라즈베리 멘토님, 줴러미 멘토님, 센쓰있게쓰자 멘토님에 대한 감사와
월부 카페에서 수없이 찾아본 지식과 자료들에 대한 감사한 마음을 담아 경험담을 나누려고 합니다.
글 재주가 없어 재미도 없고, 제가 경험한 것이 다 맞는 것도 아니고, 이미 다 알고 계실 수 있지만
글을 읽으시는 동료분들은 조금 더 쉬운 투자를 하시길 바라는 마음으로 써보았습니다.
먼저, 투자를 도와주신 강물 조원님들, 내안의풍요님, 훈티티님, 서기 지기반 동료들 감사합니다.
시작해 보겠습니다.
저는 2년간 월부를 지속해오며 결국 실전반을 듣지 못하였지만
기초강의 재수강, 재 재수강, 기초강의에서 만난 동료와의 계속적 소통, 투자코칭, 매물코칭 등을 이용하며
실전반을 가지 못하더라도 혼자서 임장 임보를 보완할 수 있다는 믿음을 가지고 계속 노력하였습니다.
월부학교, 실전반을 졸업한 동료들에게 임보도 보여주고 피드백도 받으며
혼자 하면서 궁금한 점들을 잘 기록하여
코칭과 소통의 기회가 있으면 궁금증을 해결하였습니다.
2년 공부방법
뒷심이 부족해서 인지 항상 강의만 들으면 과제 제출을 못하여 실전반을 못 갔던 것 같습니다.
임보를 몇 번 완성을 해보니 그냥 1달에 한 개 임보를 포기하기로 했습니다.
느리지만 천천히, 요렇게도 바꿔보고 저렇게도 바꿔보고 혼자 생각도 많이 해보고
월부 글뿐만 아니라 다른 블로그 정보도 많이 찾아두고 정리하며
내 성격과 나의 상황에 맞게 2달이 걸리면 어때 완벽하게 하자는 마인드로 해나갔습니다.
작년 투자코칭에서 제 투자금에 맞는 4개의 수도권 앞마당을 보고 결정하라는 라즈베리님의 말씀이 있었지만
느리게 보는 와중 황금 같은 2025년 1월, 2월 타이밍을 놓쳤고
후회하기도 했지만 오히려 천천히 만들며 그 앞마당을 자세히 알고 있으니
매수를 위한 매물 털기 시 아파트 비교가 수월했고 정확한 데이터로 빠르게 판단할 수 있었던 것 같습니다.
일주일마다 오르는 5,6월 시장
일주일 전에 본 매물이, 어제 전화했던 매물이 가보니 팔리는 상황, 인기 좋은 신축은 그 자리에서 매도자가 도망가는 것을 목격하는 시장, 특정 부동산(잘하는 부동산)에는 시장을 연상케 하는 바쁨 속에서 초보 투자자인 저는 완전히 찬밥 신세였습니다. 23년 9월 공부 이후 처음 그런 시장을 보아서 더욱 멘붕이었습니다.
바쁜 부동산은 차가운 시장 때의 친절함을 잃었었고 비교평가를 위해 가는 아파트 부동산의 사장님은 귀신같이 탐색하러 온 줄 아시더군요.
저는 한 번 더 처음 임장하던 때의 방법을 썼습니다.
'강꼬 팁 - 초보자 때 나이가 어려도 부모님, 아내 또는 남편, 여자친구또는 남자친구와 같이 간다면 친절한 부동산을 볼 수 있습니다.'
바쁜 시장 속에서 훨씬 더 따뜻한 태도를 볼 수 있었던 것 같습니다.
월부 하는 사람이 아닌 사람(가족)과 같이 다니니 보는 눈도 확실히 더 넓어졌습니다.
앞마당 만들기를 멈추고 집중적으로 1등 뽑기와 매물 털기를 집중한 저는 한 달에 60개 이상의 매물을 보았던 것 같습니다.
앞마당에 있는 가격선에 있는 아파트는 다 가보았고 매주 월요일 시세를 확인하며
대전에서 수도권으로 평일에 두 번 세 번 간 아파트도 있었습니다.
집약적으로 매물 털기를 하니 확실한 비교평가가 가능했고 우선순위 만들기가 좋았습니다.
그러나 가격은 계속 오르는 상태에서 남은 매물은 저층과 탑층, 또는 비수리 물건이었고
계속 넓혀보는데 이거다 하는 느낌이 들지 않았습니다.
