[📚 N잡아카데미 숙박업] EP5. 에어비앤비 합법적으로 운영하기 - ②주택의 조건

📌 에어비앤비 합법적으로 운영하기 - ②주택의 조건

– 에어비앤비로 시작해서 모텔 주인이 된

K-직장인이 알려주는 숙박업 –

안녕하세요.

[N잡아카데미: 월급쟁이부캐만들기] 에어비앤비/숙박업 크리에이터 반반꿈입니다.



지난 콘텐츠에서는 대한민국에서 에어비앤비를

합법적으로 운영하기 위해

필요한 인허가에 대해 알아보았습니다.

이번 콘텐츠에서는 에어비앤비를 합법적으로

운영하기 위한 주택의 조건에 대해 알아보겠습니다.





1. 외국인관광도시민박업 인허가를 위한 주택 조건



① 건축년한 제한

외국인관광도시민박업을 신청하려면 준공 후 30년이 지나지 않은 주택이어야 합니다.

※ 2025년 10월 10일, 문화체육관광부의 ‘외국인관광 도시민박업 업무처리 지침’이 전격 개정되었습니다.

이제는 ‘준공 후 30년 이상’이 지난 주택이라도

[건축사·건설엔지니어링 사업자·안전진단 전문기관·건축기술사 등 전문가의 안전성 검증]만 거치면 외도민 등록이 가능합니다.



이는 서울특별시 관광진흥조례, 각 구청의 민박업 인허가 내규, 그리고 「관광진흥법 시행규칙」 등에 근거한 안전 기준입니다.

노후 건물은 안전사고 위험이 크기 때문에 인허가가 원칙적으로 거부됩니다.

따라서 등기부등본 또는 건축물대장을 반드시 확인하여 건축연도가 30년 이내인지 확인해야 합니다.

※ 지자체의 담당 공무원별 다른 경우가 있으니, 정확한 정보는 반드시 해당 구청 주무관을 통해 확인이 필요합니다!

② 투룸(방 2개) 이상만 허가

외국인관광도시민박업은

'방이 2개 이상(투룸 이상)'인 주택에만

인허가가 가능합니다.

이는 ‘게스트와 운영자가 개인 공간을 분리하여

프라이버시를 보장해야 한다’는

입법 취지 때문입니다.

원룸이나 1.5룸 형태는 신청 자체가 반려되는 경우가 많으니 반드시 방 2개 이상 조건을 확인해야 합니다.

그런데 에어비앤비를 이용해보신 분이라면,

원룸 오피스텔에서도 에어비앤비를 운영 중인

숙소가 있다는 사실을 알고 계실텐데요.

원룸 오피스텔의 경우 방이 2개 이상도 아니고,

오피스텔은 주택으로도 분류되지 않기 때문에

불법으로 운영중인 숙소라고 볼 수 있습니다.

그러나 오피스텔에서 운영 중인 숙소를 포함하여

영업신고증이 없는 불법 숙소들은

2026년 1월 1일부터 에어비앤비를 통한 예약이

원천적으로 차단될 예정입니다.

따라서 새롭게 합법적으로 에어비앤비 창업에 도전하려는 사람에게는 좋은 기회라고 할 수 있습니다.

③ 연면적 제한

주택의 연면적, 즉 전체 실내 바닥면적이 너무 크면 허가 받기 어렵습니다.

서울특별시, 부산광역시 등 일부 지자체는 연면적 230㎡ 이하 등 일정 면적 기준을 두고 있습니다.

이는 대규모 숙박업 남용과 지역주민 피해를 방지하기 위한 조치입니다.

인허가 신청 전에 건축물대장에서 연면적을 꼭 확인해야 하며, 기준을 초과하면 허가가 거부됩니다.

연면적을 평으로 환산하면 약 70평이 되는데요.

외국인관광 도시민박업 인허가를 받기 위한 숙소를 구할 때는 이 점을 반드시 유의하여 연면적이 70평이 넘지 않도록 주의가 필요합니다.

④ 실거주 요건

신청인은 반드시 해당 주택에 전입신고를 해야 하며, 주민등록상 주소지가 일치해야 합니다.

실거주 요건이 있다는 말인 데, 이게 의미하는 바는

1인당 1개의 외국인관광 도시민박업만 인허가 받아 운영이 가능하다는 말입니다.

그런데 주변에 보면 에어비앤비를 여러 개 운영 중이라는 사람들이 있습니다.

그렇다면 그 사람들은 불법 에어비앤비 숙소를 운영 중인 걸까요?

꼭 그렇지만은 않습니다.

가족이나 친지의 명의를 이용해 외국인관광 도시민박업 인허가를 받고, 

실질적인 운영은 한 명이 하는 방법도 있습니다.

또한 생활형숙박시설이나 한옥체험업 등을 외국인관광 도시민박업 인허가가 아닌

다른 방법으로 영업신고증을 얻어 운영 중인 숙소일 수 도 있습니다.

이제 막 에어비앤비 창업을 시작하려는 직장인이라면, 

이런 방법을 이용해 여러 개의 에어비앤비를 운영 가능하다는 정도만 참조하시기 바랍니다.

아래의 외국인관광 도시민박업 등록 신청 안내문을 보면 주택 요건에 대한 내용을 확인할 수 있습니다.



2. 실증특례 제도를 통한 주택 조건

도시에서 회사를 다니고 있는 직장인이 외국인관광도시민박업 인허가가 가능한 주택을 찾을 때 가장 많은 어려움을 겪는 부분이 바로 '건축년한'입니다.

