실전준비반 3주차 강의후기 - 배운 것을 실력으로 바꾸는 투자계획서(임보) 제대로 쓰기

실준반 - 단지/매물 임장 3강 후기

이번 실준반 목표를 MVP 선정되어 오프라인 강의에 초대받는 것을 목표로 삼았었는데

지난 2강 강의 후기 제출 후 오프라인 강의에 초대되었던 덕에, 3강을 누구보다 먼저 듣고 

조원분들과 나누고 또 단지 임장 시 적용해 보려 애썼던 점이 기뻤습니다.

아직 전화 임장, 매물 임장이라는 벽이 남아있지만

배운대로 차근 차근 결론까지 낼 수 있도록 10월의 남은 1주일도 화이팅!

코크드림님 강의에서 나에게 특히 인상깊었던 점

 1. 임보(임장보고서)의 본질을 ‘손으로 쓰고 발로 밟는 것’ 
 - 직접 써 보고, 밟아봐야 가치와 가격에 확신이 생기고, 그래서 실패하지 않는다.
 - 임보는 그 확신이 ‘더 오를 수 있는 곳을 기다리는 힘’이 된다. 

 - 그렇지 않을 경우, 좋은 자산을 샀는데 지키지 못하는 경우가 많다.(남들은 다 올랐는데, 나만 안 올랐으면 그때 팔고 싶어진다는 데 웃음..)

 - 강사님도 역전세, 누수 등 관리 어려움에도 지킬 수 있었던 건 ‘잃지 않을 것 같다’ ‘10년 후에는 올라 있을거다’라는 보수적 마인드!

 - 임장보고서 : 단지분석 > 의사결정 : 매물임장 > 보고서 완성 : 투자결론. 

1번 적용점.

임보를 처음 써 보는 입장에서 매주 과제 제출할 때마다 아쉬움이 많이 남는데, 

그래도 울산 북구에서 벌써 5만 보 이상 걸으며 분임과 단임까지 마쳤으니

남은 기간 한 동네, 한 단지, 두개 매물이라도 비교하여 결론까지 내 보겠습니다!

 2. 사례로 본 입지와 가치의 판단법’ 

사례. 서울 내 비교 사례로 20년 5월 기준 같은 가격이었던,

• 길음 래미안(‘08),
• 성북구 래미안 아트리치(‘19),
• 남산타운(‘02) 

  - 2002년 구축이지만 입지 독점성으로 인해 남산타운 승!
  - 연식·세대수보다 “지역 간 비교에서는 입지 가치가 중요”

  - 20평대가 전고점 근처에 왔지만, 결국은 30평대까지 같이 오르고 더 가치 있다.
  - 입지가 좋은데 가격이 비슷한 경우, 같은 투자금으로 더 좋은 물건을 사야 한다는 것.

2번 적용점.

빨리 뭐라도 사 놓고 싶은 마음에 조급함이 들었는데,

강사님처럼 내 근로소득을 자본소득으로 바꿔 놓겠다는 다짐으로, 10년 후에는 오를 더 좋은 자산을 매수하겠습니다.

무리하지 않는 범위 내에서 지방 4~5년, 수도권 7~10년 보유.

 3. 수도권 같은 투자금 내 입지비교법 

사례. 지금 투자금이 많지 않을 때 선호도 상중하 중 골라야 한다면, 

• 마포삼성, 행당대림 이미 올라버림
• 관악 현대 아직 괜찮음

• 군포 산본 세종주공6단지 나쁘지 않음. 

  - 이미 가 버린 마포나 성동을 아쉬워 하기보다 관악을 보라. 수도권에서 봤을 땐 좋은 아파트

  - 군포 산본 세종주공 6단지처럼 ‘늦게 오는 곳’도 결국 오른다. 수요가 적다 보니 늦게 올라오는 것 뿐… 강남 한시간 안에 들어올 수 있어 가치 있음

  * 시장이 출렁일 때는, 투자 범위에 들어가는 모든 아파트를 전수조사하여 물건을 찾게 되는데 입지가 떨어질수록 세대수 많아야 하고, 연식 좋아야 함

   

3번 적용점.

“당신이 부자가 되는 시기는 언제인지 아시나요? 다음 상승장입니다.” 라는 강사님 멘트가 기억에 남습니다.

씨앗 크기는 달라질 수 있지만 일단 심어야 하는데, 그 준비를 착실히 하고 있을까 돌아보았습니다.

최근 대출, 세금 등을 포함한 규제로 인해 저 같은 초보 투자자는 조금 시간을 번 느낌이 듭니다.