시장이 차가워지기를 기다려야겠다는 생각이 들며 포기하려 하는 그 때
내안의 풍요 조장님이 "매물 코칭을 넣어서 강꼬님의 가격선을 정해보세요." 라는 말이 많은 도움이 되었습니다.
'매물 코칭으로 이정도 아파트의 현재 가격이 이 정도면 싸다'는 생각만 있어도
앞으로 매물 털기가 더 수월해진다는 선배님의 견해였습니다.
매물코칭 합격
월요일 다시 시세를 따고 투자 우선순위에 있는 아파트들 중 싸다고 생각하는 매물을 화요일 수요일에 돌며 매물 코칭 진행
'강꼬 팁 - 광클을 못하는 저는 월요일 신청이 너무 어려워 '화, 수, 목 매임을 한다'는 생각을 하고 화요일에 신청, 수요일 신청, 안되면 목요일 신청으로 평일을 이용하였습니다. 매물 코칭을 최대한 빨리 받아도 2일의 공백이 생깁니다. 합격 소식을 듣기 전에 계속 거래가 되는 시장이었기에 1순위 2순위를 적어도 그 공백동안 더 좋은 것이 없나 찾아보고 뛰어보시길 추천드립니다.
- 실제로 매물 코칭 신청 후에 매임한 것이 합격했습니다. 1순위 쓴 것은 매도되었습니다.'
두근두근 합격 – 줴러미님과의 매물 코칭, 제가 가본 아파트와 도시 간의 생각의 흐름, 비교 아파트들을 말하니 합격을 해주셨습니다.
제러미님은 꼭 경험담을 글로 남겨달라는 말씀이 있었고 약속했습니다. 두근거리는 마음으로 거래 시도를 해보았지만
결국 그 물건도 들어갑니다..
시장분위기를 읽으셨는지,, 무슨 이유를 대며 안 판다고..
몇 번 시도 협상을 해보았지만 결국 마음을 내려놓아야 하는 상황이었습니다.
포기하지않고 도전!!!
이 정도 입지의 이 정도 연식, 이 정도 층의 이 정도 타입이 이 가격이면 합격한다' - 매물코칭을 받으니 희망소비자 가격이 생긴 엄청난 무기를 얻었으니 물건이 날아갔어도 다시 찾으면 되지라는 마음으로 다시 찾았습니다.
갔던 아파트 새로운 매물이 올라왔는지 부사님께 매일 전임하며 매주 월요일은 시세 전수 조사, 화, 수, 목, 금 전화 토요일 임장으로 계속해서 물건을 찾으러 다녔습니다.
지쳐가던 때 급한 마음에 두 번째 매물 코칭을 넣었지만 불합격..
불합격했지만 그 덕에 아파트 우선순위를 확실히 할 수 있었고, 조바심을 내면 안된다는 생각이 들었습니다.
6.27.대책 등장
2~3개 정도 아파트를 추리고 가격 협상을 계속하며 밀당을 하던 중 연락이옵니다.
?? 매물 코칭 합격한 그 매물 ??
제가 사려고 마음먹었던 집의 집주인은 언제든 팔 수 있다는 생각을 하신 건지 이 매물을 팔기전에 다른 집을 매수 계약했고 저한테 연락한다는 말씀.
그러나 시장은 바뀌었고 6.27대책으로 조건부 전세자금 대출이 아예 불가해졌다는 사실에
그 물건에 대한 당장의 대비책이 없었고
세가 껴있는 물건을 사야한다는 마음에 일단 거절합니다.
실제로 그때 당시 시장이 잠시 죽어 다른 매물 쪽에서 계속 깎을 수 있다는 연락이 오는 분위기 였습니다.
사실대로 말합니다. "다른 후보 아파트가 1천이 깎일 수도 있어서 고민 중입니다 사장님"
그 다음 행동은
연락 온 그 물건을 사면 리스크가 방어 되나? 작전을 짰습니다.
1. 잔금 칠 생각으로 잔금 여부 확인(회사 대출, 신용 대출, 부모님/친척/지인 차용)
2. 지난 겨울장 조건부 전세 대출을 겪은 저는 그때의 돌파구(소유권이전등기를 먼저 하고 주전을 앉히면 돌파구가 나온다)
라는 작전을 짜고 그대로 전달
3. 그리고 추가로 원래 잔금일을 미뤄 3개월 넘게 시간을 달라 전달
4. 그리고 1천 깎아 달라 전달
5. "안그러면 너무 위험하여 매물을 도전할 용기가 없습니다."
