기 전까지는 생색내지 말아라. 돈을 벌려면 돈이 안되는 시기를 견뎌야 한다. 성공은 선불이다! 비효율의 기간 쯤은 견디자.
- 단지분석
: 단지가치(위치, 입지, 연식)를 확인하고 사람들이 좋아하는 단지인지 파악하고 내 투자금으로 할 수 있는 단지의 우선순위를 정하기 위함-선호도 상/중/하 정하기
√ 투자 생각 틀리더라도 써보기.
예측을 해보는 것과 아무 생각 없이 팩트만 분석하는 것은 다르다.
- 단지 분석 후 단지 순서 매기기
-강의에서 가치를 분석하는게 쉬운 이유는 강사님이 단지 선호도를 알려주기 때문. 그렇다면 단지 선호도를 먼저 안다면 가치를 분석하는게 쉬운일이 될 수 있음.
-아실 그래프 비교하기에앞서 단지 선호도 비교하기 위한 고민은 반드시 해야 한다.
-그래프 비교를 통해 나의 판단과 다른 것을 확인했다면 내가 놓친 부분이 무엇인지를 호갱노노 거주민게시판 통해 확인할 것.
Q. 가치가 다른데 전고점이 같다?
전고점보다 더 중요한 것은 내 손과 발로 파악한 단지의 가치다.
ex)은하수 청구 왜 전고점이 낮지? 전고점 찍힌 시기(21년9월~12월)를 봐야 한다. 은하수 청구는 20평대 세대수가 적어 폭등장에서 거래가 이루어지지 않았기 때문.
√ 전고점은 보조지표 정도로 확인하자.
Q. 전고점이 같으면 앞으로도 같은 가치일까?
시간이 흐를수록 건물가치는 떨어지고 땅의 가치가 남게 된다.
구축과 신축의 가격이 같다=구축의 가치가 더 높다.
땅의 가치가 좋은 곳이 향후에는 다른 가격 흐름을 보일 확률이 높다.
Q. 역세권구축 vs 비역세권 신축
역세권 구축의 매매가가 비역세권 신축보다 더 많이 오른다. (입지->매매가 상승)
비역세권 신축의 전세가가 역세권 구축보다 더 많이 오른다. (연식->투자금회수 빠름)
=>입지와 선호도가 좋은 단지라면 구축이라도 가장 우선순위로 보기.
- 투자물건 뽑는 4단계
① 단지분석(임장)을 통해 단지의 가치를 확인
② 단지 가치와 가격을 확인하고 비교평가하여 가치 대비 저평가된 물건을 고른다.
③ 저평가된 물건을 투자하기 위해 현장 매물을 확인한다.
④ 매물 임장한 물건을 비교평가하여 투자할 물건을 고른다.
√ 가격과 가치를 분리해서 생각하자
투자하기 좋은 곳과 좋은 곳은 다르다. 투자하기 좋은 곳은 단점이 있지만 가격은 오를 곳.
√ 탬플릿의 퀄리티가 아니라 임장 횟수, 매임 개수, 등에서 늘리기.
앞마당 개수만큼 실력이 느는 것은 아니다. 내가 얼만큼 성장했느냐에 따라 실력이 달라진다.
- 매물임장 Tip
-매임 예약날짜는 내 일정에 맞춰 하루에 여러개씩 볼 것
-포인트는 역지사지. 항상 입장바꿔서 생각해보기 !
-매물 나온지 오래된 것들(시간이 지날수록)은 협상의 가능성이 조금 더 높다.
-사이드라인보다는 중간라인이 좋다. 사이드는 결로 심함
-세끼어있는 것 중 수리가 안되있다면 다음 전세 놓을 때 어려울 수 있다. 왠만하면 수리 되어 있는 매물로 or 공실매물
-질문을 명확하게 해야 답변도 명확하게 받을 수 있다.
-전세매물이 없을때는 수리 안되있어도 나가지만, 나중에 전세매물 풀렸을 때 안나갈 수 있으므로 수리 상태 항상 중요! 역전세 대비해야 한다.
-부동산은 경험이 많은 사람이 이기는 것.
√ 인테리어 특강 듣기
- 비교평가
-단지내 비교평가 : 비싸고 조건 안되는 것부터 소거→투자금 확인→조건, 상태 확인→감당가능 여부 확인
-동 내 비교평가 : 단지 선호도 매기기
-비교 평가 과정에서 기억이 안나면 다시 단지임장&분석해도 된다. 처음에는 일단 go 하고 안되면 back하는 것도 괜찮다.
-선택지가 많은게 무조건 좋다. 우선순위 뽑는게 어려우면 그 중 어느것이든 조건 좋은 것에 투자해도 괜찮다고 생각하고 √ 일단 매수하기!
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