유티풀 수익률 보고서 #1 2023.12.25
▶아파트명
영통구 영통동 살구골 현대 7단지 아파트
(1998년식, 26년차, 612세대)
▶위치(지도)
▶입지평가
1.직장 (수원시 S급, 영통구 B급)
2.교통 (강남 1시간, B등급 / 삼성전자 본사 15분, 삼성반도체 12분 (차량) S등급)
3.학군 (A급)
▪️영일중 93.9% / 영덕중 94.3% / 태장중 89.3%
▪️학원가
아파트 건너편 영통역 뒤로 영통지역에서 가장 큰 학원가 위치
4.공급 (3년간 예정물량 평균: 적정수요 이내 A급)
•2025년 3월 망포역 부근 2개 단지 동시 입주
- 영통푸르지오트레센츠 796세대+영통푸르지오파인베르 770세대 (1566세대)
•주변 지역을 추가하여 공급을 살펴보았으나 2023년 이후 공급은 적정수요 이하
▶과거시세
• 36평형 저점 3.95억 (2013.3월) / 고점 10억 (2021.10월)
• 49평형 저점 4.7억 (2016.8월) / 고점 11.4억 (2022.7월)
▶수익률 분석 (10년내 투자타이밍)
▪️현시세: 영통동 현대 현재 매매 8.2억 전세 5억
▪️10년내 저점 매입시 : 매매가 최저시 293 % , 갭 최저시 1315%
• 매매가 최저 시 : 2013.3월/매매 3.95억/전세2.5억
(8.2억 - 3.95억) ➗(3.95억-2.5억)✖️100=293%
• 갭 최저 시 : 2017.12월/매매 4.2967억/전세 4억
(8.2억 - 4.2967억)➗(4.2967억-4억)✖️100= 1315%
▪️10년내 고점 매입시 : -32%
• 매매가 최고 시: 2021.10월/ 매매 10억/전세4.5억
(8.2억-10억)➗(10억-4.5억)✖️100=-32%
▶현장사진
• 넓은 단지, 단지 정문 앞 사거리에 홈플러스, 롯데마트, 영화관 , 영통역 위치
• 영통역 현재 인덕원선 연장 공사 중
▶투자의견
•전고점인 10억은 다음 장에서 돌파 할 것 같으나 시간이 오래 걸릴 것 같음.
•30% 할인된 7억에 사서 다시 10억에 판다고 가정 시 200% 수익률이 나오려면 갭은 1.5억수준이어야 함(전세가5.5억 셋팅해야함)
•영통지역 구축 전세가가 5.5억 이상으로 오를 수 있을 까? 궁금해진다
•삼성전자 직장에 학군을 중요시 생각할 경우 편의시설 역세권등 모두 갖춘 매력적인 실거주 아파트인 것은 맞으나 같은 1.5억 갭으로 투자로써 매력적인 매물인지는 의문
💡느낀점/ 기억할점
• 일단, 수익률 보고서 생각보다 넘 재밌다!
• 강의에서 첫 보고서는 잘안다는 편견을 깨고, 경험한다는 목적으로 거주지 또는 직장근처로 하라고 해서 고민하다 친정근처 단지로 설정, 아기 낮잠재우고 혼자 임장도 씩씩하게 다녀왔다.
• 정말 다 안다고 생각했는데 투자 물건으로 분석해보니 달리 보이고 한 번 해보니 얼른 다른 단지도 또 해보고 싶다!
•아직은 보고서 작성 후 내가 맞게 분석하고 맞게 평가하는 건지 의문이고 질문이 더 많이 생겨난다. 많이 해볼수록 기준이 수립될 것이라 생각하니 너무 기대가 된다.
