안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다
최근 10.16에 서울 전지역이 조정지역로
묶이게 되면서 엄청나게 혼란스러운 시장이다가
5일장(?)이 지나고 난 지금
약간은 잠잠해진 시장이 된거 같습니다
(물론 선호되는 집들은 계속 거래가 되고 있네요)
10.20 토허제가 지정되기 전까지의
5일동안 부동산 시장은
정말 제가 경험해보지 못한 신세계였는데요
오늘은
도대체 10.15 부동산 대책이 무엇이고
왜 이렇게 시장을 혼란하게 했는지
추가적으로 최근에 생겼던 규제들까지에
이야기를 해볼까 합니다
최근에 생긴 부동산 규제들(2025년)
1. 6.27 대책
25년 3월부터 상급지를 중심으로
서울의 거래량 및 가격은 계속 증가하였고
그에 따라 정부는 강한 규제대책을 들고 나옵니다
이름하여
6.27 대책!!
보통 부동산 대책은 그 대책이 나온 날짜를
네이밍하여 이름을 명하던데
이번 6.27 대책에서 가장 크게 규제를 했던
부분은 대출이였습니다
수도권 및 규제지역의 부동산에 한해
주택담보대출을 6억으로 제한시켰는데요
이로 인해 수도권에 내집마련을 하기 위한
사람들의 자금 조달 부담이 증가하게 되었습니다
투자자의 수요를 차단하기 위해 2주택 이상인
사람들에게는 주택담보대출을 전면 금지시켰고
1주택자들 또한 기존의 집을 6개월 내에 처분시켜야
주담대를 해주고
심지어 주담대를 받으면 매입 후 6개월 이내에
실거주를 해야한다는 조건이 생겼습니다
쉽게 말해 6.27대책의 핵심은
"다주택자는 집사지 말고
실수요자만 집사세요"
였습니다
2. 9.7 공급대책
9.7 대책은 수도권 내 주택공급을 확대하고
수요 관리, 거래 질서까지 확립하는 종합적인 대책이였는데요
2026년부터 2030년까지 수도권에 연평균
27만호, 총 135만호를 공급하겠다는
목표를 낸 공급대책이였습니다
공급에 관련된 부분을 민간업체가 아닌
LH가 직접 시행사로 나서게 되면서
즉각적인 공급을 추진하겠다는 취지를 보였습니다
추가적으로 도심에 있는 유휴부지를 활용하여
공급을 추가적으로 늘리겠다고도 하였습니다
대출규제도 한단계 더 강화를 시켰는데요
규제지역에 대한 대출강화를 위해
LTV 50% -> LTV 40% 로
낮아졌으며
임대사업자 주택매입자금대출을
LTV 0%로 제한시키면서
다주택자나 임대사업자들이
대출을 받고 투자를 하는 행위를 완전히 막았습니다
전세대출한도 또한 기존에는
서울보증보험에서는 3억, HF에서는 2억 HUG에서는 2.2억이였으나
일괄 조정해 한도를 최대 2억으로 조정하였습니다
(규제 그.. 그만)
3. 10.15 부동산 대책
그리고 등장한 10.15 부동산 대책..!!!
이번 규제는 이전에 있었던 규제와는
다르게 상당히 강한 규제였습니다
집을 사서 임대하는 투자 수요를 막고
실제로 거주할 사람에게
혜택이 돌아가게끔 하기 위한 대책이였는데요
무려 서울 전역과 경기도 지역 일부를
규제지역으로 묶는 것 뿐 아니라
토지거래허가구역를 도입한 것인데요
그럼 여기서 규제지역과 토지거래허가제도는
무슨차이인지
잠깐 알아보고 가겠습니다
1) 투기과열지구
투기과열지구란 주택가격상승률이
물가상승률보다 현저하게 높은 지역을 의미하며
저희에게 가장 큰 영향을 미치는
대출의 입장에서 보면
주담대 LTV와 DTI가 40%로 적용되게 됩니다
2) 조정지역
조정지역은 투기과열지구보다는 한단계 완화된
규제라고 보시면 되는데
집값상승이 과도하거나 시장 안정이 필요하다고
국토부가 판단하고 지정하는 것으로
대출의 입장에서 보면
주담대 LTV와 DTI가 50%로 적용되게 됩니다
또한 다주택자는 주담대 자체가 금지되며
양도세 관련하여 더 강화가 되는데
양도세는 2주택이면 +20%, 3주택이면 +30% 중과가 됩니다
(다만 현재는 26년 5.9까지 유예인 상황)
