[실준 71기 주6일 손품발품8조 라면대마왕] 실전투자자의 노하우가 고스란히 담긴 강의(3주차 후기)

코크님과 같이 재재재수강을 하는 수강생으로서, 

자신의 상황과 경험이 바뀌면 강의에서 들리는 것이 다르다는 것을 이번 강의를 통해 피부로 느꼈습니다.

💡1. 단지분석 관련

지역분석, 생활권 분석도 너무 중요하지만 

결국 투자의 결정적인 킥은 'XX지역의 단지에 대해 얼마나 잘 아는가?'인 것 같습니다.

단지의 가치는 땅의 가치와 건물 가치의 합으로 이루어져 있는데,

땅의 가치에서 가장 중요한 것은 그렇게 닳고 닳도록 들은 ‘입지’이고, 수도권에서는 단연 ‘직장’ 그리고 ‘교통’이지요.

코크님께서 강의에서 해주신 단지 비교들은 대체로 ‘입지 승’의 결론으로 끝났습니다.

임장을 갔을 때 땅의 가치보다는 상품의 가치가 먼저 보일거고, 그래서 임보의 역할이 중요하다고 해주셨는데

아직 임보를 많이 안 쓰고 훈련을 덜해서 그런지 투자물건 고를 때 ‘입지'를 꼼꼼히 보지 않은 게 후회스러웠습니다.

단지가 속한 생활권의 느낌, 투자금, 그래프, 전고점 등 정말 중요한 ‘입지’와는 다른 것들에 좀 더 의존한 것 같습니다.

수도권에서는 역시 입지독점성이 중요한 것인데… 늘 듣던 가르침이었지만 행동으로 옮기지 않은 제 자신이 떠올라

강의를 들으면서 말씀 하나, 하나가 회초리(?)처럼 가슴을 아려왔고 뼈에 새기며 배울 수 있었습니다.

아직 단지분석 시작을 못했는데, 이번 임보에서는 ‘입지’가치에 철저히 입각하여

내 발로 밟은 생생한 정보와 함께 손품으로 정확히 확인해야 하는 입지요소들을 같이 꼭 붙여보려 합니다.

또한, 이러한 분석들이 ‘투자’와 연관될 수 있도록 단지 선호도를 틀리든, 맞든 갈라보고 임보에 남겨서

나중에 제가 현 임장지에 투자할 수 있을 때가 왔을 때 바로 활용할 수 있도록 가능한 한 최선을 다해야겠습니다.

코크님께서 알려주신 ‘생활권 한판 정리’도 너무 좋았는데,

앞마당 중 투자하기 좋은 물건들을 뽑다보면 앞마당이 서로 다른 단지들끼리 비교하게 되는데

그때 이러한 생활권 한판 정리가 그 단지가 속한 생활권의 위상, 단지의 위상을 한 눈에 잘 알 수 있게 해주는 것 같습니다. 힘들게 분임을 통해 정리한 생활권과 또 힘들게 단임을 통해 정리한 단지 가치가 모두 엮어져서

투자에 직접적으로 활용할 수 있는 하나의 결과물이 되는 정점인 것 같아 임보에 꼭 적용해야겠다고 생각했습니다.

💡2. 매물임장 관련

옛날에는 예약도 하지 않고 무작정 가셨다니… 얼마나 막막하셨을지 상상도 안됩니다.

그나마 저는 월부에서 배웠기에, 부동산에 한 번도 가본 경험이 없었지만 매임을 하는 게 어렵지는 않았습니다.

어디를 어떻게 봐야하는지 너무 잘 알려주셔서 처음 매임부터 ‘손님, 집 꼼꼼하다 본다.’라는 말을 들을 정도였으니까요.

다만, 가슴이 너무 아픈 점은, 이렇게 매임으로 꼼꼼하게 집을 봐놓고도 이걸 ‘협상카드'로 전혀 활용하지 못했다는 점입니다. 다시 생각해도 마음이 참 저리네요.. 90년대 구축이고 샷시가 교체되지 않았고 알루미늄 샤시라서 코킹이 잘 되지 않아 벽지가 두 군데나 너덜 너덜한 것을 봤음에도, 벽지가 더러운 것을 봤음에도, 인터폰이 고장난 것을 봤음에도, 싱크대가 누래진 것을 봤음에도, 중문이 없는 것을 봤음에도..!!!!!!! 다 정말 생각해보면 하나 하나, 돈인데 부동산 사장님이 먼저 적극적으로 깎아주시고 또 매도인도 ‘X억 X천 이하면 안 팔아’하는 말에 쪼그라 들어서 ‘그래도 물건이 ~~하니, XX백만원만 더 깎아주세요. 그러면 바로 살게요.’ 이 한 마디를 못한 제가 너무 바보같습니다.

다음 날 조정지역으로 묶이는 데다 매임을 많이 안 가서 후보물건을 많이 손에 쥐고 있지 못하고 있었기 때문에

마음이 조급하여 적극적인 협상을 못한 원인이 더 컸겠지만… 생각할수록 아쉽습니다.