라는 내용을 다시 한 번 더 전달 했습니다.
작년 겨울 공부한 '소유권이전 후 3개월이 지나면 전세대출이 나온다'라는 개념을 알았기에
한시라도 빨리 미리 소유권을 넘겨와야했고
은행원 전화해서 3개월 소유권이전 본다라는 기준을 대출실행일(잔금일)로 한다는 답변을 받았고
'강꼬 팁 - 소유권이전 후 3개월이 지나면 전세대출 나옵니다의 기준은 대출 심사일이 아니라 실행일(잔금일) 입니다.'
안되면 잔금을 칠 수 있는가? 칠 수 있다면 하루빨리 전세 대출 가능한 사람을 앉힐 수 있는가? 복합적인 생각 끝에 조건을 던졌고
1. 주전의 개념을 엄청 설명한 끝에 최대한 빨리 주전해 주기로
2. 현재로부터 2개월 남은 상황에 잔금을 쳐주면 1천을 깎아주는 것<매도자가 갈 아파트가 있어서 급했습니다>
3. 본 잔금날에 잔금을 친다면 지금 가격 그대로 주는 것으로 협의를 봤습니다.
잃지 않는 투자인가? 어렵지만 잔금이 가능하기에 잃지 않는다라는 판단으로
미리 가계약 특약 문구 중 주전 문구를 바로 전송, 매도자가 마음 돌리기 전에 주전 문구 승낙, 바로 계약금 입금을 완료하였습니다.
최대한 빠르게 계약을 쓰고 싶었던 저는 기나긴 협상이 끝난 밤 11시, 다음날 오전 9시에 계약 시간을 잡습니다.
'강꼬 팁 - 매수 시 상황별에 따라 특약 문구를 써놓으면 좋습니다, 세낀 거 살 때, 주전 앉은 거 살 때, 정상적인 거 살 때'
'강꼬 팁 - 평소에 여러 개념을 정리해두면 좋습니다. 6.27. 대책 나오고 잔금을 치는 시나리오, 돌파구 등을 생각하고 찾아보며 은행 등 전화임장을 통해 정리해두었기에 긴급할 때 바로 쓸 수 있었던 것 같습니다.'
복잡한 협상 결과 계약서
조건적으로(현재로부터 2개월 남은 상황에 잔금을 쳐주면 1천을 깎아주는 것) 1천을 깎는다는 문구를 어떻게 해결하지? 생각을 하다가 전세금 반환을 덜해준다를 넣으면 된다는 생각을 해놓았고, 그대로 부사님께 이런 문구를 하자고 제안, 그 제안은 매도인한테도 받아들여졌습니다.
강꼬 팁 - '0월 0일 이전에 임차인 퇴거 요청이 있을시 임대인은 거절 또는 보증금 0원 중 0원을 차감한 0원을 반환하기로 한다.' 나머지는 1년 주전 특약 문구 그대로 썼습니다.
계약 당일
1시간 전 도착했습니다. 계약서를 받는 순간 특약을 꼼꼼히 읽어보았고 공정한 사장님은 특약문구 써놓은 것이 몇 가지 저한테 불리하게 작용한다는 것을 발견. 주전을 불안해하는 집주인일 경우 소유권 이전을 파기할 수 있는 서류를 챙겨가는 경우가 있습니다. 그 부분은 양보하면 안 된다고 생각했습니다. 그때 통했던 협상카드는
1. 내가 이상한 사람이 아니라는 증거 - 재직증명서 떼어갔습니다.
2. 전세 계약서도 쓰고 확정일자도 받는다 알리기.
3. 만일 그때 보증금 안 돌려주면 임차권 등기 등 전세 계약 자체에서 생각할게 많다.
4. 불안하시면 등기권리증을 보증금 돌려 드리는 날까지 사장님이 보관하셔라.
위의 4가지 협상카드로 계약을 잘 마칠 수 있었습니다.
강꼬 팁 - 평소에 임차인이 불리할 때 등 공부를 많이 해두면 전세 맞추는 데 도움이 되는 듯합니다.
강꼬 팁 - 역시 계약 날에 무엇인가를 바꾸거나 하면 얼굴 붉히니
미리미리 가계약을 잘 쓰고 전날 가계약 그대로 써달라고 부탁하여야 합니다.
강꼬 팁 - 무조건 1시간 일찍가서 그 장소를 제 것으로 만들어 놓아야 합니다.
