내집마련 기초반 3강 강의후기[열혈베컴] 규제가 있어도 할 수 있는걸 하자!!!!

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

이번엔 용맘튜터님의 강의를 들었는데요

용맘튜터님과는 오랜 인연이 있습니다. ㅎㅎ

튜터님을 처음 뵌건 작년 돈독모에서 뵈었었는데요

돈독모할 때 너무나 편안하고 행복했던 시간을 보냈었습니다.

그리고 올해 또한 튜터님을 만날 수 있어서 더욱 더 반갑고 즐거웠습니다.

이후 튜터님의 대출특강도 들었었는데

정말 핵심을 딱딱 집어주시고 대출 용어 또한 쉽게 설명해주셔서

이해가 쏙쏙 되었습니다.

그런 용맘튜터님을 내마기에서 뵙게 되어 더욱더 내적친밀감이 있었네요 ㅋ

1. 내집마련 첫단추

대부분의 사람들이 내집마련을 할때는 지인소개나 거주하는 지역의 부동산 몇군데를

가보곤 선택을 하게 되는데요

그럴때 실수하는 것들이 가격이 싼지 비싼지 보다는 막연한 감으로

부사님 권유에 따라 

개인의 취향에 따라 선택을 하게 되는 것입니다.

이렇게 되면 가치를 판단하고 매수하는 게 아니라 순전히 감으로 매수하는 것이기 때문에

많이들 후회하게 됩니다.

그래서 앞으로는 나의 돈, 손, 눈, 발을 제대로 이용해서 매수를 해야 하는데요

예산을 잘 정해서 후보단지를 선정하고 현장임장과 비교평가를 통해 계약을 해야 합니다.

2. 현장 나가기 전 프로세스

 1) 예산 정하기

예산을 정할 때 영끌까지 해서 매수하는것은

내가 감당가는한지를 보고 판단을 해야 합니다.

영끌의 범위는 내 세후 소득으로 원리금이 감당가능한가를 보고 판단을 해야 하는데요

감당가능하지 않는다고 하면 무리하게 영끌까지 해서 매수를 하면 안됩니다.

 2) 후보선정 3개 지역 30개 아파트

왜 30개 아파트를 다 봐야 할까요?

후보단지가 많을 수록 좋은 단지를 찾을 수 있기 때문인데요

내집마련은 투자와 달리 입지요소만 보는 게 아니라 거주 만족도도 있어야 합니다.

다만 거주만족도만 보게 되면 더 벌 수 있는 집을 매수할 수 없기때문애

갈아타기할 때 더 좋은 자산을 매수하기가 어렵게 됩니다.

그래서 입지를 봐야 합니다.

입지를 보지 않으면 연식, 평형, 구조에 매몰되어서 더 벌 수 있는 집을 매수하지를 못합니다.

그럼 후보 선정은 어떻게 해야 할까요?

나 뿐만 아니라, 남도 좋아하는 단지를 선정을 해야 합니다.

선정을 한 이후에는 직접 가보고 그 중에서 입지를 비교를 해서 

더 가치있는 걸 매수를 해야 합니다.

3. 현장 중 프로세스

 1) 현장 임장

현장 임장을 하는 방법은 분위기 임장, 단지 임장, 매물임장이 있는데요

현장 임장의 목적은 지역의 입지가치를 판단을 하고 

단지의 입지가치를 판단하기 위해서입니다.

보통 분위기 임장 하루 단지, 임장은 한달에 2~3회 정도 가게 됩니다.

그리고 매물 임장을 가게 되는데요

매물 임장은 집 내부 상태를 확인하기 위해서입니다.

매임 또한 많이 보면 볼 수록 좋기 때문에 한달에 2~3회 이상을 가게 됩니다.

 2) 임장 전 준비

임장 계획을 세우고 가치 보고서를 토대로 준비를 하게 되는데요

임장 계획은 임장루트를 그려봄으로 실제 내가 임장을 갈 때 어떤 루트로 가는지

가서 헤메지 않고 가치판단에 집중할 수 있습니다.

