수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
10월 15일 대책 발표 이후,
일명 ‘갭투자 가능 오일장’이라 불렸던
10월 15일부터 19일까지의 시간
직접 현장을 돌아보며 느낀 바를 정리해봅니다.
# 10.15 대책 요약 _ 금융과 거래에 대한 규제
서울 전역 및 경기 일부 12개 지역이
‘조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역’으로 신규 지정되었습니다.
- 규제지역:
주택담보대출비율(LTV) 기존 70%에서 40%로 하향 조정
2주택 이상 취득세 중과 적용 - 토지거래허가구역:
주택 매매 시 허가 의무 및 2년 실거주 의무가 부과 - 주택 가격대별 대출 한도 차등 적용 강화
- 15억 이하: 최대 6억 또는 집값의 40%
- 15억 초과~25억 이하: 최대 4억 원
- 25억 초과: 최대 2억 원
- 스트레스 금리 3.0%로 일괄 상향
- 전세대출 이자 DSR 반영: 전국 어디서든 주택을 보유한 경우 적용
- 은행 위험가중치 상향 → 주담대 총량 축소 등
# 매수 심리는 2020년, 상승력은 2018년
현재 저의 월부학교 스승님이신
오렌지하늘 튜터님께서 지금의 현상을 다음과 같이 표현하셨습니다.
“시장 분위기는 2020년의 열기, 상승 흐름은 2018년과 겹쳐 보인다.”
현장에서는 전화가 쉴 새 없이 울렸습니다.
하지만 모든 단지가 그런 건 아니었습니다.
좋아하는 단지일수록 사무실이 분주했고,
사장님 손에는 휴대폰 두 대와 사무실 전화가 동시에 울렸습니다.
매수자들이 줄줄이 들어오며,
결국 누가 먼저 계약금 10%를 넣느냐가 관건이었습니다.
거래 분위기는 활활 타오르는 상승장 같았지만,
그 열기가 모든 단지로 퍼지진 않았습니다.
생활권 시세를 리딩하는 단지는 절대가가 높아
전용 59평형에 매수세가 집중되었고,
아직 가격이 덜 오른 선호 단지의 전용 84평형에도 투자자들이 몰렸습니다.
반면, 선호도가 낮은 단지나 생활권은 비교적 조용했습니다.
지난 6월과 9월, 두 차례의 정부 대책이 실효성을 주지 못하여
상승의 흐름이 점차 퍼져갔지만,
선호도가 빠질수록 상승 흐름이 덜 온 상황인 것을 확인할 수 있었습니다.
20년 상승장과 같은 분위기였지만 20년 상승장과 같이 모든 단지가
일제히 불타 오르진 못했습니다。
＃ 매도자와 매수자의 목적이 일치한 시장
최근 거래가 꾸준했던 만큼,
투자하기 좋은 세 낀(전세 낀) 물건이 적었습니다.
남은 것은 저층 매물 위주이거나
전세가가 낮지만 매매가 조정이 어려운 경우가 대부분이었습니다.
그러나 규제 이후 급매물이 나타나기 시작했습니다.
세 낀 물건을 팔 수 없게 된 매도자들이
규제로 인해 계획에 차질이 생기며 급하게 매도를 진행했고,
가격 조정을 거부하던 매물들이 조정 가능하기도 했습니다.
규제 이후 새로 나온 장부 물건이
부동산 50곳에 한꺼번에 뿌려 지기도 했습니다.
혹은 부동산 사장님이 매물을 거둬들인 매도자를 설득해 다시 내놓게 하기도 했습니다.
투자자의 몰림으로 인해 세입자가 보여주는 시간을 한정하니
1０팀이 한 집을 한 꺼번에 보기도 했습니다.
막차를 탄다는 심리가 강했습니다.
좋은 단지의 저렴한 매물이라면 물건을 잡기 위해
1~2천만 원을 올려 매수하는 모습도 나타났습니다.
전세 수요가 원활한 신축 단지는
여전히 단기 주전세 전략(3개월간 주인 전세 후 세입자 재계약)으로
거래가 성사되기도 했습니다.
＃ 전세 매물의 부족
10.15 대책 이후, 전국 어디든 주택을 보유한
１주택자가 전세대출을 받을 시
전세 대출의 이자도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
이에 해당 되는 경우 전세 만기 시
기존 전세대출을 유지하기 어려울 수 있습니다.
이에 반전세나 월세로 이동하기에 월세 가격이 더 오르고 있고
세입자의 문의가 많다고 하셨습니다.
특히 3~40평대 전세 거주자들이 대출 부담으로
20평대 전세 매물로 이동하기 때문에
3~40평대 전세 문의 보다 20평대 문의가 더 많기도 했습니다.
전세 대출 제한으로 인해 임대인의 사정에 따라 가격 조정이 있기도 했지만
전세 매물이 부족하기 때문에 일시적인 조정으로 보였습니다.
향후 전세 매물이 더욱 부족해질 것이 분명해짐에 따라
시장 가격변화를 잘 살펴보아야겠습니다.
＃ 서울은 망하지 않는다는 심리
현장에서 느낀 가장 강한 심리는 바로 이것이었습니다.
“서울 시장은 절대 망하지 않는다.“
입주권이 주변 랜드마크보다 2억 이상 높게 거래되자
이에 따라 인근 단지들의 가격이 따라갈 것이라는 기대 심리가 작용하는 걸 느꼈습니다.
또한 계속해서 가격이 오를 것이라는 판단에
매도자가 거래를 거둬들이거나
계약 파기로 배액 배상의 사례도 있었습니다.
하지만 과열된 심리에 오히려 걱정이 되기도 했습니다.
끝없이 오르는 재화는 없기 때문입니다.
스스로 잃지 않고 버틸 수 있는 힘,
그 기준을 명확히 아는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
＃ ５일장을 통해 느낀점
미리 공부하고 준비된 사람만이 기회를 잡는다.
5일장의 혼돈 속에서도 이미 공부되어 있던 사람은
깎이지 않던 단지에서 기회를 발견하고, 가격을 조정해 매수했습니다.가격이 조정되더라도 나온 호가 대비 저렴할 뿐、 싸지 않은 경우도 있었습니다.
준비되어 있어야 투자자가 몰리는 급박한 상황에서도
충분히 괜찮은 가격인지 구분할 수 있겠다고 느꼈습니다.
‘어떤 시장이라도 결과를 낼 수 있도록 준비하자’는 마음이 중요하다.
23년 하락장 그리고 24년 초까지는 실로 선택의 시장이었습니다.24년 말에도 지역에 따라 좋은 기회를 열어주기도 했습니다.
좋은 단지를 싸게 살 수 있었지만,
“더 떨어질 것”이라는 심리 때문에 행동하지 못하는 경우도 있었습니다.또한 보고 있던 좋은 단지의 가격이 오르면
그 다음 단지로 눈을 돌리기 어려워하는 모습도 보였습니다.
하지만 그 다음 단지 또한 충분히 가치가 있었다는 점을 다시 느꼈습니다.
결국 어떤 시장에서든
가치와 적정 가격을 볼 줄 아는 실력
그리고 실행할 수 있는 자본이 있어야 합니다.
향후 시장의 가격 변화를 지켜보며
꾸준히 자신의 앞마당을 다지면서
빠르게 기회를 잡을 수 있는 투자자로
시장에서 살아 숨쉬도록 노력하겠습니다.
모두 포기하지 않고
쌓아가고 묵묵히 해나가기를 응원드립니다.