추가적으로 양도세비과세 요건도 원래는 보유2년만 하면 되었지만
조정지역으로 묶이게 되면 보유2년+거주2년을 해야
양도세 비과세를 받을 수 있게 됩니다
취득세 또한 무주택자가 아니면
기존에 서울은 비조정지역이다보니 2채까지는 기본세율이였지만
조정지역이 되면서 1주택자가 구매시 8%가 부과되는 등
다주택자 중과세율이 생기게 됩니다
즉 조정지역과 투기과열지구는 크게
세금과 대출을 제한시키게 됩니다
3) 토지거래허가구역
토허제는 말그대로 집을 사기위해서는
구청의 허락을 받고 사야함을 의미합니다
토허제에 지정된 지역들은 매수를 하기 전
허가신청서를 구청에 제출하여 허가가 되면 그때
아파트를 매수할 수 있게 됩니다
토허제에서 가장 핵심은
2년을 실거주해야한다는 조건입니다
2년 실거주 요건으로 인해서 저희같은 투자자들은
전세를 끼고 매수를 할 수 없게되어
완전히 투자자의 수요를
차단시키는 것이죠
이렇듯 10.15 대책은
서울 전지역 및 수도권 12개의 지역을
대출도 LTV 40%로 낮출 뿐 아니라
2년을 실거주해야한다는 조건을 만들어
투자자의 수요를 완전히 차단시키는 정책이라 볼 수 있습니다
과거는 어땠나?
사실 지난 부동산 상승기때도
서울 전지역을 조정지역으로 묶었던
사례가 있습니다
2017년 8월
서울 전역 + 경기도 상급지(분당,과천 등)가
조정지역으로 묶이게 되면서
현재 시장과 같이 대출이 막히고
투자수요가 막히게 되면서
일시적으로 거래량 및 가격 상승폭이
줄었습니다
하지만 시간이 지날수록 서울의 공급은 여전히 없었기에
그리고 여러가지 심리 요인들 덕분에
부동산 시장은 19년부터 가격이 다시 상승하기 시작하였고
20년에는 서울 뿐 아니라
부산,대전,대구 등 지방광역시도
조정지역으로 묶이게 되었습니다
그러다 22년 9월에 거의 대부분의 지역들이
조정지역이 다시 해체하게 되었습니다
결국 이러한 규제는 영원히 계속되는 것이 아니라
시장의 분위기에 따라 바뀌게 되는 것이기에
저희는 너무 계속 슬퍼할 필요는 없을 것 같습니다
앞으로 우리가 해야할 일은?
과거 사례에서 알 수 있듯이
시장은 계속 변화를 하였고
그 변화하는 시장에 따라
규제도 했다가 풀어줬다를 반복하였습니다
현재 10.15대책으로 인해 서울 전지역 및 경기도 일부 지역이
조정지역으로 묶이게 되면서
누군가는
" 됐어 이제 더이상 서울투자는 불가능이야 난 망했어 "
하시는 분들도 계실거고 어떤 분들은
" 비록 서울과 경기도 일부 지역은 지금 묶였지만
아직 묶이지 않은 지역들도 있으니
꾸준히 앞마당 만들면서 계속 기회를 준비해보자 "
하시는 분들도 계실 겁니다
당장은 서울 전지역과 경기도 일부 지역들이 규제로 묶이면서
투자를 못하게 되어
속상하기도 하고 걱정이 되시기도 하실 겁니다
하지만!!
과거 시장에서 봐왔듯이 이러한 규제는 영원하지 않습니다
저희 월부분들은 대부분 비전보드에
30억 이상의 목표를 가지고 계실텐데
30억을 달성하기 위해서는 한두채로는
목표를 이룰 수 없고
결국 저희는 계속 자산을 늘려나가야 합니다
자산을 늘리며 대응하는 것이 경제적 자유로 가는
다주택자의 현실이기에
앞으로 규제가 어디까지 퍼질지는
아무도 알 수 없지만
남은 수도권 지역이나 지방이
규제지역으로 묶이면 어떡하지?와 같은
앞으로 벌어질 일들에 대해서 걱정을 하기 보다는
내가 할 수 있는 것들이 무엇인지 고민하고
할 수 있는 것에 집중하며
해야할 일을 꾸준히 계속 하며
한발짝 한발짝 앞으로 나아가는게
저희가 이러한 규제라는 상황에서 할 수 있는
대응이라고 생각합니다
오늘은 규제에 대해서 이야기를 해보았는데요
내용은 조금 어려웠지만 조금이라도
부동산 규제에 대해서 알아가는데
도움이 되었으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니닷
