잔금 안된다고 포기하면 진짜 손해입니다. 현장에서 바로 써먹는 5가지 전략[우지공]

월부의 응원단장

우지공입니다.

투자를 하다 보면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 하게 됩니다.

“저환수원… 이까진 다 괜찮은데 리스크에서 다 걸러져요…”
“잔금을 못 맞출 것 같은데… 포기해야 할까요?”

정말 좋은 물건인데,
잔금범위에 들어오지 않아
속상한 마음으로 내려두었던 순간들
저도 수도 없이 경험했습니다. ㅠㅠ

하지만 현장에서 투자물건들을 수없이 봐보며 
중요한 건 ‘잔금 여부’가 아니라
‘물건을 바라보는 나의 관점과 실행력’이라는 걸
현장에서 직접 부딪히며 배웠습니다.
 

오늘은 잔금이 어려울때 투자기회를 찾아볼수 있는 5가지 전략을
함께 나눠보려고 합니다.

“잔금을 못 치른다고 해서 기회가 사라지는 건 아니다.”

투자 초기에 저도 ‘잔금’이라는 벽에 여러 번 막혔습니다.
“지금 잔금범위 넘는데? 어떻게 사요?”
“저 다주택자로 가려고 하는데.. 세낀 물건만 해야 하나요?.”

그때 만났던 한 선배님께서 이런 말을 했습니다.

“잔금이 안되도 살 수 있는 물건은 생각보다 많아요.
다만, 그런 물건을 ‘보는 눈’이 없을 뿐이에요.”

그 이후로 저 역시 잔금이 어렵더라도 투자가 가능한 조건의 물건들을
집중적으로 살펴보기 시작했습니다.

하지만 그보다 먼저,
“실제로 내가 얼마까지 잔금을 맞출 수 있는가?”
이 부분을 반드시 확인하는 과정이 필요합니다.

현장에서 좋은 물건을 찾았음에도 불구하고
자신의 실제 잔금 여력을 제대로 파악하지 못해
기회를 놓치는 경우가 많습니다.

1. 투자하기 전 가장 우선적으로 해야 할 단 하나!! 

잔금범위 파악

1) 우선, 내 잔금범위를 정확히 확인해보세요

투자 지역, 연봉, 보유 부채 상황에 따라
대출 가능금액과 이자 조건은 완전히 달라집니다.
따라서 “내가 이 매물을 샀을 때 실제로 대출이 얼마까지 가능한가”를
미리 계산해보는 것이 중요합니다.

추천 사이트 : 뱅크몰(잔금범위 확인)

이외에도 카카오뱅크, 토스뱅크 등에서도
대출 가능금액과 잔금범위를 미리 조회할 수 있으니
꼭 활용해보세요.

2) 마이너스 통장의 한도를 꼭 점검해보세요

생각보다 많은 분들이
마이너스 통장이 대출한도에 포함된다는 걸 간과합니다.
한도 내 사용금액뿐 아니라
‘총 한도’ 자체가 잔금대출 한도를 줄이는 요인이 되기도 합니다.
 

잔금을 대출시

마이너스통장을 포함한 모든 신용대출이 

종합적으로 반영된다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

2. 잔금이 안되더라도 기회를 찾아볼 수 있는 물건 조건

1) 주인전세 

매도인이 일정 기간 세입자로 거주하는 형태입니다.
명의나, 금전적으로 해당 물건을 매도해야 하지만

더 살고 싶은 경우도 있습니다.
이런 경우 어렵게 전세를 맞추지 않아도 되기 때문에
매도인, 매수인 입장에서 서로 윈윈을 할수 있는 조건입니다.

2) 세 낀 물건 
기존 세입자의 보증금을 그대로 승계받으면
잔금을 치르지 않아도 소유권 이전이 가능합니다.