 3) 임장 다녀온 후 해야할 일

임장을 다녀 온 후 피곤해서 보통은 뻗기 마련인데

그렇게 되면 임장을 다녀온 의미가 없습니다.

그렇기때문에 10분 정도 시간을 내서 오늘 다녀온 임장지역의 

가치 판단한 걸 정리해봅니다.

교통은 어땠는지 환경은 유해환경이 하나라도 있었는지 없었다면

선호하는 요소들이 많이 있었는지 

학군은 초품아인지 도로를 건너는지 중학교가 있는지 양질의 학원가가 있었는지를

정리를 해야 그 지역을 알 수 있게 됩니다.

 4) 매물임장

매물 임장 하러 가기 전 부동산에 전화를 해서

내가 보고 있는 매물에 대한 얘기를 부사님과 한 후 

보고싶은 매물을 얘약을 합니다.

매물 예약 전화를 통해 일잘러 부사님을 확인할 수 있는데요 

매물에 대해 자세하세 설명해주고 친절한 부사님들이 보통 일잘러 부사님들입니다. ㅎ

이 후 매물 임장을 진행을 하게 되는데요

매물 임장을 할때는 입구부터 거실 화장실 베란다까지 꼼꼼하게 봅니다.

특히 주의해야 할 사항은 베란다에 결로나 곰팡이가 있는지

누수가 있는지를 확인을 해야 나중에 내 돈이 들어가지 않습니다.

매물을 다 확인을 한 후 현장임장을 다녀 온 후 정리한 것처럼

매물임장도 마찬가지입니다.

당일 본 매물을 부사님과 같이 정리를 해서 그 중에서 가장 좋은것만

남겨놓습니다.

그리곤 집에 와서 입지가치와 비교해서 후보로 뽑습니다,

이후 비교평가를 통해 계약할 단지를 정한 후 계약을 진행합니다.

4. 현장 나간 후 프로세스

 1) 협상

매물을 본 후 혹시 하자가 있는지 수리할 부분이 있는지를 본 후

매도인과 가격 협상을 할 수 있는데요

이때, 역지사지로 내가 매도인의 입장을 가지고 기분 나쁘지 않게

주고 받는게 있어야 매끄럽게 협상이 가능합니다.

 2) 가계약

가계약 전 필수적으로 확인해야 하는 사항이 등기부등본입니다.

등본을 확인함으로써 매도인의 대출상황 권리관계등을 알 수 있는데요

만약 대출이 있다면 채권최고액이 얼마인지 

여기서 주의해야 할 사항은

채권최고액이 채권최고액 + 계약금 +중도금 < 매매가를 넘어서면 안됩니다.

 3) 계약

계약은 특약문구를 부사님에게 보낸 후 매도인이 동의하면 가계약금을 보내는데요

이때 주의해야 할 사항은 협의할 사항은 가계약전 미리 협의를 해야합니다.

특히 누수나 하자담보책임은 입증책임을 매수자가 해야 하기때문에

매물임장할때 꼼꼼히 보는 걸 추천합니다.

 4) 법무사, 취득세등

법무사는 잔금 한달 전에 견적서를 받아서 선정을 해야 하는데요

이때 주의해야 할점은 부대수수료를 과다하게 요구하지 않는지 확인을 해야 합니다.

취득세도 미리 계산을 해놔야 내집마련비용 이외에 부대비용포함한 금액을

정확하게 알 수 있습니다.

용맘튜터님을 강의에서 뵙게 되어 더욱 더 반가웠고 

특히 딱딱 집어주시는 핵심으로 인해 알고 있었음에도

한 번 더 상기시킬 수 있어서 좋았습니다.

튜터님 좋은 인사이트를 얻을 수 있는 강의를 해주셔서 다시 한번 감사드립니다.^^