내집마련 기초반 2강 강의후기[열혈베컴] 내집마련 기준을 알고 가장 좋은 집 골라보기

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

이번달은 명절이 있다고 강의도 밀리고 과제도 밀리고 난리였네요 ㅎ

2주차 강의가 끝나고  10.15 규제정책이 발표가 되어 혼돈의 시기였습니다.

하지만 그럼에도 내가 할 수 있는걸 해나가야겠습니다.

코크멘토님의 강의는 정말 오랜만이었는데요

작년 실준과 인테리어특강을 듣고 난 후 오랜만에 코크님을 강의에서 뵈었습니다.

멘토님의 강의를 오랜만에 들었지만 너무 좋은 시간이었습니다.

1. 내집마련 예산

예산이란 우리가 저축을 통해 모으거나 주식등 현금화할 수 있는 모든 자산을

종잣돈으로 만들 수가 있는데요

이러한 종잣돈과 좋은 레버리지인 대출을 통해서 내집마련을 할 수가 있습니다.

대출을 하기 위해서는 우리가 얻는 소득을 확인을 해야 감당 가능한 수준인지 

알 수가 있는데, 보통 세전 소득과 세후 소득을 통해 대출을 대략

얼마를 받을 수 있을지 알 수가 있습니다.

소득으로 감당할 수 있는 대출 한도는

월 상환한도 * 150을 통해 가늠해볼 수 있습니다.

2. 대출시 LTV, DTI, DSR

LTV는 집 값(담보가치) 대비 대출 가능액인데요

수도권은 현재 투기과열지구 및 조정지역으로 묶여서 LTV 70%가 아닌 40%로 적용이 되는데요

정책이 자꾸 오락가락하다보니 이건 잘 확인해야겠습니다.

DTI는 정책대출때 보는 지표입니다.

주담대 연원리금 + 기타대출 연이자/ 연소득으로 확인하는 구조인데요

보통 60%를 보게 됩니다.

마지막으로 일반 은행에서 대출을 받을 때 가장 중요한 지표는

DSR입니다. 

DSR은 주담대 연원리금 + 기타대출 연원리금/연소득을 보기때문에

DTI보다 대출한도가 줄어듭니다.

그렇기 때문에 예산을 짤때, DSR을 잘 계산을 해봐서 대략적인 대출한도를 확인하고

대출을 상담을 받아야 합니다.

마지막으로 스트레스 DSR이 있습니다.

이건 금리가 오를 때를 대비해 더 높은 금리로 DSR을 평가하기 때문에

대출 한도가 더더욱 줄어들게 됩니다.

3. 종잣돈이 1억 이하일때

종잣돈이 1억 이상이면 대출을 활용해서 내집마련을 할 수가 있는데요

저처럼 종잣돈이 1억이하인 사람들은 투자를 통해 자산을 불릴 수가 있습니다.

대신 내집마련처럼 대출을 활용하는 게 아니라 내가 감당가능한 투자금에 한해서

투자를 하게 됩니다.

4. 내집마련할 때 알아야할 입지

내집마련할 때 어떤걸 선택해야 할지는

내 예산에 맞는 아파트와 입지와 연식이 더 좋아서 사람들이 선호하는 아파트를

선택을 해야 합니다.

수도권은 당연히 빈땅이 많지 않기 때문에 연식이 오래되었어도 땅의 가치를 보고

선택을 해야 하는데요

반면에 지방은 인구수가 수도권보다는 많지 않기 때문에

사람들이 선호하는 신축이 몰려 있는 택지를 선택해야 합니다.

 1) 위치

수도권은 강남 접근성에 따라 선호도가 달라지기 때문에

강남과 얼마나 가까이 있는지를 판단을 해서 내집마련을 해야 합니다.

지방은 입지 가치가 있는 부산 해운대구 우동, 대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동,

광주 남구 봉선동처럼 직장 + 교통 + 학군 + 환경이 좋은곳들은

압도적인 선호도가 있습니다.

 2) 직장

수도권은 직주근접이 굉장히 중요한데요

보통 3대 업무지구에 직장이 몰려 있습니다.

그렇기 때문에 사람들은 이 3대 업무지구와 가까운 곳들을 선호합니다.

지방은 직장의 위치가 수도권보다는 덜합니다.

왜냐하면 보통 자차로 이동하기 때문에 30분이내 직장에 갈 수가 있습니다.

 3) 교통

교통은 수도권에서는 굉장히 중요한 요소인데요

강남에 대부분 직장이 몰려 있기 때문에 강남에 살고 싶어하지만

집값이 워낙 비싸기 때문에 강남에 살기가 쉽지 않습니다.

그래서 가격은 좀 더 싸지만 그래도 강남과 교통이 가까운 곳들을 많이 선호하는데요

보통 적시성때문에 지하철을 많이 타고 다닙니다.

그래서 교통을 판단할 때 지하철역에서 직장이 있는 역까지 거리와 시간을 보고

판단을 하게 됩니다.

그래서 역세권의 가치가 높습니다.

지방은 앞에서 언급한바와 같이 대중교통보다는 자차를 이용하기 때문에

판단요소로는 덜 중요하게 생각합니다.

 4) 환경

환경은 수도권이나 지방 둘 다 중요한 요소인데요

보통 선호 환경은 백화점이 있고 대형몰이나 대형마트가 있으며 

종합병원이 가깝고 대형공원이 있는곳들을 선호합니다.

다만 이러한 걸 다 갖추고 있더라도 비선호 환경을 하나 이상이 있다면

선호요소가 떨어지게 되는데요

비선호 환경은 교도소, 쓰레기 매립장, 유흥가, 외국인 주요 거주지역, 공장등입니다.

 5) 학군

학군도 수도권, 지방 둘다 중요한 요소중의 하나입니다.

좋은 학군이란 공부 잘하는 학교와 양질의 학원가가 몰려 있는곳들입니다.

5. 비교평가

이러한 입지 요소를 잘 판단을 해서 후보들을 뽑게 되는데요

여러 지역의 후보들을 비교평가를 해서 내 예산에 맞고 사람들이 선호하는 곳들을

선택을 해야 가치 있는 자산을 매수를 하게 됩니다.

내마기는 처음 수강한 강의였습니다.

당장 내집마련이 필요하거나 갈아탈 물건이 있어서 수강한 건 아니지만

투자와 내집마련을 할때 가치판단의 기준은 같았습니다.

그래서 다시 한번 입지가 굉장히 중요하다는 생각을 했습니다.

광주에서 수도권에 입성하기까지의 과정을 경험을 통해 

알려주셔서 같은 지방러로 코크님의 발자취를 따라가보겠습니다.

열정적으로 강의해주셔서 감사드립니다.