서울, 수도권 투자를 앞두고 있다면 꼭 알아야 하는 몇가지 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

25년을 맞이한지 시간이 얼마 된 것 같지 않은데

벌써 5월이 시작되었습니다.

아마도 많은 분들이 25년도 목표를 정하시면서 서울, 수도권에

투자를 하겠다고 다짐하신 분들이 많으실거라 생각합니다.

하지만 막상 과정속에서 많은 고민들이 생기게 되는데

흔히 하게 되는 고민들에 대해서 이야기해보려고 합니다.

이 글이 의사 결정을 내리시는데 분명 도움이 되실거라고 생각해요.

#1. 공급이 없어서 전세가격이 상승할거 같은데

조금 더 기다렸다가 투자를 해도 되지 않을까?

이미 서울, 수도권에 공급이 부족하다는 것은

많이 들어서 알고 계실거라 생각합니다.

공급이 줄어드니까 자연스럽게

전세 가격이 상승하게 될 가능성이 높고

매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들면서

투자금도 줄어드는 모습을 보이게 되는 것이죠.

실제로 지역별로 차이가 있지만

전세 가격이 크게 조정되었던 22년이 지나고

23년 하반기부터 서서히 전세가격이 회복하였습니다.

그리고 현재는 직전 상승장에서

임대차법 발표 이후 신고가를 찍었던 전세 가격과

큰 차이가 나지 않는 가격 수준까지

회복한 모습을 보이는 곳들이 늘어나고 있습니다.

일부 공급으로 가격이 눌려있던 지역들도

공급이 마무리되면서 신축들의 전세가격 호가가 상승하고

구축들도 조금씩 움직이는 모습을 보이기도 합니다.

그렇다보니 이런 이유로 전세가격이 시간이 지나면

조금더 올라올 것 같아서 기다렸다가 투자를 해야하나

고민이 들게 되는데 이 때는 내가 할 수 있는 선택에 대해서

시장의 모습을 구분하여 생각해보셔야 합니다.

1) 기다렸다가 투자하기로 결정

- 매매 가격 상승하는 시장

전세 가격이 상승하지만, 매매 가격도 이에 반응하여 상승하게 될 경우 더 비싼 가격으로 투자를 해야하고 투자금도 생각했던 것과 다르게 비슷하거나 오히려 더 많이 필요하는 상황이 생길 수 있습니다.

- 매매 가격 보합/하락하는 시장

1)의 결정에서 가장 이상적인 상황으로, 같은 단지에 투자를 하더라도 적은 투자금으로 투자를 할 수 있게 됩니다. 또는 더 좋은 단지에 필요한 투자금이 줄어들어 현재 내가 보고 있는 단지들 보다 더 좋은 단지에도 투자를 할 수도 있습니다.

2) 지금 할수 있는 투자를 하는 경우 (조건 : 저평가된 아파트에 투자)

- 매매 가격이 상승하는 시장

투자를 했기에, 상승장에서 내가 투자한 물건의 가격이 올라가는 모습을 행복하게 바라볼 수 있습니다. 그리고 향후 더 좋은 자산을 쌓는 밑거름이 됩니다.

- 매매 가격 보합/하락하는 시장

투자를 한 단지의 가격이 떨어지지만, 저평가 된 가격에 샀기에 기다려야 합니다. 다만, 전세 가격이 상승하기 때문에 투자한 단지를 통해 전세 상승분을 올려 받게 됩니다. 여기에 내 종잣돈을 더한 투자금으로 다시 또 투자를 할 수 있습니다. 기분이 썩 좋진?! 않아도 돈이 생기는 상황인거죠.

어떤 시장 상황이 와도 내게 괜찮은 상황이 펼쳐지는 결정은 어떤 결정일까요?

입주 물량이 절대적으로 부족한 시장에서 전세 가격이 상승한다는 전제하게

1)번의 결정은 매매 가격이 기다려주는 것이 필요하지만

2)번의 결정은 어떤 시장이 와도 자산을 늘려나갈 수 있게 됩니다.

#2. 구축보다는 그래도 아직까진 신축이 아닐까?

얼죽신이라는 단어 들어보셨죠?

사람들의 신축에 대한 선호도가 얼마나 높은지를

알 수 있는 단어라고 생각합니다.

작년 여름전후로 일시적으인 상승장이 오면서

특히나 신축의 가격이 많이 회복하는 모습을 보였습니다.

이런 이유로 구축에 투자를 하면 안될 것 같고

신축에 투자를 해야하는게 아닌가? 라는 생각이 들게됩니다.

같은 지역내에서 신축과 구축의 가격이 모두 싸졌다면

당연히 신축을 우선해서 보는 것은 맞습니다.

하지만 여기서 알아두셔야하는게 있는데

지금 시점부터는 신축이 답이 아닐 수 있습니다.