배운 것을 행동으로 옮기는 것과 배우는 것은 정말 다르다는 것을 너무나도 몸소 느꼈습니다.

입지가 떨어지면 그만큼 상품성을 높여야 한다는 말씀도 정말 와닿았습니다.

그것은 입지 뿐만 아니라, 단지 가치가 차이를 보일 때도 동일하게 적용되는 것 같습니다.

다만, 입지와 단지 가치 차이에 따른 상품성이 어느정도 까지 허용되는가는 더 많은 경험과 분석을 통해 

그 감을 배워나가야 할 것 같습니다.

💡3. 결론 관련

그동안 임보를 쓸 때 이런 식으로 결론까지 제대로 가본 적이 한 두번 밖에 없어서 

실전투자에서도 헤맸던 것이 너무나도 가슴이 아픕니다.

실전투자는 그 사람이 그동안 갈고 닦았던 실력이 고스란히 드러나는 진실의 순간이라고 생각합니다.

투자금 고정 후 비교, 매매가 고정 후 비교.

이것도 정말 귀에 딱지가 앉을 정도로 많이 배웠던 내용이지만 제대로 실천에 옮겨본 적이 없는 것 같습니다.

ppt에 비교 장표를 어떻게 만들지 감이 잘 오지 않아서 였을까요? 못할 것 같으니 시작도 안 해서였을까요?

이렇게 미룬다 한들, 언젠가는 반드시 좋은 투자를 위해 비교를 통한 좋은 물건 뽑기를 했어야 하는 건데.

이번 임보에는 하얀 종이에 까만 글씨만 올리는 한이 있더라도 꼭 비교평가를 하고

최종 결론에 이번 달 투자하기에 가장 좋은 단지를 뽑아보도록 하겠습니다.  

💡4. 투자 전반 관련

전세 운영과 매도에 대한 이야기를 해주셔서 좋았습니다.

샷시 제외 부분수리된 구축을 매수했는데, 중간에 수리를 뭐라도 하지 않으면 다음 번 임차인 맞출 때

리스크가 정말 클 수 있고 그냥 계속 세를 맞출 경우 악순환이 계속 될 수 있음을 알게 되었습니다.

물건을 산 게 다 가 아니고 매도까지 잘 이어질 수 있도록 관심을 갖고 대응해야 함을 배웠습니다.

생각해보니 제가 매수한 집은 누수도 있었는데ㅠㅠ 다음 매수자 역시 이걸 리스크로 여길 것 같네요.

이에 대한 대비책으로 언제 어떻게 매도해야 할지도 계획을 잘 세워놔야겠습니다.

특히, 남들 투자한 것은 다 오르는 데 제꺼만 오르지 않아 새싹비빔밥 만들어먹지 않도록 마음 단단히 잡아야겠습니다. 

그래도 어쨌든 씨앗을 뿌려놓는 게 중요하다고 해주신 말씀이 한편으로는 큰 위로가 되었습니다.

💡5. 투자자 마인드 관련

온라인 강의도 없을 당시 지방에서 월에 10회 이상 서울로 오며가며 강의듣고 임장하셨던 코크님.

저는 차+전철의 조합으로 2시간 거리에 있는 수도권 임장지도 힘들다며 징징대고 있던 참이었습니다.

편도 5시간의 거리도 마다하지 않고 기꺼이 고통을 감수하며 공부를 했고 행동으로 옮겼기에

지금과 같은 인생을 누리고 계시는 것이 대단하다는 생각이 들었습니다.

어제도 여느 때와 같이 전철을 타기 위해 차를 타고 이동하면서 ‘이 정도로 임장지에 갈 수 있음에 참 감사하다.’

라는 생각을 하게 되었고, 전과 다르게 2시간이라는 시간이 그렇게 길게 느껴지지 않았습니다.

무엇이든 마음 먹기에 달렸음을 배울 수 있었습니다.

돈이 없으면 당연히 몸으로라도 때워야 하고, 이거 안 하면 아무도 내 노후를 대비해주지 않아

투자는 선택이 아닌 필수의 과정이라는 말씀도 현실적으로 너무 와닿게 말씀해주셔서 좋았습니다.

공부하는 시간에 비해 얻는 결실이 너무 커서 도전해볼 만하다라는 말씀도 참 감사했습니다.

‘혼자 가면 멈추지만, 함께 가면 빨리 더 멀리 간다.’

이 말씀도 실감합니다. 혼자라면 제가 지금까지 15개의 앞마당을 만들고 10년간 모은 돈을 넣어 과감히 투자하고

임신한 몸을 이끌고 2.4만보를 걸으며 임장을 다닐 수 있었을까요??? 절대 아닌 것 같습니다.

환경의 위대함을, 선생님과 동료에 대한 감사함을 시간이 지날수록 더욱 더 크게 느끼고 있습니다.