다만 전세만기 시점을 꼭 확인해야 합니다.
만기시점에 인접지역의 공급이 있다면 

오히려 리스크가 될수 있습니다 

3) 법인 / 전 월세입자의 빠른 퇴거
퇴거를 희망하는 
법인 세입자나 월세입자의 경우

협의를 통해 
비교적 빠르게 퇴거도 가능합니다.
이때 매도인과 협의하여 잔금기간을 넉넉히 잡으면
공실로 전세세팅까지 여유롭게 할 수 있습니다.

+상세)법인전세는
보통 인사발령 시즌(2~3월, 8~9월)에 맞춰 퇴거하는 경우가 많고,
계약만기일 전에 미리 퇴거하더라도 

보증금을 조기 반환하지 않아도 되기 때문에
공실을 확보해 전세세팅을 미리 진행할 수 있습니다.

다만, 계약서에 명시된 “조기퇴거 시 보증금 반환 조건”,
그리고 “퇴거 통보 절차 및 기한”을 반드시 확인해야 합니다.

특히, 퇴거 시 보증금을 반환한다는 조항이 포함되어 있다면,
계획했던 대로 공실 확보 및 전세세팅 어려울수 있습니다.


+상세)전월세입자의 경우 보증금이 작은 경우 
매도인+매수인의 자금으로 
보증금을 돌려주고 내보내는 방법도 있습니다.

4. 중도금 지급으로 점유자 퇴거 후 공실 확보

중도금 일부를 먼저 지급하고
점유자(세입자, 매도인)가 퇴거하도록 협의하는 방식입니다.
이렇게 하면 잔금 전에 공실상태 확보 → 전세세팅 완료가 가능합니다.

저도 이 방식으로 전세잔금으로 매매잔금을 치른 적이 있습니다.
공실상태에서 집을 자유롭게 보여줄 수 있으니
전세세팅에서도 유리했습니다.

5. 매매·전세 동시진행 

이 방식은 조금 더 수고스럽지만, 

전세를 빼겠다는 의지와 실행력만 있다면 충분히 가능합니다.
해당 단지에 들어오고 싶어하는 세입자를 직접 찾아
매매와 전세를 동시에 마무리하는 방법입니다.

단지가 위치한 인근의 부동산 뿐만 아니라
상위 지역, 하위지역으로 전화 및 문자를 통해
대기하고 잇는 
세입자 미리 확보해둘 수도 있습니다.

“리스크를 걸러내는 게 아니라, 리스크를 관리하는 것”

많은 분들이 투자물건을 검토할 때
‘리스크가 있는 건 다 피해야 한다’고 생각합니다.

하지만 현장에서 실제로 계약이 되는 과정을 보면,
리스크를 '없애는 게 아니라 

감당가능한 수준으로 조정’합니다.

완벽하게 안전한 물건은 세상에 없습니다.
대신, 내가 감당 가능한 수준으로 리스크를 줄여가는것!
이 부분이 우리가 현장에서 

발로 뛰어 다니는 이유가 됩니다.

매물임장, 전화임장을 하며 

의식적으로 살펴보세요!

잔금을 치루지 않고도

매수 - 전세까지 잘 세팅할수 있는 조건의 물건은 없는지?

제가 알려드린 5가지를 직접 확인하며

여러분의 리스크를 하나씩 ‘헷지 가능한 범위’로 바꿔나가보셨으면 합니다.

이렇게 리스크를 조정하며 나아가다 보면
잔금이 안된다는 한계를 극복하고

물건을 볼수 있는 '기회의 관점'을 가지게 될것입니다.

잔금을 맞추지 못한다고 해서
투자를 못하는 것은 아닙니다.

중요한 건 “안 되는 이유”를 찾는 게 아니라,
“가능하게 만드는 방법”을 찾는 태도입니다.

어떻게 하면 될까를 고민하고,
행동으로 옮기는 사람들이
결국 시장에서 기회를 잡습니다.

오늘도 현장에서 마주하는 물건들 속에서
숨어 있는 ‘가능성의 조각’을 발견하길 바랍니다.

여러분의 투자를 응원하겠습니다.

감사합니다.