[실준 71기 97조 뉴욕부자엄마 🗽💜] '우선순위?!!!' -> 같은 값이면 뭐부터 살까?? (2주차 수강후기)

저번 열기때였나??… 

자모님이 후기는 .. 그냥 후려쳐?내는 거라고 했었는데…(워딩이 정확히 저건 아니였던거 같고 내가 기억하는 뉘앙스 ㅋ너낌이 그렇다는거임..ㅎㅎ)

지금 4주찬데.. 왜 아직도 후려쳐내지 못하고 있는걸까…ㅠㅠ

그래도 꾸역꾸역 컴터 앞에 앉은 내자신 잘했어..  집중!!!!

-분위기 임장(분임)을 통해서 땅의 순서를 매기는것

→ ‘구’를 ‘동’으로 나누고, 각 ‘동’의 순서를 매기기 위해 분임을 하는것임.

✔️임보 체계

I. 지역개요 - 지도와 특징, 인구 현황 : 개괄적 정보 확인

II. 입지 분석 - 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재 : 땅의 가치 확인

III. 시세 분석 - 시세입력, 시세지도 : 가격확인

IV. 단지 분석 - 단지분석 : 단지의 가치 확인

V. 투자 결론 - 매물검토, 투자 결론 : 투자 의사결정

이 모든 것을 관통하는 하나의 keyword는 ' 우선 순위'  같은 값이면 뭐부터 살꺼야???였다.

그리고 임장은 내가 집에서 컴터 앞에서 조사하고 알아본 것들이 “진짜” 맞는지. “진짜” 그러한지 확인하러 가는것이다.

I. 지역개요

인구는 주택 수요를 결정하기 때문에 중요함. 

+초수강생인 나는 인구수만 확인했지만, 앞으로 연령별 인구/ 전입전출에 대한 것도 추가해볼것! 

(부동산지인> 지인빅데이터> 인구/세대수 , 전출입 {최근1년으로 셋팅하기}으로 확인가능)

II. 입지분석

①직장 : 구 단위로 ‘종사자수’ 확인 (양적 평가) + ‘직장인 연봉’ 수준 (질적평가)

  인구수 대비 종사자 비율이 100%넘으면 업무지구.

ex) 강서구 강나루 현대 vs. 동대문구 이문래미안2차

②교통 : 강남까지 빠르고 (1시간 이내), 편리하게 (지하철) 갈수있는 곳

 2호선 > 9>3>7>5>신분당

 수도권에서 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다. 노선의 선호도 차이만 있을뿐.

③학군 : 집값 상승의 힘이 강하고, 전세수요가 많아 전세가도 상승

고등학교를 안보고 중학교를 보는 이유? → 고등학교는 단지내 배정이 아니라 지역내 배정이기 때문에

*배정 중학교 파악 방법 →  '학구도안내서비스'

학원가 500개 이상이면 최상위임.

지방은 학군이 굉장히 중요함. 직장&교통보다 더!!

④환경

 백화점은 소비력이 높은곳에 입점. 대형마트는 생활 편리성을 확인하기 위함

또 "아파트가 밀집된 동네의 쾌적함' 도 거주만족 & 가격상승에 큰 영향을 줌

Q. 교통 학군이 좋은데, 비선호 환경이 있으면??

 Ex. 부천시 원미구 상동역 (나이트클럽있음 ㅋㅋ) vs. 부천 시청역

 만약 단점도 무력화시키는 절대가치인 뛰어난 학군과 교통이 있다면, 비선호환경은 문제가 되지 않는다.

지방은 1. 학군. 2. 환경이 젤 중요함

⑤공급

전세가 영향을 주기 때문에 risk hedge를 위해 검토 필수

 ✨흑석, 노량진 뉴타운 → 대세 상승장 최고점까지 올라갔을 때 상승폭 최대 될것!!!

 ✨현시점, 역전세는 앞으로 4년까진 없을듯

 ✨광명, 동대문 공급 많은데 영향있을까?? 수도권 전체에 공급물량이 없기 때문에 너무 보수적으로 볼필요 없음. 지금은 용기를 내야할때

 ✨but, 오히려 대전 둔산동? 이런데.. 투자금 7천정도면 되는데 공급 쏟아짐에도 불구하고 지금은 아무도 안보는 곳이니까 오히려 기회가 될 수도 있음

좋다 나쁘다를 판단하지 않고, 

우선순위만 판단하는게 너무너무 중요하다!!!

