현 시점 서울&수도권을 가장 싸게 투자할 수 있는 방법?

안녕하세요! 서쪽도사 (서울쪽집게도사) 입니다. ^^

요즘 정책이 자꾸 나오면서 혼란스러우시죠?

그 때문에 10.15 대책 이후 시장도 다시 얼어붙었네요.

수도권 아파트값이 반등하자 정부는 즉각적으로 수요 억제에 나섰고 그 결과 아파트 매매의 문은 거의 완전히 닫혔습니다. LTV를 낮춰 실거주자의 구매여력을 떨어뜨리고, 토지허가구역으로 묶으며 투자자 진입 자체가 봉쇄되었어요. 사실상 거래자체를 막아 못 사게 하는 것이 현 정책의 목적이 된 것으로 보이네요.

수도권의 비아파트에 주목할 것

여기서 핵심. 정부가 규제를 하는건 수도권의 아파트이지, 수도권의 비아파트는 아닙니다.  즉 투자자는 여전히 수도권 안에서 기회를 잡을수 있는 영역이 있습니다. 

그렇다면 수도권의 비아파트 종목에 해당하는 것은 무엇일까요? 바로 토지, 상가, 빌라, 오피스텔이 있습니다. 

여기서 대한민국의 자산가치를 만드는 것은 결국 ‘아파트’이기 때문에 이 중에 아파트가 될 가능성이 있는 것들을 봐야겠죠. 즉 토지와 빌라, 이 2가지의 선택옵션이 남습니다. 

하지만 서울에서 잠재력이 있는 토지는 이미 요지가 사라지고 없고 결국 ‘빠른 시일 내에 아파트로 재개발이 될 빌라’가 우리의 선택지로 남습니다. 

빌라에 몰리는 수요

그래서 그런 걸까요. 이미 빌라에 수요가 몰리기 시작했습니다. 서울 전 지역을 토지허가구역으로 묶으면서 아파트를 살때는 ‘전세 갭'을 끼고 투자를 하지 못하게 막았지만 빌라는 여전히 갭을 끼고 투자를 할수가 있어서 틈새시장으로 수요가 굉장히 많이 몰리고 있습니다.  

자 여기서 ‘아 결국 또 빌라 이야기야…?’ 라고 생각하셨나요? 여러분이 생각하시는 빌라, 혹은 빌라 투자는 어떤 것인가요? 

빌라투자, 위험하지 않나요?ㅠ

가장 유명한 빌라 투자의 5대 편견입니다. 

1. 빌라는 가치가 오르지 않는다.
2. 빌라는 환금성이 떨어진다
3. 빌라는 다세대?다구가구? 불법건축? 따져야 할 게 많아 복잡하다
4. 재개발까지 오래걸린다. 

여기에 대한 저의 생각은 ‘그럴 수도 있고, 아닐수도 있다’ 입니다. 

재개발 가능성이 낮고, 단순히 임대 수익만을 기대해서 ‘좋아 보이는 신축 빌라’에 투자하거나, 그 자체로 낡아가는 빌라를 투자하게 되면 큰 수익을 기대하기 어렵습니다. 보통 빌라 투자하시는 분들의 대다수가 이렇게 투자를 하고요. 

하지만 늘 돈을 버는 사람들은 대중의 반대로 행동합니다. 지금의 가치가 어떻든 새 아파트의 가능성만 보고 투자합니다. 그런 새 아파트의 가능성을 무궁무진하게 가지고 있는 것이 바로 ‘재개발 빌라’ 입니다. 

그래도 저는 무서워요, 망하면 어떡해요?

재개발 빌라에 투자할 때 발생할 수 있는 리스크는 결국 ‘확률’ 때문입니다. 어떤 확률일까요? 3년 안에 될 줄 알고 투자했다가 10년…20년이 걸리게 되는 ‘시간’ 확률을 이야기합니다. 재개발 투자의 실력은 결국 빠른 시간 안에 / 적은 돈으로 / 아파트가 될 빌라를 찾으면 됩니다. 

30억이 된 1억짜리 빌라?

지금 용산에 재개발 추진하고 있는 빌라가 현장에서 실제 얼마로 거래되는지 아시나요? 방 2개짜리 낡은빌라가 매매가 30억이 넘게 거래되고 있습니다. 이런 빌라들도 20년전에는 투자금 1억도 안되었었죠. 우리도 미래에 이렇게 높아질 빌라를 길목에서 미리 선점투자 해야합니다.  

향후 3-4년간 서울에 신축아파트 공급량이 매우 적다는건 이제 누구나 아는 사실입니다.  정부는 서둘러 공급량을 늘리는 정책을 추가적으로 펼것이고, 재건축아파트와함께 재개발 빌라는 서울에서 새 아파트를 공급할 수 있는 유일한 방식으로 봐야 합니다. 

결국 지금 빌라를 사는 건, “언젠가 아파트로 바뀔 가능성에 투자하는 것”입니다. 이건 단순한 부동산 투자가 아니라 시간을 사는 것이죠. 

많은 투자자들 이제 수도권은 끝났다고 이야기하지만 시장은 그렇게 간단하지 않습니다. 정책으로 방향은 막거나 잠깐 다른 곳으로 돌릴 수는 있지만, 기회를 완전히 없애지는 못합니다. 아파트가 될 빌라, 그 낡은 벽돌 속에 다음 사이클의 초석이 숨어 있습니다. 

저는 올 10월에도 투자를 했습니다. 

저 역시 지금이 투자하기 너무 좋은기회라고 보고 올해 7월, 10월에 한강변에 재개발빌라를 2채 더 구입하였습니다. 너무 기회라고 보기때문에 저희 막내이모에게도 6월에 서울 재개발빌라를 투자 도와드렸죠. (가족에게도 추천하는 건 정말 좋은 거라는 거, 아시죠?) 

한강변에 이미 지어저있는 아파트는 투자금액이 너무 비싸지만 시간이 지나서 아파트가 될 빌라는 소액으로 접근할수 있기 때문입니다. 재개발은 그냥 동네가 낡았으니 ‘언젠가 되겠지’ 라는 생각으로 묻지마 투자를 하는것이 아닙니다. 재개발이 진행되어 이미 신축아파트가 지어진 동네들의 과거를 보고 왜 재개발이 완성까지 잘되었는지를 공부하고 분석하여,  앞으로 미래에는 재개발이 될수 밖에없는 그런 지역들을 미리 선정해야 합니다. 

다음에는 이 글을 읽는 분의 차례입니다. 

지난 번 저는 서울 재개발을 15년넘게 공부하며, 서울의 초기재개발, 중기, 말기, 동호수 추첨하여 신축아파트 입주까지 재개발의 모든단계를 직접 경험했습니다. 그리고 2024년에는 월부에서 강의하며 수 많은 수강생분들의 투자를 도와드리기도 했는데요. (제 강의 상세페이지에서 후기를 보실 수 있습니다) 현 시점 종합적으로 내린 결론은 ‘서울은 지금이 제일 싸다. 지금도 소액으로 서울에 투자할곳이 많다’는 것입니다. 

저와 함께 서울 재개발! 재밌게 공부해보시죠:) 다음에는 어떤 공식으로 투자해야 하는지 좀 더 이야기해보겠습니다.