인천시 남동구 논현동 에코메트로5단지 수익률 분석 보고서 [열기 70기 잘 8릴집 9하기 조 덴버]

▶ 아파트명

인천시 남동구 논현동 에코메트로5단지한화꿈에그린

인천 남동구에서 만수동, 구월동, 서창동 등 다양한 연식의 다양한 택지가 있으나

인천 남동구의 직장(남동구청)과 가까운 점, 비교적 연식이 좋은 점, 남동구 내에서도 규모가 큰 택지라는 점에서

투자 또는 거주의 가치가 좋을 것으로 보여 선정하였음

▶ 위치 (지도)

: 수인분당선 소래포구역 10분 거리에 위치해 있다.

안산-수원-분당을 거쳐 강남논현까지 도달하는 노선이긴 하나 강남까지의 접근이 2시간여가 걸리므로 강남접근성으로서의 큰 의미는 없을 것으로 보인다.

: 소래포구역 주변과 논현역에서 이어지는 두 개의 상권 모두 가깝다.

소래포구역 상권의 경우 유흥상권으로 다소 좋지 않으나 그나마 소래포구역으로 인해 단절된 느낌이다

인천논현역으로 이어지는 상권은 병원과 학원으로 이뤄진 큰 거주민 상권이며 스타벅스 및 홈플러스도 함께 있어

편리한 이용이 가능해 보인다

: 논현동 내의 2000년대 후반 이후의 단지 (상대적으로 신축 단지) 중 초품아이며 학급 당 초등학생 수가 가장

가장많아 선호하는 단지일 것으로 추정된다

▶ 입지평가 (직장)

1/ 직장 A (사업체 57,582개 / 종사자수 253,085명)

: 남동구의 종사자수는 인천시에서는 가장 많은 종사자수를 갖고 있다.

: 종사자수를 순위로 따질 경우 남동구는 수도권 전체에서 20위이며 남동구 다음으로 부평구가 31위를 차지하고 있다

: 즉, 남동구의 경우 인천 내에서 직장으로서의 큰 역할을 할 것으로 예상된다

: 특히 서울 7대 업무지구의 한 축을 차지하며 가산디지털단지를 갖고 있는 금천구 다음으로 직장의 순위가 높은 것으로 보아 인천 내에서 직장의 큰 축을 차지할 것으로 예상된다.

2/ 교통 : C (강남 1시간 이상 / 여의도 및 시청 1시간 30분 이상)

: 에코메트로5단지에서 소래포구역까지 걸어서 5분~10분 정도 걸리는 것을 고려할 때 강남도 실제로 1시간 30분 이상이 걸릴 것으로 예상된다

: 수인분당선이 강남으로 이어지기 때문에 오히려 강남 외의 주요직장의 접근성이 더 떨어지는 모습을 보인다

: 결론적으로 1시간 30분 이상의 출근시간이 소요되므로 인천 논현동은 서울 접근성으로서의 수도권의 의미는 크게 없으며 오히려 남동구 내의 직주근접으로서 의미가 있을 것으로 보인다

3/ 학군 (고잔중 86%)

: 에코메트로5단지는 인천 남동구 내에서 5순위에 있는 고잔중과 인접해 있다.

: 학업성취율을 86%로 객관적으로 높은 학업 성취율은 아니나 지역 내에서는 비교적 순위가 높아 선호할만한 학교로 보인다. 특목고 진학률도 학업성취도와 비슷한 수준을 보인다. 특히 과학고 진학률이 높아 실질적으로 학업수준이 높을 것으로 예상된다.

: 그 외 상위 중학교는정각중 (구월동), 사리울중 (논현동), 만수여중 (만수동), 서창중 (서창동)이다. 같은 논현동 내에서는 사리울중이 조금 더 선호될 수도 있을 것으로 보인다.

4/공급 (24년 469세대 S / 25년 746 세대 S / 26년 0세대 S)

: 24년 및 25년 모두 남동구 간석동에 공급이 있어 논현동과는 거리가 멀다.

: 다만 두 곳 모두 역세권 (석바위시장역 및 인천시청역 ) 에 있으므로 나름대로 인천의 요지에 있기 때문에 주변 공급에 유의해야 할 것으로 보인다.

: 즉, 논현동의 깔끔한 택지 + 직주근접 vs 남동구 상권 주변의 신축을 선택할 것인지 고민해 봐야할 듯 하다

▶과거시세

: 2019년 이전에는 비슷한 가격을 6~7년 동안 유지하였다가 20~21년 최고가격을 갱신 후 30% 정도 하락하였다. 그 후 2023년 약간의 상승을 거친 후 다시 하락세를 보이고 있다

▶ 수익률분석 (10년 내 투자타이밍)

10년 내 고점 매입 시 : 2021년 9월 매매가 7억 7250만원 / 전세가 3억 1000만원

10년 내 저점 매입 시 : 2014년 1월 3억 5000만원 / 2억 500만원

**고점 매입시 수익률 : (52000-77250) ÷ (77250-31000)*100 = -55%

**저점 매입시 수익률 : (52000-35000) ÷ (35000-20500)*100 = 117%

▶ 현장사진