보합장에서 사람들이 관심 두지 않는 것을 투자하여 상승장이 왔을 때 자산을 갖을 수 있도록, 

저 역시 나만의 ‘미래의 투자 계획서, 나의 실력이 담기는 임장보고서’를 써야 겠습니다. 

 4. 임장보고서 단지분석 쓰는법 

사례. 사람들이 좋아할 지 안 좋아할지 '강서구’를 예로 위에서 배운 1,2,3번 적용해보기

 - 강서구 대장 아파트 1개. 강서구 생활권 별 5개 단지, 이렇게 최소 6개는 분석을 해야 합니다.

 * 선호도(상-중-하) : 사람들이 좋아할까? 안 좋아한다면 왜 안 좋아할까? 생각하기

 * 대장은 왜 봐야 하나? 단지 대장, 동별 대장이 왜 대장인지 알고 기준 삼기

 * 역과 멀더라도 균질성 좋은 것이 나음 : 내가 투자가 안 되더라도, 다음 임장지에서 연결해 볼 수 있으니까!

단지 분석으로 단지 가치를 확인

초보(앞마당 5개 이하), 중수(앞마당 5개 이상)

투자하기 좋은 곳과

좋은 곳을 구분할 줄 알아야 함

내가 하루에 10개를 시세를 넣어본다고 시작하면, 익숙해지면서 늘려나가라.

익숙해지면 나중에는 하나의 구를 하루만에도 할 수 있지만, 처음 힘들면

하나의 동네 시세를 따야지, 안돼면

하나의 단지 시세를 따야지만

완료가 가능하다.

 팁. 다올지도에서 단지별로 볼 수 있다. 아실에서 전고점/전저점이 잘 걸러야 한다.(아예 거래가 안 이뤄졌을 수도)

“처음부터 아실 그래프로 가격 비교하지 말라. 내가 어떤 것을 놓쳤는지 보라.”

잘할 필요도 없고 한 단지라도 해 보는게 중요. 그래야 매물 임장을 갈 수 있습니다.

4번 적용점.

이 즈음에서, ‘전세는 하나도 없고, 매매만 있는 건 어떻게 해석할 수 있나?’ 라는 질문이 생겼는데, 

강사님께서 강의 후 QnA에서 답변 주시기를 “매매만 많은게 좋은 신호는 아니다. 그래도 전체적 공급이 적으면 전세는 잘 나갈 것이다. 앞마당의 분위기가 그렇다면, 다른 지역과 비교하여 절대적인 가격을 비교해 보는게 좋다.”(예. 현재 전주는 고평가). 따라서, 앞마당을 늘려서 사람들이 싸게라도 팔려고 비싸게 팔려고 하는지 판단할 수 있어야 하겠습니다.

 5. 매물임장 

부동산 전화 예약 → 방문 → 매물 임장

 *매물 예약: 부동산 전화, 물건 정보 파악, 방문 예약(하루로 몰아라)

 *부동산 방문: 투자하러 온 사람처럼 행동

 *매물 임장: 점유자에게 예의 있게
 - 상처받더라도 해봐야 실력이 된다. 하루 3통은 해 보자. 3번 다 실패하면 쉬고 내일 해도 된다

 - 저평가로 보이는데도 확신이 없을 땐 직접 물어보라. 지금은 못 사도, 미래를 위해 발로 뛰어야 한다.

 - 중소도시는 연식, 환경/ 광역시는 인구, 직장, 신축. *광역시 구축을 본다면, 돈을 더 내서라도 올 이유가 있느냐를 반드시 파악해 보라. (지방에는 인플레이션을 비켜가는 것이 많기 때문에,지방에 저가치를 투자하면 ‘반려주택’이 될 수 있다.)

 - 무엇을 보아야/ 물어보아야 할까? 매물을 보러 가면 물건이 널려 있는지, 우선순위에서 수리 안 된 물건은 빠질 수 밖에 없다(전세는 상태가 중요. 그래야 세입자가 비싸도 들어오니, 상태를 좋게 바꿀 수 있도록, 그게 안 되면 처음부터 상태 좋은 것을 사야 한다.)

부돈산 가기 전에 상식

 - 현재 부동산 시장은 실거주 위주로 돌아가고 있다 보니, 6개월 이상 남은 건 투자가가 살 만한 세 낀 물건들은 또 팔린다. 세입자가 전세대출을 이미 받았기 때문에. 세낀것을 매수할 수 있으나, 전세가 싸게 들어가 있으면 일반적으로 전세가가 낮아 투자금이 더 크다. 

