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★정리
[소유권 이전 조건부 전세대출 금지에 따른 방법 : 현금 전세입자 구하기]
- 사장님께 ‘이 물건 투자하고 싶은데, 단지에 만기 돌아오는 현금세입자 있나요?’ 하고 물어보기
- 현금세입자 나타날 경우 전세금 얼마 낮출 수 있는지 미리 비용 계산하기
전세입자 계약 파기 리스크 대비 : 전세 가계약금 = 매매 가계약금 동일하게 받기
- 소유권 이전 조건부 전세대출이란?
기존엔 세입자가 전세 대출을 받으면 당일 매수인이 잔금을 치러
주택의 소유권을 바꾸는 조건으로 대출을 일으킬 수 있었습니다.
6.27. 대출규제로 소유권 이전 조건부 대출이 막히면서
소유권 이전(매매잔금)과 전세대출이 동시에 불가능해졌습니다.
소유권 이전 시점과 전세대출 시점을
분리하는 방법으로 투자할 수 있는데요.
소유권 이전 후 3~6개월 후 전세대출을 일으키거나
전세대출 후 3~6개월 후에 소유권을 이전하는 방법으로 매수가능합니다.
은행에 따라 3개월, 6개월 다른 기준이 있기 때문에
보수적으로 6개월이라는 기준을 잡고 투자를 진행할 필요가 있습니다.
현제 시장에서 대출 규제로 인해서 전세셋팅하는 난이도는 다음과 같습니다.
현금 세입자 - 세안고 물건 - 주인 전세 - 전세 승계 - 잔금 후 전세셋팅
현금 세입자의 경우 전세대출과 무관하기 때문에
매매와 함께 전세계약 동시 진행이 가능합니다.
2. 질문을 다르게 하기
"사장님~ 이 물건 투자하고 싶은데
단지에 만기 돌아오는 현금세입자 있나요?"
질문을 바꾸니 사장님께서 장부를 펼치셨습니다.
투자하려는 단지뿐만 아니라
다른 단지의 현금세입자까지 찾아주시더라구요.
3. 미리 계산하기
현금 세입자가 나타난다면 전세가격을 낮춰서라도 잡아야겠다는 생각이 듭니다.
얼마나 어떻게 낮춰야 할까요?
1) 현금 세입자가 나타날 경우
투자금 한도내에서 얼만큼 전세가격을 내릴 수 있는가?
2) 투자금 범위를 넘어 마통을 쓴다면 어느 정도 쓸 수 있는가?
1년 안에 갚을 수 있는 비용인가?
이자 연 6% 마이너스 통장 사용 시
천만원 1달 사용 이자는 약 5만원 정도입니다.
예를 들어 전세가 2천을 내려 마통을 쓴다면
실제 2년간 이자비용은 240만원입니다
편익 : 잔금이 안되는 상황에서 전세대출 필요없는 현금세입자와 리스크 없이 계약
비용 : 240만원의 이자비용 발생, 2000만원을 갚는 N달 만큼 투자시기가 늦어지는 기회비용 발생
비용을 미리 계산해두고
잔금일자와 본인의 투자금 등 각자의 상황에서
의사결정을 빠르게 내릴 수 있어야 합니다.
4. 현금세입자의 리스크 헷지
현금세입자가 전세계약을 취소한다면
우리는 물건을 매수할 수 있을까요?
매매 계약금을 날릴 수도 있습니다.
현금 세입자의 개인사정, 변심에 의해
(법인의 경우 회사 승인 불가)
계약 취소가 발생하는 리스크를 대비하기 위한 방법은
전세가계약금 = 매매가계약금을 똑같은 수준으로 받으면 됩니다.
현금세입자를 놓치고 싶지 않은 마음에
급하게 진행하기보다
스스로를 지키는 하나의 안전장치를 가지세요
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