⑥호재 → 하락장에서 꼭 알아야할 것.

 입지개선시키는 호재 3가지 

   - 교통 : 철도개발 ex. 동북선, GTX, 신안산선 → 착공 이후 단계면 ok

   - 환경개선 : 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시 (동대문, 동작구, 서대문, 구성남, 대구 부산 구도심, 3기 신도시입지)

                  → 사업시행인가 (시간이 걸릴 수 있지만 ok. 관리처분인가까지 됐으면 이미 가격 반영이 다 있기 때문에)

   - 일자리 : 산업단지, 기업유치 (판교 테크노밸리, 마곡)

실제 진행될 호재인지가 중요함

 호재→ "리치고"에서 확인

마포는 이미 입지가 너무 좋았던 곳이기때문에, 환경이 안좋아서 사람들이 별로 안좋아했었는데 이게 환경 개선 효과로 날개를 단거임.

구성남, 광명, 동대문 이문휘경 → 환경개선에 의한 주변단지 영향. 

but, 이건 본질은 아니다.

🕊️III. 시세분석

 매매는 낮은 가격순으로 4층이상 매물 중 가장 싼 매물을 선택한다. 

전세가는 보수적으로 보기 위해 층과 상관없이 제일 낮은 가격

<작성기준> 

전고점 : 21.1~22.12 (과거상승장)

전저점 : 22.6~23.6

 서울 1시간 이내인데 전고점 대비 15% 하락한 가격? 싸다. (무릎이하. 투자대상 1순위)

공급면적/3.3 = 해당평형

 시세 다 엑셀작업후 

매전→ 숫자필터 → 해당범위 설정.

FAQ. 전세매물 1개라 최저 다음 가격 없으면?

네이버 부동산 실거래가 or 최근 3개월 → 그래도 없으면? KB부동산 (일반 평균가)

시세는 한달에 한번은 정리해주자! (시세트래킹) 

시세 트래킹에 랜드마크를 넣는 이유는 이게 시그널 단지기 때문. 반응이 젤 먼저옴.

💎 단지임장

 단지별 특징과 선호도를 알기 위해 → 투자 우선순위를 정함

 처음부터 모든 동네의 모든 단지를 임장하려다 포기하지 말고, 선호하는 동네의 단지부터 임장하고 분석해보기!!

 단지 1개당 10-15분 정도. 임장 내용은 단지 나서기 전에 정리!!

단지임장의 목표는 우선순위를 정하는 것. 

 단지임장할때 외제차 .. ㅋㅋㅋ 느낌만..

<분임>

#지리 #생활권구분 및 입지 # 투자우선순위

<단임>

#단지별선호도 #투자기준 부합단지

이 5가지가 정리되어야 한다!

🩶인상깊었던점 + 나에게 꼬옥 적용해보고 싶었던 점 

 열기때부터 시세따기 시세따기.. 많이 들어왔는데 

도대체 시세를 따는건 무엇이고 어떻게 하는걸까..하고 많이 궁금했었다.

그런데 2주차에서 유디님이 너무 자세히 알려주셔서 정말 유익했고 재밌었다.

특히.. 매전차이를 필터를 걸고 투자금안에 들어오는 단지들이 쫙~필터링될 수 있다는 생각에 

굉장히 희열? 같은게 느껴졌는데….

그러나 실제로 모든 단지를 한땀한땀 다 전수조사한다는게 정말 시간과 에너지가 드는 일이어서

서현동만 겨우 한 상황 ㅠㅠ 

(수내, 정자, 미금, 오리.. 언제 다 하지ㅠㅠ 

심지어 판교쪽은 분임도 못한 상황…앞마당 하나 만드는게 이렇게 힘든거였다니 ㅠㅠ)

지금은 처음이니 너무 욕심내지말고.. 완벽보다 완료를 하는걸 목표로. 

처음부터 끝까지 쭉 한번 해보는걸 목표로 마무리하자!💪🤎