- 지방 학군지 구축은 일반적으로 전세가가 낮기 때문에 투자로 들어가기에는 투자금이 크다. 실거주라면 괜찮다.

- 현재 투자자가 처한 상황

1) 세낀물건 : 살 수 있어

2) 주전물건 : 협상이 필요해. 다음을 계약을 안 했으면 가능하다. 

3) 매도인이 새로운 세입자와 계약 후 넘겨주는것 : 너무 급하면 해주겠지만.. 그걸 안 해주면, 

살 수 없는 물건이 된다.

 6. 투자 물건 뽑기 

투자 물건 뽑는 4단계

1단계 - 단지 가치 확인

2단계 - 단지 대비 저평가 물건 찾는다

3단계 - 저평가 물건 투자 위해 현장 매물 확인

4단계 - 매물 임장 한 물건끼리 비교

단지 내 물건 중 비교평가

> 동별 물건끼리 비교해 지역 내 투자 물건 뽑기

> 앞마당 간 비교평가

매물 보고 확신 없으면 다시 가서 단지임장 다시 하는 것도 괜찮음. 

처음은 고고(끝까지 가보기), 몇 번 해 봤을 땐 백백(다시 확인하기).

 7. 기타 - 투자 이후의 큰 이야기(매도, 수익률, 투자 기준)

매도는 물 들어올 때 파는게 낫다. 

매도자들은 더 힘들다, 누가 날 선택해 줘야 되기 때문에. 매도가를 내리는 건 내 성적표가 되기 때문에 쉽지 않아.

매수자가 많이 알고 비교할 수록 좋아.

1천만원 깎아주고, 2천만원을 싸게 사면 된다. - 내가 갈 게 있으면 편익이 있어.

반드시 체크해야 하는 투자 기준 저환수원리

모든 기준에 충되지 않으면 투자하지 않습니다.

저평가

덜 오른 것 중에서는 약간 차이가 있다. 좀 더 좋은데도 안 오른것이 있다.(상대적/ 절대적 저평가)

환금성. 200세대 이상이면 괜찮다. 300세대 이상. 단지 2~3개 안되고, 균질하게 밀집되어 있는 것이 괜찮다.

지방은 4층 안된다. 5층부터 보라.

상승장 외에는 거래가 안 된다면, 그건 환금성 안돼.

수익성 : 충분한 수익 낼 수 있는지.

원금보존 : 지역별 적정 전세가율

리스크관리 : 10년 해 보니까 할 만한 조언 “잃지 않을 것 같아요.”

성공은 선불이다. 시간이 지나봐야 운이 좋았는지 나빴는지 내가 알 수 없다.

지금 시기가 좋은 시기였는지 나쁜 시기였는지 어떻게 알아?

단기간에 부자가 되는 것을 세상이 가만히 내버려두지 않아요.

멘토를 삼고,. 먼저 해 봤던 사람들이 앞에 있으니, 뒤돌아 보지 말고 계속 앞으로 가시라.

5.6.7번 적용점.

이후부터는 지방에 관련한 이야기 위주로 적용해 보려 곱씹습니다.

고평가된 지방도 있으니 조심해야 한다 하셔서, 내년 1월 지투기 강의를 수강하기로 마음 먹었고 전 후로 앞마당을 늘려 놓겠습니다.

대구 동구, 대구 달서구, 창원으로 앞마당 확장 중인 수강자에게 앞으로는 창원을 보는게 나을 수도 있다고 하셔서 경상 지역을 눈 여겨 봐야겠습니다.

지방은 무엇보다 저렴한 신축! 신축 주변의 구축도 의미 없다. 신축 들어온다고 후풍을 받지 못한다 (강사님 실제 경험. 광주 일곡 남자학군인데, 수요 한계가 있다, 균질성 좋은 구축은 10년 간 1억 상승함.) 학군, 균질성, 역세권 큰 차이 없다는 말씀 듣고 얕고 넓게 빨리 앞마당을 넓혀야겠습니다.

지방은 지역 간 비교로 꼭 가격 적절한 지 보고 사라고 하신 것 새겨 듣습니다. (예로, 대전이 세종 입주 때문에 가격 눌려있었을 때, 광주와 대전 비교 시 광주가 비쌌던 적이 있었다. 시장이 제자리를 찾아가면 다시 빠질 수 밖에 없으니 그럴 때 광주를 사면 안 된다.)

광역시 볼 때는 대구/부산보다 비싸면 안된다는 기준으로 보면 실패하지 않겠다.