계약서도 꼼꼼하게 읽어보고 사장님이랑도 충분한 대화를 해두셔야 합니다.
강꼬 팁 - 계약서 토요일 또는 일요일 쓸거면 오전이 좋습니다. 오후부터는 사장님이 바빠서 정신없습니다.
강꼬 팁 - 주전은 따로 중개 수수료를 받지 않습니다.
주전잔금, 소유권이전
계약서를 쓰고 3일 뒤 주인 전세 잔금 날짜를 잡았습니다. 법무사님과 부사님이 알아서 잘해 주시지만 그래도 준비를 해갔습니다.
잔금 준비 프로세스
1. 매도인 은행 한도 풀었나 한번 물어봐주기
2. 내 한도 풀려있나 확인하기
3. 채권 매입액 대충 계산해보고 참고글- 뚜또님의 버무사 비용 관련 (https://cafe.naver.com/wecando7/5455881) 법무사님에게 견적서 받기
부사님이 소개해주는 법무사님에게 견적서를 받기전에 숨고에서 찾아봅니다.
어떤곳은 보수료가 비싼데 교통비, 서류대행비 등을 안받는 경우도 있고 보수료를 적게 받으면서 부가세, 증지대, 우편료, 교통비 등을 더 올려받아 나중금액이 커지는 경우도 있었습니다.
그러고 법무사님께 견적서를 받습니다. 숨고에서 비교한 법무사님들보다 보수료도 비쌌고, 교통비, 부가세, 서류 대행비 등 다른 부분들도 다 받으시더군요. 여기서 협상합니다. 빠른 잔금 날짜에 다른 법무사를 찾아볼 시간이 없었고, 부사님과 계속 거래를 하시기에 이 법무사님께 진행하고 싶었지만 조금 더 싸게 하고 싶었습니다.
숨고에서 측정한 싼 가격으로 보수료를 제시하며 나머지 교통비 서류 대행비 부가세 등등은 그대로 하는 조건을 걸었고, 받아들여졌습니다. (부동산 사장님이 최근 본 보수료 중 제일 싸다고 칭찬? 어떻게 했냐고 질문하셨습니다)
법무비도 준비되었고, 계좌도 확인했으니, 잔금 날 아침 다시 출발합니다.
인감증명서에서 매도자가 맞는지 확인, 매도자 주민등록 초본 확인하며 매수할 당시 주소와 현주소가 같은지 보기를 마친 후에 법무사님이 빠른 손놀림으로 도장을 찍으십니다.
매도자가 은행 대출이 있다면 제 잔금을 받으시고 상환말소를 진행하는 모습도 꼭 지켜봐야 합니다. 법무사님이 상환 말소(이때 일반인감증명서가 추가로 필요할 수 있습니다)를 해줄 수 있는데 비용이 들고 법무사님도 귀찮아합니다.
저는 은행에 직접 상환하는 것을 보러 갔습니다. 이럴 경우 꼭 상환 말소를 확인할 수 있는 증명서를 요구해 놓으시면 좋습니다.
은행에는 같이 갔지만 창구에서 처리하는 모습을 지켜볼 수 없으니 매도자분이 상환할 때 드는 수수료 5만원 영수증만 가지고 오시더라고요. 상환 말소 확인증? 같은 거는 안 줬다고, 법무사님은 제가 상환 말소 영수증 안보여 줘도 괜찮냐고 하니 '뭐 은행 직접 같이 갔으면 하셨겠죠'라고 대답하며 그냥 등기를 신청해버렸습니다.
말소 안 했으면 어쩌려고, 불안했지만 결국은 근저당 없이 소유권이전이 잘 되었습니다.
사장님께 보수비를 입금하고 다시 대전으로 복귀했습니다.
강꼬 팁 - 다음번 잔금을 한다면
근저당이 현재 남은 대출을 뜻하진 않으니(갚고 남은 금액까지는 등기부 등본에 표시가 안됩니다) 가계약 전에 주택 담보대출 잔액 증명서를 잔금일 날 확인 가능하냐고 이야기 해두면 좋을 듯합니다. 그리고 잔금일 전에 요구하여 받아보면 그 자리에서 모바일로 입금하는 상황이 생길 시 입금하는 금액만 보더라도 더 안심될 듯합니다.
그 과정을 못했다면 모바일 상환이든 은행에 같이 가든 미리 상환 말소 확인증을 부탁하여 받으면 안심될 듯합니다.
다음 글은 전세빼기로 돌아오겠습니다.