여기서 이 개념을 한번 생각해보시면 도움이 되실텐데요,

부동산의 가격은 심플하게(심리적인 요인을 제외하고)

크게 땅의 가격과 건물 가격으로 정해집니다.

같은 지역 내 혹은 비슷한 위상을 지닌 지역내라면

구축과 신축의 땅의 가격은 비슷하다고 이야기할 수 있고

장기적으로 보유한다고 해도 비슷하게 흘러가게 될 것입니다.

그렇다면 건물 가격은 신축이 더 높아야 하는 상황에서

실제 가격이 구축과 신축이 같다면 신축이 저평가 되어있다고 할 수 있죠

하지만 여기서 반대로 위상이나 입지의 차이가 있는 상황에서

신축과 구축의 가격이 비슷하다면, 그만큼 구축의 가진 땅의 가치가 높다는 것이고

그렇기에 오히려 구축을 선택하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.

즉, 현재 시장에서 신축과 구축의 가격이 비슷하다면

입지를 확인해보고 구축의 입지가 더 좋다면

구축이 더 저평가 되어있다고 볼 수 있습니다.

#3. 경기도 20평대 vs 서울 10평대

20평대 혹은 30평대를 살 수 있으면 좋겠지만

막상 투자를 하려고 하니 서울과 수도권이라는 지역내에서

생각보다 필요한 돈이 적지 않습니다.(사실은 많죠..ㅎ)

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이런 이유로 10평대라도 봐야하나라는 고민을

한번쯤은 하게 되는 것 같습니다.

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​2020년에 1기 신도시에 해당하는 산본을 처음 임장했는데

그 당시 10평대를 보면서 돈이 부족하다보니

그런 생각을 하기 시작했고 시간이 조금 더 지나서

2021년 초에 동일한 1시 신도시인

부천을 임장하며 같은 고민을 했습니다.

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당시 투자를 했다고 가정을 하고

현재 결과를 돌아보면 다음과 같습니다.

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전고점은 3억 중반에서 4억 가까이 상승했습니다.

현재 기준으로 살펴보면 수익 구간이지만

전세가격의 상승은 거의 없는 수준입니다.

물론, 아쉬움이 남을 수는 있지만 투자금 자체가 적다보니

그래도 나쁘지 않은 투자라고 생각됩니다.

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당시 임장했던 두 지역이 충분히 살기 좋은 곳이긴 하지만

서울과 수도권을 합쳤을때는 우선순위라도 말하기

어려운 지역임에도 위와 같은 결과를 보였습니다.

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그렇다면 서울 10평대는 어땠었나라는 생각으로 확인을 해보는 것이죠.

마곡이라는 업무지구가 있는 강서구내 10평대 아파트와

경기 서남권 학군의 메카 평촌내 20평대 아파트를 비교해보면

가격 상승면에서는 큰 차이를 보이지 않습니다.

전세가격 수준에서는 차이가 있지만

10평대임에도 불구하고 인근에 위치한 직장의 힘인지

시간이 지날수록 우상향 하는 모습을 보입니다.

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업무지구가 없는 곳을 확인해보자 동대문구에 휘경에 위치한

휘경주공 2단지 10평대와 산본내에서 구축 대장으로 불리는 세종주공6단지 20평대.

휘경 주공 2단지가 전혀 밀리지 않고

전세 가격에서도 큰 차이가 나지 않습니다.

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도심 업무지구의 접근성이 괜찮고 인근에 10평대가 없다보니

수요가 몰리는 이유가 크겠지만 ​산본 단지가 역세권임에도

본질적인 땅의 가치가 다르다는 점도 큽니다.

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​두개의 예시만 봤지만 서울내 10평대와

경기도 20평대를 비교했을때

서울 10평대가 갖는 힘은 비슷하거나 그 이상인 경우가 많습니다.

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물론 단지 대 단지로 뜯어봐야겠지만 일정 수준의 이상의

거주환경을 갖추고 있는 곳이라면

애매한 경기도내 20평대보다 더 높은 선호도를 보입니다.

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하지만 단점도 있습니다.

10평대의 주요 수요층은 1인 가구의 비중이 높습니다.

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풀어서 이야기해보자면 언제든지 쉽게 이동이 가능합니다.

그렇기에 임대인의 입장에서는 자주 전세를 맞춰야할 수 있는

번거로움이 있고 직장이 뒷받쳐주지 않는다면 시세 차익은 생겨도

전세 상승분이 크지 않을 수 있습니다.

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그렇기에 우선순위라고 말하기는 어렵지만

그럼에도 서울내 10평대의 선택이 주어진 내 상황에 따라서

좋은 선택지가 될 수 있을 것 같다고 생각됩니다.

서울, 수도권 투자를 앞두고 계신분들께

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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