앞서 설명드린대로 준공 후 30년이 지나지 않은 건물이어야만 인허가 신청이 가능하기 때문이죠.

그렇다면 건축년한이 30년이 넘는 건물에서는 에어비앤비 숙소 운영이 불가능한 걸까요?

'실증특례 제도'를 이용하면 오래된 주택에서도 공유숙박업 운영이 가능합니다.

① 제도 개요

‘실증특례’란 무엇일까요?

정말 쉽게 설명하면, 새로운 제품이나 서비스가 아직 법적으로 허용되지 않거나 국내에 처음 도입되는 경우, 

현장에서 실제로 써보면서 안전성과 효과를 확인해야 하죠.

바로 이런 시험과 검증을 위해 일시적으로 기존의 규제를 완화해 주는 제도가 실증특례입니다.

예를 들면, 기존에 법적으로 막혀 있던 사업 아이템이라도 실증특례를 받으면 일정 조건 하에 직접 운영·테스트를 할 수 있는 거예요.

공유 숙박 서비스도 바로 이 실증특례의 대표적인 사례죠.

원래 외국인관광도시민박업은 내국인(한국인) 숙박이 불가능했는데, 

실증특례 덕분에 내국인 고객에게도 숙박 서비스를 제공할 수 있게 되었어요.

여기서 ‘임시허가’라는 개념도 한 번 알아볼게요.

임시허가는 실증특례보다 한 단계 나아간 시스템인데요, 

실증특례를 통해 안정성과 사회적 수용성을 인정받은 서비스가 ‘법령 개정 전까지’ 

사업을 중단 없이 이어갈 수 있도록 일종의 임시 허가를 내주는 제도예요.

기본적으로 실증특례는 2년짜리 유효 기간을 주고, 

계속 연장을 원하면 심사를 또 받아야 하는 반면, 임시허가는 법이 바뀌기 전까지 안정적으로 운영할 수 있습니다.

실증특례와 임시허가의 대표적인 플랫폼을 예로 들면 ‘위홈’과 ‘미스터멘션’이 있어요.

‘위홈’은 실증특례 제도 초기에 대표적으로 활약한 사업자입니다.

다수의 호스트들이 위홈을 통해 에어비앤비 사업을 시작했고, 실제로 내국인 손님을 받을 수 있어 인기가 많았죠.

하지만 2024년, 원룸·1.5룸 숙소가 정부의 기준 미달로 심사 과정에서 적발되는 일이 생겼습니다.

그때 위홈의 신뢰도가 크게 떨어지는 계기가 되었어요.

이 시점에 ‘미스터멘션’이라는 새로운 실증특례 사업자가 등장했습니다.

미스터멘션은 에어비앤비와 공식 MOU까지 체결하며 플랫폼의 인지도를 빠르게 높였고, 

많은 신규 호스트들이 미스터멘션을 통해 숙소 운영을 시작하게 되었습니다.

지금은 위홈이 임시허가 업체로 등록되어서 법 개정 전까지는 안정적으로 사업을 지속할 수 있는 반면, 

미스터멘션은 실증특례 등록 업체라서 2년마다 재심사를 받고 연장을 신청해야 합니다.

② 주택 유형, 실거주 요건, 그리고 건축년한 제한

실증특례를 통한 공유숙박의 경우, 

외국인관광 도시민박업 인허가 신청이 가능한 투룸 이상의 다세대/단독/다가구 주택에서 인허가 신청이 가능하다는 점과 

전입신고를 통한 실거주 요건을 충족해야 한다는 점은 동일합니다.

다만, 30년 이내로 제한하는 건축년한 조건이 없기 때문에 

외국인관광 도시민박업 인허가 가능 주택을 찾다가 지친 사람들이 

차선으로 실증특례를 이용한 공유숙박을 운영하는 사례가 점차 늘고 있습니다.

그렇다면, '외도민 인허가 신청이 가능한 주택을 찾느라 고생하지 말고, 

건축년한에 제한이 없는 주택을 찾아 실증특례 인허가를 받아 

에어비앤비를 운영하면 되는거 아닌가요?' 라고 의문이 드는 분도 있을텐데요.

외국인관광 도시민박업과 실증특례를 통한 공유숙박은 엄연한 차이가 있습니다.



3. 외국인관광 도시민박업 vs 실증특례



외국인관광 도시민박업은 허가받은 숙소에서는 원칙적으로 

‘외국인’ 고객만 영업일수 제한 없이 연중 365일 받을 수 있습니다.

내국인(한국인)을 손님으로 받는 것은 법적으로 불가능하기에, 

내국인 고객을 손님으로 받다가 신고를 당하는 경우도 종종 있어 왔습니다.

실증특례는 연간 180일 이내로만 내·외국인 고객을 받을 수 있다는 제한이 붙습니다.

제한 없는 내외국인 영업을 원한다면 이 두 제도를 모두 활용할 수 있다는 점, 알고 계셨나요?

외국인관광 도시민박업 허가를 받은 숙소라면 대부분 실증특례 신청이 가능하기 때문에,

외국인 손님은 연중 365일(제한 없음)

+

내국인 손님은 180일 이내(실증특례 범위)

이 두 방식 모두 적용받으면서, 내·외국인 구분 없이 제한 없이 손님을 받을 수 있습니다!

"내외국인을 대상으로 제한없이

에어비앤비를 운영하고 싶다면,

외국인관광 도시민박업 인허가는 필수!"



읽어주셔서 감사합니다! :)